房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰，但同時也蘊含著新的商業機遇。
疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
為此，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新商辦50人專題采訪行動，邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為商業辦公行業平穩發展提供真知灼見。
3月13日，針對疫情對商業地產行業和企業的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網采訪了匠人科技創始人兼CEO項銘。
匠人科技創始人兼CEO 項銘
房訊網：疫情過程中，對商業地產（寫字樓、產業園）行業、企業影響和沖擊？
項銘：今年疫情對整個商業地產確實有影響，但是更像是壓倒駱駝的一根稻草。因為即便沒有疫情，在當前大環境下，商業地產在20年、21年一定會遇到大的挑戰，疫情只是將危機更前置，我認為原因有3個：
第一，是整個的經濟紅利的消失，從當前創業環境、投資環境可見一斑。我們發現企業數量的新增和增長速度其實是一直在下滑，而且這兩年投資環境也很差，連很多VC都遇到危機了，更何況VC要投的企業。而VC的危機是原因來自于創業企業的發展和質量出現問題，導致整個VC不再活躍。
第二，是城市發展紅利的消失。就比如寫字樓租金，過去三年整體租金一直上漲，平均在30~40%的區間，有一些城市甚至是翻倍了。以杭州為例，原先均價大概在1元，現在已經奔到2.7元了，這背后就是城市發展紅利帶來租金的上漲。那么，我們認為過去2~3年對于整個租金的釋放過快，所以目前很自然地，出現一定的平衡期或者是回調期，租金增速起不來。
第三，商業地產是一個典型的存量市場。每年都有增量投入到存量里面去，那么這個存量持續膨脹，并不會因為需求量減少而減少。
綜合而言， 供應量持續增加，需求量在減少，再加上整體租金漲速起不來，疫情成了一個催化劑，一個稻草，將整體行業危機前置。
所以，我認為今年整個商辦行業一定會非常的艱難，但對于行業不同角色的影響是不一樣的，我們給它分成3種角色，一種是產權持有方，一種二房東模式，一種叫運營模式，來闡明具體的影響：
首先，我認為對于產權持有方來說，他的壓力不會特別大，因為他是屬于一個重資產持有模式，所以說他有更多的可調整的空間，比如說樓是我自己的，可能我租3塊和租2塊5，沒有本質性的區別。并且，對產權持有方來說，可能短時間的調整不一定是壞事，特別對有些寫字樓本身就要進行調整；另外，對他們來說，沖擊會比較小，因為他們一般重資產模式，基于5年10年的視角來看資產包，所以疫情帶來的短期影響并不會帶來很大壓力。
但是，對于整個二房東模式，今年會是一個非常大的洗牌。最近，我們也聊了很多的一些行業的玩家，大家都表示今年的挑戰會非常大，因為二房東模式是他的錢是怎么賺的？
首先，它是賭城市發展紅利，因為它是賺租差的；再者，他要賭計租率高。那么，這種模式對于市場活躍度要求是很高的，所以說一旦整個市場進入活躍度不高的階段，城市紅利放緩，加上由租金增長釋放過快再進入平緩期，對二房東來說是很致命的，因為可能它的10%的空置率就把他所有的利潤就平掉了。所以說今年對整個二房東來說是一個非常大的挑戰，是一個生存還是死亡的兩個極端。
第三種角色是第三方運營公司。其實，目前市面上除了在物業服務層面，很多都是第三方運營機構來運營的，但是作為資產管理的角度來說，以前大家都是沒有的，所以我去判斷，今年輕資產這種管理輸出、跟業主方的合作多樣化的這種第三方管理公司，我認為今年會有一個非常大的發展的苗頭。因為大家發現二房東模式其實是有弊端的，目前很多的輕資產運營公司，我們發現都是來自于二房東模式的轉型，從二房東模式轉變成輕資產模式，這里有很大的一個矛盾，就是說二房東模式在我們過去幾年多屬于典型的粗放式發展，不是精細化，不是專業化的發展。那么，在轉型的過程中，業主方憑什么認可你的經營管理模式以及你的專業，這會是一個比較大的挑戰。
最近，我們跟很多行業的伙伴在交流時，我們發現大家可能在托管輸出的時候，會結合多種模式來共同輸出。一種模式是純輸出，第2種可能以承擔部分這種成本這種情況做輸出。我覺得輸出模式可以有多樣化，但是我認為，對于很多行業玩家來說，今年的輕資產的托管模式輸出會是一個比較大的突破口。
