在經濟增速換擋、中美貿易摩擦等諸多復雜環境之下，2019年的上海寫字樓市場需求呈現出放緩的跡象。根據高力國際于12月18日發布的《上海物業市場2020年展望》報告，2019年，上海寫字樓市場空置率已升至19.3%。而2020年上海寫字樓市場將迎來供應高峰，預計整體空置率將推升至25.6%，租金較2019年下滑3.5%。
無獨有偶，戴德梁行研究部發布的數據同樣顯示，2019年，一線城市寫字樓空置率持續攀升，預計2020年上海甲級寫字樓供應規模達200萬平方米，且呈現出“多中心發展”的格局。
不過，對于2020年上海寫字樓市場的走向，市場分析人士仍然報以樂觀的態度，普遍認為2020年受貿易緊張局面緩解，對外開發加速、長三角一體化以及大量供應帶動，租賃將回暖。
2020年市場將迎來供應高峰
多家研究機構近期發布的報告指出，2019年，上海寫字樓市場需求呈現出放緩的跡象。
12月18日，高力國際發布的《上海物業市場2020年展望》報告顯示，上海寫字樓市場空置率自2009年之后開始下行，直到2017年，因為新增供應的集中入市，再次沖到19.3%的高位。去年，上海寫字樓空置率有所緩解，但到了2019年，這一數值再次爬升至19.3%。
高力國際研究部副董事江鵬向《華夏時報》記者分析指出，今年上海寫字樓需求放緩以及空置率升高的主要原因包括宏觀經濟放緩、金融去杠桿壓力仍存、中美貿易摩擦產生的不確定性，以及去年大量聯合辦公開出的大量新辦公空間吸納掉部分需求，導致上海整體需求數據階段性放緩。此外，全年供應量相對較大，使得整體空置率水平有所上升。
業內普遍認為，2020年，上海寫字樓市場將迎來供應高峰。高力國際指出，由于部分新項目推遲入市，預計2020年市場整體空置率推升至25.6%，2021年空置率有可能達到27.5%的巔峰，刷新2009年以來的紀錄。“隨著供應的增加，租金將繼續下滑，預計未來兩年上海寫字樓租金同比增速分別為-3.5%及-2.1%。’以價換量’將成為未來兩年租賃市場的主要方向。”
戴德梁行研究部提供的數據同樣指出，2019年，一線城市寫字樓空置率持續攀升。自2016年起，上海大宗交易市場始終保持千億的年交易規模，至2019年首次跌破千億大關。2019年二季度起，受到上海寫字樓供應量過剩、空置率上升、租金下調幅度明顯的租賃市場影響，外加中美貿易摩擦等不穩定因素，在2018年度積極出手的外資投資者紛紛放緩投資速率，采取謹慎觀望的策略。
與高力國際看法一致，戴德梁行研究部也認為，未來市場供應量激增，壓力加大，預計2020年上海甲級寫字樓供應規模達200萬平方米，且呈現出多中心發展的格局。不過，戴德梁行相關負責人也強調，從整體市場格局來看，商務區寫字樓量價回落，但園區表現強勁，2019年，園區寫字樓凈吸納面積為102.48萬平方米，環比上升36%，平均租金4.86元/平方米/天，環比上升7%。
市場供需將呈現“動態平衡”
值得注意的是，盡管租賃市場并不景氣，但從投資的角度來看，上海商辦物業仍受到尤其是外資的喜愛。《華夏時報》記者不完全統計，例如，今年3月，吉寶資本以46億元收購位于虹口的一方大廈；今年5月，新加坡城市發展有限公司又斥資收購一處上海的商業資產。
江鵬坦言，就2019年的行情而言，上海的商業物業仍是機構和投資者的首選：“中國物業投資市場仍被高度關注。其中外資的成交金額從2017年到2019年，每年均占到總成交金額的三分之一及以上，2019年外資投資依然穩定，顯示出投資者對中國與上海商業物業市場長期看好。”
其認為，2020年，從宏觀環境來看，貿易緊張局面的緩解將有助于租賃破冰，對外開放加速、長三角一體化以及多元供應的入市將帶動租賃市場轉向活躍。其中，外資企業受開放政策與市場前景漸明朗的驅動，將尋求擴租，科技業需求將提速，產業園區與部分寫字樓將受惠。
高力國際認為，需求行業來源方面，專業服務、金融、高端制造業以及科技企業將成為新增需求的主要來源，前灘、徐匯濱江、北外灘等新興區域將持續成為熱點，吸引大量優質企業入駐。
戴德梁行華東區資本市場部執行董事蔡峰表示，隨著外資企業設立辦公室的需求逐步回暖，上海寫字樓租賃市場的吸納量也有望好轉。自一季度起，部分業主調整預期，將原計劃于2019年投入市場的寫字樓推遲入市時間，而這一趨勢在未來一年很可能將繼續。
“我們看到上海寫字樓租賃市場的需求與供應量逐漸呈現出一種動態的平衡。站在投資者的角度，過去一年外資雖出手謹慎，卻從未停止積聚能量。最后，從募資情況來看，外資投資者已充分具備厚積薄發的實力與基礎。”
來源：華夏時報
編輯：wangdc