受疫情影響，今年廣州寫字樓市場下半年才開始發力。隨著珠江新城寫字樓新增供應進入收官狀態，琶洲和金融城將成為廣州寫字樓的主戰場。進入四季度，全市預計迎來30.5萬平方米新增供應入市，新項目均位于琶洲及國際金融城。仲量聯行的統計數據顯示，全市未來12個月預計將有超過100萬平方米的甲級辦公空間進入市場，其中絕大部分位于琶洲片區。而第一太平戴維斯研究數據顯示，廣州寫字樓市場預計于2021年至2022年迎來供應高峰，兩年年均供應總量將逾百萬平方米。
新增供應相繼入市
數據顯示，2020年~2024年，琶洲及國際金融城為新增供應主要來源。相比較，同樣是未來寫字樓供應的主力，琶洲進展要快過金融城。五年間預計分別帶來152.2萬及99.2萬平方米新增供應，分別占新增供應總量的44.5%及29%。
三季度廣州全市共有兩座甲級辦公樓入市，分別為唯品會總部大廈以及阿里中心，這兩個項目均位于琶洲片區且為總部辦公樓，業主自用比例接近90%。新項目的落成為廣州甲級辦公樓市場增加了近21萬平方米的辦公空間。
從整體市場行情來看，三季度不少企業經營情況較二季度有所恢復，廣州辦公樓市場漸顯回穩的跡象。隨著企業對市場信心逐漸恢復，整體租賃需求在三季度有所釋放，租賃活動較二季度有一定的上升。嚴控成本支出仍是不少企業的主要原則，因此市場上的租賃交易仍以小面積擴租和搬遷為主。部分業務狀況良好的企業重啟辦公樓租賃計劃，有意向趁著租金低位時鎖定企業未來發展所需的辦公空間，而過去一年內落成的次新辦公樓頗受這類企業的歡迎。鑒于疫情后市影響尚存，三季度全市凈吸納量仍稍遜于去年同期水平。截至三季度末，廣州寫字樓市場空置率環比上升1.1個百分點，至7.6%，寫字樓物業市場總存量上升至542.1萬平方米。
從行業來看，金融、新媒體等行業租戶租賃需求保持活躍，科技以及專業服務業相較其他行業來說，辦公空間的需求有一定增加。傳統制造業企業因發展線上業務需要而產生的新興需求也成為市場一抹亮色。TMT行業需求占比全市成交的首位。此外，寫字樓業主仍愿為租戶提供軟性財務優惠（如延長免租期等）以吸引租客實現項目去化。廣州寫字樓物業市場平均租金環比下跌0.9%，至人民幣每平方米每月168.4元。
短期競爭激烈 遠期前景可觀
業內人士表示，從今年第四季度到明年，琶洲的新增供應將進入高峰期，目前主要新增供應集中在琶洲西區。而國際金融城則預計從2022年開始發力，到2023年迎來供應最高峰。
第一太平戴維斯華南區市場研究部主管及董事謝靖宇表示，琶洲及金融城兩區域其產業發展定位不同，以銀行、保險及證券為代表的金融類企業將更傾向于向金融城區域聚集，而新媒體、電商等企業則對琶洲青睞有加。因此無論在租賃或是投資市場中，兩區域隨行業聚集效應而呈現差異化趨勢，同質競爭不十分顯著。
但就區域內部競爭而言，鑒于未來幾年各區域內大量新增供應的集中交付入市，加之部分行業領頭企業自用辦公面積逐步完工交付，項目間市場競爭勢必加劇。以琶洲為例，僅2021年及2022年間，扣除區域內各項目企業自用面積后，其新增供應仍預計達118.9萬平方米，約為當前總存量的1.2倍。此外，諸如阿里、騰訊等行業領頭企業持有自用辦公面積，因此對于租賃市場想要實現項目去化就需培育新的需求予以補充，項目去化預計短期承壓。
仲量聯行廣州商業地產部高級董事江婧麗則認為，琶洲片區從拿地起的條件限制就決定了寫字樓項目散售的可能性不高，而金融城前期項目多以散售為主，目前不少項目面臨著續建的問題。總體而言，琶洲項目的進展速度要快過金融城，并且是電商巨頭的聚集地，產業鏈發展也將更具有領先優勢。赫基大廈、復星、TCL等項目在今年到明年入市。從三四季度不斷有新項目入市來看，琶洲已經出現激烈競爭的苗頭。片區樓宇集中入市，將影響整體租金水平，預計將出現特別優惠的成交，比如在爭取大樓第一個重量級租戶或優質客戶的時候。
短期內，大量新增供應入市租賃市場將出現階段性的供過于求。但鑒于我國經濟已實現復蘇，且預計在未來持續向好，疊加政府對本地金融、新媒體行業發展的利好政策及規劃扶持，遠期來看市場前景趨于樂觀。長期而言，在打造“直播電商之都”、廣州期貨交易所籌建工作不斷推進等利好因素支持下，源于金融、TMT等行業租賃需求料將維持穩定。隨著琶洲、國際金融城等區域新項目逐步落成，以滿足自用需求為主的內資企業投資興趣料將有所提高。
謝靖宇表示，當前琶洲項目想要在競爭中取得優勢，除其自身位置、建筑標準等客觀硬件條件外，涉及財務與非財務性的“軟性”服務也至關重要，如提供給租戶更長的免租期、實現高品質及專業化的物管服務等。
來源：廣州日報
編輯：wangdc
