房訊網訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產的新邏輯"。
來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產新周期，探索房地產市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產行業新邏輯。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。
在下午"新周期下商辦物業的新模式"平行論壇上，中耀盛世（北京）房地產有限公司總經理馬耀揚出席并發表演講，介紹了京西南區域商辦發展趨勢。他認為，新時代、新經濟背景下，北京商辦地產發展出現了三個轉變：商辦開發企業的轉變，商辦客戶屬性的轉變，商辦潛力商圈的轉變。
他表示，新總規中對于南北均衡發展的決心，京南區域的發展會再次提速。尤其是大興國際機場的通航，給整個京南區域所帶來的巨大經濟增量是可期的，因此帶來商辦行業發展潛力非常巨大。
以下為馬耀揚發言實錄：
各位朋友、各位嘉賓：
大家下午好！
今天我給大家帶來的分享是新時期、新經濟下的北京商辦市場發展機遇。
從兩個方面分享一下目前我們所處的宏觀經濟環境。
新時期。
近幾年，我國商業地產的開發建設逐漸興起，然而隨著我國市場環境和結構的不斷發展變化，尤其是在2018年中國社會主要矛盾被重新定義，商辦地產也步入了提檔升級和結構性變化的新常態。縱觀市場，像聯合辦公、共享辦公、智慧辦公都在風口正勁，但與此同時，因為我們產業升級，中美爭端的影響，我國經濟增速現在處在放緩階段，大型企業辦公選址已經在放慢，中小企業選址需求和意愿在降低。
商辦地產的發展呈現兩極分化，特別是北京在3.26政策出臺以后，更加嚴重抑制了商辦物業個人需求，提高了商辦物業購買群體的準入門檻。可以說北京商辦地產迎來了前所未有的風口和機遇，同時我們也正在遭遇前所未有的沖擊和挑戰。
新經濟。
十九大報告明確了在新時代背景下全面建設社會主義現代化國家及其兩步走的戰略安排，完整地勾畫了我國社會主義現代化建設的一個時間表、路線圖，兩步走戰略中，類似于GDP翻番這類目標已然消失，主要原因是當下社會主要矛盾發生轉移。我國經濟發展已由高速發展階段轉向高質量發展階段，邁入轉變發展方式，優化經濟結構，轉換增長動力的攻關期。當前中國GDP總量是全球第二，第三產業增長迅速，但與美國相比，中國在GDP和第三產業GDP占比方面仍有較大的發展空間。
隨著中國第三產業GDP占比的不斷抬升，三產從業人數占比也有望提升。由于中國經濟的快速發展，城市國際化程度也在快速提升，特別是一線城市對商辦物業的功能要求與原有商業辦公建筑概念有了很大差異，像綠色、生態、節能、低碳等一些新的領域的引入和應用均需要提高商業辦公建筑的開發建設和運營能力。
在新時代、新經濟背景下，商辦地產將會如何順應時代，把握新的發展機遇？北京商辦地產發展出現了三個轉變：
第一，商辦開發企業的轉變。
第二，商辦客戶屬性的轉變。
第三，商辦潛力商圈的轉變。
商辦開發企業，從重開發輕運營，逐漸轉變為重協作重運營，主要體現在四個方面：
開發企業在空間、配套、運營、服務四個維度的升級迭代和科技創新，逐步營造出更加人性化、生態化和智慧化的企業辦公場景。
在空間方面，空間主要指的是兩個空間，大空間和小空間。大空間就是園區或樓宇整體空間利用和共享空間的置入。小空間指的是每個獨立入駐企業的辦公環境的場景營造。
在配套方面，從第一層最基本的滿足實行住企業員工基本需求，到第二個層次滿足企業日常經營和員工在職場商務需求，再進階到第三個層級，可以滿足樓宇實現自給自足，滿足進駐企業的需求，同時還在滿足周邊企業和辦公人群的生活、工作、休閑娛樂的一切需要，也就是新時代多功能綜合型商務樓宇的重要特點。
在運營方面，由于軟環境對于樓宇經濟的發展建設日趨重要，商辦樓宇經濟已經由單純的地產開發性質轉變為創新創業成果孵化的城市大型體平臺，針對樓宇運營服務的經營主體，樓宇運營方搭建公共平臺，提供政府資源、行業資源、企業資源、金融資源、人力資源等等，為入駐企業提供優質的服務。剛才聽到電信講到5G，隨著5G時代的到來，智慧樓宇的建設也將成為商辦發展的主流，更多智能化的科技創新也會越來越多地應用到寫字樓辦公場景當中，幫助企業降費提效，使企業發展更加事半功倍。
在服務方面，服務從原來最基本的樓宇物業服務升級到樓宇增值服務，打造樓宇的增值服務平臺，旨在通過服務共享、規模經濟的方式降低企業運營成本，增加企業經營效益，園區增值服務包括類似于工商注冊、人力資源服務、集中采購服務、法律服務、信息服務等等，都屬于我們現在在做的。還有一些園區在打造更高層次的科技創新服務，旨在構建科技創新的服務平臺，提升樓宇科技創新的能力，打造創新型商務園區。
科技創新型園區主要是圍繞著主導的產業鏈進行展開，一般包括項目的申報服務，研發設計服務，檢測認證服務，創新孵化服務等內容。
以上四方面都說明商辦開發企業在應對市場變化、迎合客戶需求方面，作出的積極升級和轉變。
商辦客戶屬性的轉變。
