一年一度的全國兩會是全年經濟活動的“風向標”。 5月22日上午，十三屆全國人大三次會議開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。
在這份一萬余字的報告中，“民生”一詞出現了21次，而對與民生息息相關的房地產工作部署有190余字的篇幅。在堅持“房住不炒”的定位下，“因城施策”再次被提及，新型城鎮化建設和城鎮老舊小區改造將成為今年主要的發力點，但兩會前引發熱議的房地產稅立法及公積金制度改革問題，報告中并未提及。
重申“房住不炒”和“因城施策”
今年的政府工作報告首次未對全年經濟增速設置具體目標。李克強總理指出，這主要因為全球疫情和經貿形勢不確定性很大,我國發展面臨一些難以預料的影響因素。他強調，無論是保住就業民生、實現脫貧目標,還是防范化解風險,都要有經濟增長支撐,穩定經濟運行事關全局。
盡管經濟運行面臨較大壓力，中央對房地產的態度依然沒有變。“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”在政府工作報告中，關于房地產定調的篇幅并不多。
對樓市“房住不炒”的定位，首次出現在2016年12月的中央經濟工作會議中，隨后多地相繼出臺并不斷升級樓市調控政策，為近幾年樓市的相對平穩發展奠定基礎。
2018年，“房住不炒”出現在政府工作報告中，但2019年缺席。盡管當時報告要求“落實城市主體責任”，地方政府刺激樓市的沖動卻一再涌動，廣州、駐馬店、寶雞、濟南、青島、荊州等多地出臺放松調控的政策。不過，這些政策多以“一日游”甚至“半日游”草草了結。
而房地產行業發展動力依然強勁。國家統計局數據顯示，去年全年，全國房地產開發投資132194億元，同比增長9.9%。其中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%。多地仍有房價上漲壓力。
數據寶發布的《2019年320個城市房價排行榜》顯示，房價大漲的城市依然是多數，去年全年漲幅超過10%的城市多達55個。海西、迪慶兩城房價大漲超過30%，臨沂、德宏、唐山等8個城市大漲超20%。
“因城施策”則最早出現在2015年政府工作報告，而在2016、2017年政府工作報告中則主要與去庫存相關。
今年再提“因城施策”，同時未再強調地方的主體責任，被業內解讀為給后續政策放松提供操作空間，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對時代財經稱，這個擔心不是沒有道理。“因城施策確實可能會給地方政府打開一定寬松的口子，相對寬松之后，一些地方的房價可能會因控制乏力而上漲，很多地方政府還是有發展房地產的沖動。”
但諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙則認為，“因城施策”主要針對重點區域（如疫情影響較大的城市），不再是全國一刀切。但“因城施策”并不意味著政策的放松，其前提是當地房地產市場一定要平穩發展，如果出現比較強的炒作跡象或房價較快上漲的現象，該類城市仍會出臺收緊政策。
盤和林指出，今年政府工作報告不提落實地方政府的主體責任，并不意味著地方政府對房價防控沒有主體責任。
“目前住建部還是會約談某些地方政府。‘因城施策’把相關政策的靈活性交給地方政府，其實也意味著把相關的主體責任交給地方政府。如果房價過高、過快上漲的話，（當地政府）還是會被追責。”
新型城鎮化建設大有可為
城鎮化進程無疑是房地產發展的一大動力。2019年，我國常住人口城鎮化率首次超過60%。
新型城鎮化建設將成為今年的投資重點之一。政府工作報告稱，要加強新型城鎮化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。
全國房地產商會會長顧云昌對時代財經指出，不同于棚戶區改造，老舊小區的改造無需拆除重建、沒有增加房屋面積，是在存量市場做文章，主要是增加和改善生活設施。“尤其我國已經步入老齡社會，加裝電梯、增設老年食堂、道路整修、綠化改造等基礎設施的改造很有必要，應該不會助推房價上漲。 ”
關于城鎮化，報告還提出，要發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。完善便民設施,讓城市更宜業宜居。 顧云昌表示，這是我國城市發展戰略的重大變化。
“新型城鎮化是城市化的最高階段。城市化過程大致分三個階段，一是農民進城，二是小城市的人進入大城市，三是逆城市化，也叫‘郊區化’。受土地制度所限，我國的逆城市化發展不明顯，所以現在進入一個最高的階段，即都市圈、都市群。現在城市戶籍逐漸放開，產業、產業人口都在往大城市的發展，這樣才能有國際競爭力。”
顧云昌稱，城市群、都市圈會使中國的城市格局發生很大變化，產業、人口、資金、土地都在涌向大都市。不管是住宅地產，還是產業地產，這些地方的房地產發展空間都更大。
而在北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池看來，這或對房企的產品力提出新的要求。
“對開發商而言，宜居宜業的房地產，既要提供工業、商業、辦公等產業空間，也要提供住宅居住空間；既要注意多元化房地產的匹配，實現居業聯動、職住均衡，又要提高多元化房產的質量，有益于人們身心健康。新建住宅的教育、醫療等配套要齊全，舊的住宅需要升級改造，進行水電氣熱改造、安全加固，加裝電梯、設立托老所、引入物業管理等。”
未提房地產稅立法
兩會前，房地產稅立法從去年的“穩步推進”變為“穩妥推進”引發熱議，公積金制度改革也引起多方論辯，而這兩點均未出現在政府工作報告中。
2018年、2019年政府工作報告中均提及房地產稅立法問題，其中2018年為“穩妥推進房地產稅立法”，2019年為“穩步推進房地產稅立法”。從“穩妥”到“穩步”，一度被解讀為房地產稅立法工作或已有推進步驟。
5月18日，中共中央、國務院發布《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，對此表述為“穩妥推進房地產稅立法”。盤和林對時代財經分析稱，當時推進立法，可能是想改變人們的預期、抑制樓市的投資行為。但房地產稅要落地，有很多問題需要慎重，如存量的評估、認定等，沒辦法急于求成。
“目前房地產調控的壓力沒有原來那么大，調控的手段也比較成熟、比較多，未必一定要通過房地產稅來調節樓市，所以房地產稅要回歸初衷，出臺也要謹慎一些。”
在中國財政科學研究院研究員賈康看來，作為房地產市場長期發展中構建健康長效機制必須解決的基礎性制度建設問題，房地產稅并不存在法理上的硬障礙，一旦條件具備，還是應該積極地考慮推出它的立法程序。“‘穩妥推進’并不代表在本屆人大任期內不考慮這項工作。”
來源：時代財經
編輯：wangdc