房訊網：疫情過程中，商業地產（寫字樓、產業園）行業從業者的應對和反思？
項銘：對于商辦從業者而言，危中有機我覺得過去幾年商辦是屬于粗放式，是處于一種大跨越式，整體操作是相對粗糙，運營顆粒度不夠細化，所以，我認為今年最大的一個機會是什么？ 打磨好自己的團隊，做好專業的提升。我覺得這是今年最好的，也是唯一的出路。
就舉個例子來說，今年行情不好，我們肯定要思考有幾個核心問題。行情如此，商辦招商就是一個資源搶奪戰，不是你死就是我活。因為我們的企業的市場需求點，它不是說像to C的行業，我可能做得好，讓你沖動，你就買了，你就消費了，但是找辦公室這個事情不是，你再怎么沖動，也不可能無緣無故租個辦公室給折騰，所以找辦公室是在一個特定場景下的一個特定需求。
這個需求是有限的，但是我們這么大的供給量在有限的需求里面怎么辦？其實就是一個典型的狼多肉少，它是一個非常激烈的搶奪戰行為。那么搶奪的時候，怎么去搶奪呢？這里面就很講究，拼的就是專業度。
最近，我們和很多招商部在溝通以后，我們發現在行情不好的時候，很多的招商部發現無事可做，按道理來說行情不好的時候，它不應該有很多的工作去做，有很多動作要去做去解決我們的問題，但是后來我發現很多的招商部都沒有方向的，沒有方向的原因是什么？
因為很多招商永遠是一招吃天下，除了加傭金就是降價，再無計可施。我覺得這只是一種方法，招商應該是組合拳，而不是說只有一拳，因為這一拳誰都會。目前，我們更需要思考的是什么呢？首先我們要知道我們的對手是誰，租客為什么選他不選你？我覺得一定不僅僅是價格，價格只是最后促成交的一個助力而已。
當然，對一些客觀存在的因素，比如交通區位我們沒辦法改變，但是可以通過對應的價格來匹配，比如說我們的戶型定位、交付標準、價格策略、傭金策略、客戶帶看體驗、免租期策略等等，所有的問題都要根據實際情況來考慮，而不是單純歸咎于我們價格高了，我們的傭金給少，其實這些都不是根本性的問題。
再舉個例子，以客戶來看，選辦公室一定不是先看價格，價格是最后環節談的，只要符合預算區間標準都OK，那么客戶首先看什么呢？首先看這個園區環境怎么樣？這寫字樓配套怎么樣？然后，再看這個房源好不好，符不符合我的需求面積，這個房子看著有沒有心動？但是，你會發現目前市面上這三個環節做得不好，因為以往整個行業基本是長周期靜態管理。
那么，我們需要最先改變什么？我們要從長周期靜態管理到短周期的動態經營。
短周期動態經營，如果僅憑經驗或者直覺考慮，肯定不科學，這需要具體市場反饋的數據、信息分析，那信息哪里來？來源我們每一天接觸的客戶反饋，比如你一個月來了30個客戶，甚至就是說現在客戶量少，我們兩個月來了3、4組客戶也行，具體分析這幾組客戶到處為什么不成交？ 我們也可以追蹤，我們可以去做回訪。問一下客戶到底住在哪里？
很多招商部反饋，我們找不到競品在哪里？具體分析之后，你就會發現競品不僅是基于距離，可能是板塊，所以我們通過回訪看客戶到底最后租了哪里？我們要通過回訪，去了解我們到底要解決什么樣的問題？如果戶型不匹配，就基于戶型來想辦法了，如果是視覺感覺很差，我們就改變我們的交付標準策略。 還可以具體分析價格策略問題、傭金策略的問題。
這也將引出我想表達的第2點，以前的招商部更多是點狀能力，接下來要發展成線性能力？
線性能力是什么？就是要求招商部有操盤手的思維模式。在這種大環境下，一定是拼團隊專業能力的最好的階段。因為在最難的時候練出來的能力是最強的，也是最利于我們在行業立足，甚至厚積爆發。我認為，對于整個招商管理的團隊來說，怎么把我們的團隊能力變得更專業，是我們唯一的突破口。
因為我們剛才講的所有的調整定位、調整交付標準、調整價格，這些都只是一個動作，我們選擇做出某個動作，前提是我們足夠專業。所以我們認為今年的核心解決方法就是把這個團隊變得專業，由以前的粗放式變成精細化，由以前的一刀切點狀能力變成具備操盤手思維的線性能力。
房訊網：疫情過程中，對商業地產（寫字樓、產業園）市場趨勢的預測和展望
項銘：我覺得這個時間段一定會過去的。我覺得就像股市一樣，追高了，回調很正常，每次的回調是為了追更高的高點，我覺得所有的事情都一樣都會有周期性，我覺得這一次的經濟周期可能會維持個1~3年。2020年已經明確不好了，肯定越來越不哈哈，2021年將會習慣不好，2022年就可能慢慢從不好變成好。
我認為未來整個產業的發展趨勢一定是兩極分化，這兩極分化是由這個行業的存量市場這根本性來決定的。兩極分化以后，未來行業會出來非常多的專業機構和運營機構，這也是必然的。所以說我認為寫字樓、產業園一定是從招租變成真正的招商。
來源：房訊網