商辦客戶群體在近期可以明顯看到從原有的購買主體以私人投資為主導的個人投資客戶轉變到以機構為主導的企業級客戶。近幾年，隨著政策的出臺，商辦物業從原有的散售為主的銷售形式逐漸變為以大宗物業交易為主的形式。隨著房地產行業監管日益趨嚴，住宅地產投資回歸理性，商辦地產進入門檻越來越高，以險資、基金、信托為主的一些金融機構紛紛開始涉獵一線城市的商辦地產，外資機構表現尤為突出，特別是近兩年上市公司和一些大型企業也開始選擇在現階段進行抄底，購置一些優質資產，進行資產配置。近年來，全國商業地產的交易中，一線城市占全國八成，外資參與度在快速提升，從2016年的14%到2018年提升到32%。2019年前三季度，大概一線城市商辦大宗交易整體活躍，據不完全統計，僅四成的寫字樓，包括綜合體的成交總額就已經超過774億。其中外資買家的涌入成為一大助力，僅在過去幾個月，外資投資量就已經達到近百億。
目前，商辦大宗交易已經進入了一個穩定的發展期，由于我國的城市化率目前只有59.58%，可以預見的是，新興經濟體的活力仍尚有較大發力空間，因此機構投資者對于商辦物業的資本增值部分是十分看好的。國內外機構對于增持中國的商辦物業也具有很強的積極性和信心，因此相信這一市場的規模仍會持續在增長。
商辦潛力商圈的轉變。
是由于國家發展現代化都市圈，推動區域協同發展，加之北京城市功能定位，新型商務區發展潛力由原本的城市核心區域逐漸轉變過渡到像通州、大興、豐臺、房山為主的一些新型區域。
城市的政策是決定了區域的發展高度，在大格局發生改變的情況下，政策地區就可以坐享政策紅利，不管是在交通、產業或教育生態方面都會迎來巨大的提升。北京一路向南的發展大勢將快速帶動京南區域未來價值的增長。
北京城市戰略定位是全國的政治中心、文化中心、科技創新中心、國際交往中心，其中國際交往中心重要的窗口之一就是現在已經通航的大興國際機場，大興國際機場作為大型的國際樞紐，是落實首都城市戰略定位，完善首都城市功能布局，促進京津冀一體化協同發展的國家重大項目，也是國家實施"一帶一路"戰略的重要窗口。21世紀是航空世紀，抓住了新航程的發展機遇就是抓住了新的發展未來。首都國際交往新門戶，新空港經濟圈，勢必會撬動區域的經濟發展，順應北京生態向北、文化向西、行政向東、產業向南的發展格局，京南地區將負擔起北京產業結構調整重任，承接京津冀一體化與京雄產業帶所帶動的一系列產業進駐。
今年9月25號正式通航的大興國際機場是一個世界級的空港，目前年運載量達到4500萬人次，2025年超過7500萬人次，未來設計整體年運載量超過1億人次。這樣一個機場對我們帶來的思考是什么？可能我們會想到交通樞紐，想到免稅店，想到中轉中心，其實對于一個機場和對于一座城市，對國家的影響是巨大的，包括法國的戴高樂機場，服務的地區所產生了GDP占到了整個法國GDP的30%；阿聯酋迪拜機場，僅一個機場把海港與機場進行結合，占地25平方公里的物流城，打造一個空港經濟圈，引入近90萬人口的進入。首都國際機場在空港區域內一年產銷收入超過2500億，未來大興國際機場給整個京南區域所帶來的巨大經濟增量是可期的，由此帶來商辦行業發展潛力也是非常巨大。
綜合來說，新總規中對于南北均衡發展的決心，京南區域的發展會再次提速。可以說城市新總規賦予了京南區全新的城市功能定位，未來不僅坐擁國際新機場，連通雄安新區，更是京津冀協同發展的中部核心區，未來十年北京南城將面臨巨大的區域發展紅利。
隨著北京南城計劃的出臺，整個京雄發展帶的利好因素，這個區域值得大家關注。在整個政府方面，北京南城發展計劃是打造一軸兩廊兩帶多點的多功能框架，房山實施五項措施：建設八個特色小鎮、40多所優質學校進駐、新設企業執照當日領取、提升基礎設施和生態建設能力、完善區域醫療服務能力與水平。形成在東部有北京經濟技術開發區、中部有北京新機場臨空經濟區，西部有良鄉高教園區等重點功能區的發展格局。
規劃方面，房山區被列為第三批國家新型城鎮化綜合試點地區，明確中關村南部科技創新城的產業定位，區域定位是生態宜居展示區，打造科技、金融、文化三大創新平臺，建設中關村國家自主創新史德威：的核心拓展區，南與雄安新區進行互通，貫徹落實新發展理念的創新發展示范區，迎合首都多中心的發展格局。
交通方面，隨著大興國際機場的通航，將直接為該區域帶來航空經濟的利好，房山線形成一航一軌三高速的立體化交通網絡，并且根據市交通委相關討論方案，房山區交通路網有望可以進行再次升級，房山線預計2020年開通的北延線豐益橋南站或將繼續北延，如果這條線路落成，將進一步拉近與城市核心區的距離。
區位方面，身為雄安新區通聯首都的橋頭堡，京保石發展軸上的核心節點，西南方向是連接北京市和雄安新區以及河北的戰略方向，日益豐盈的路網交通體系將再度增加區域優勢和鞏固其戰略位置。
隨著新版首都城市功能定位及城市新總規的落實推進，城市更新、產業升級等將會不斷推進產業發展，一方面我們所有商辦從業者都將面對新的挑戰，同時也將涌現一些新的發展機遇，無論在任何時期、任何市場環境里，都一定是同時存在著挑戰與機遇。
新時期、新經濟時代，需要我們具備更加敏銳的洞察力，順應時代潮流，助力城市更新，創新行業發展。
謝謝大家！
來源：房訊網