房訊網訊 從新冠疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫抗疫上取得了優異的成績，國民經濟運行數據有了非常亮眼的表現。外部不確定性因素對寫字樓產業園市場的沖擊減弱，重點城市租賃需求進一步復蘇；大宗交易投資額穩步回升，機構投資者對商辦物業表現出長期的信心。
那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？
11月3日，針對疫情常態化下商業地產，包括寫字樓產業園的變局與破局，房訊網采訪了高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理兼華北區董事總經理嚴區海。
高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理兼華北區董事總經理 嚴區海
辦公樓市場進入新經濟驅動時代
此次疫情已經持續接近兩年的時間，在這兩年期間，企業已經從最開始的束手無策，被動應對，到現在逐漸摸索出了一套行之有效的疫情防控體系。從辦公樓市場來看，整體辦公樓租賃市場的需求開始恢復，就是在疫情防控有效這個前提下出現的。高力國際從疫情初期開始，就發布了相關研究報告，明確指出疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已，后續的市場表現也印證了這樣的判斷。
以北京辦公樓市場為例，新增需求從去年2季度就開始逐季回升，到了2021年上半年，在高力國際追蹤的超過3400萬平方米的北京辦公樓市場中，新增需求接近70萬平方米，這樣的需求暴漲是在過去十年都未曾出現過的。暴漲的需求背后是以互聯網科技企業為代表的新經濟行業的崛起和快速擴張。截止到今年三季度，市場大宗租賃交易體量最大的十個交易中有6個是互聯網科技企業，且全部集中在行業頭部公司。截止到今年三季度的全辦公樓市場的需求來看，互聯網科技企業的需求占比甚至要超過60%。在十四五期間，北京將建設國際科技創新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發揮高端引領、關鍵支撐、示范帶動的重要作用。隨著市場從2022年開始進入4-5年左右的去化周期，新經濟企業將是創造新增需求的核心驅動力，新經濟行業也將在未來5年對北京乃至全國主要的辦公樓市場產生深遠影響。
大面積租賃需求外溢，傳統產業布局出現調整
高力國際一直強調北京辦公市場有著非常強的產業特性，其市場發展和區域產業發展緊密相連。經過近20年的發展，北京目前已經形成兩大新經濟產業聚集地，并形成了兩個主要的以創新為主的市場組團，分別為位于西北方向的中關村-上地（泛上地區域，包含西二旗，清河等周邊區域）-北清路組團和位于東北方向的望京酒仙橋組團。高力國際在整理了北京約150家頭部新經濟公司（以互聯網科技企業為主）在京辦公租賃情況后發現，當前頭部互聯網公司辦公面積（包含自用和租賃面積）超過550萬平方米，其中前20的公司辦公面積約占全部新經濟公司辦公面積的80%。有超過40%的企業位于上地，位于東西兩大組團內的企業占比更是超過70%。
目前這些區域可利用的產業辦公空間非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市場為例，上地子市場是自2020年三季度起，首個出現租金逆勢上漲的市場，且截至目前租金已持續一年走高。目前該市場空置率不到7%，市場可利用的產業空間已非常有限且處于供不應求狀態。同時，這些區域聚集了很多頭部互聯網公司以及快速成長的科創類公司，有大面積需求的企業都會一定程度的面臨優質產業空間不足的問題。因此，跨區域選址將是這些企業不得不面對的選擇，核心區域的優質辦公項目將因此受益，全市各子市場新經濟產業分布將出現不同程度重構。因此，在這樣的市場環境下，行業參與者需要擁抱變化，不斷提升對于新經濟產業的認知，在需求變化中尋找潛在的市場機遇。
城市更新將如火如荼的持續進行
中國經濟正在從高增長階段向高質量發展階段邁進，城市發展也正在從“增量時代”進入“存量時代”，城市更新已經上升到國家戰略層面。在新的發展階段，各個城市都在積極出臺個性化政策，實施城市更新行動正在成為各個城市的共識。 北京從定位“四個中心”開始，城市更新就已經如火如荼的開展了，“疏解非首都功能”和“聚集高端產業和人口”成為核心目標。
8月31日，北京市人民政府發布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》。此次“831”新政的出臺，不僅僅提出了具體的量化目標，同時明確了時間限制。此次新政涉及六大類更新項目類型，再次明確了城市更新并不限于舊樓改造、寫字樓和商業改造，同時也涉及工業廠房、老舊園區和公共設施等的改造。政策明確了到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級，及有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區“騰籠換鳥”。
城市更新需要圍繞三個核心價值進行考量，即社會經濟價值、城市經濟價值和資產經濟價值。社會經濟價值體現在產業升級和消費需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業方面的帶動作用。城市經濟價值體現在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質等方面。資產經濟價值則更注重項目自身的再生價值，如樓宇再生價值。樓宇更新不僅能為產業提供更優質的發展空間，還可以吸引高素質人才，提升城市產業聚集效應。可以說，樓宇更新是城市和人口發展的重要抓手，一邊服務著城市人群，一邊承載著城市產業發展。從這個角度來講，樓宇改造的標準并不是越高越好，應該更注重市場和客戶需求為主。
遠程或靈活辦公方式的市場接受度大幅提升
每次大的疫情過后，市場都會被動的進行升級變化。這兩年不斷出現行業內討論關于遠程辦公或靈活辦公等新興方式對于傳統企業于辦公樓辦公這種傳統方式的沖擊，特別是擔心由于新辦公方式的出現導致企業未來辦公面積需求會減少。然而，我們需要看到的是，企業的物理辦公空間是企業日常生產生活的一種剛性需求，在沒有出現顛覆性技術突破的前提下，基于物理辦公空間的辦公模式依然無法在短期內被取代，但新溝通技術的應用會從一定程度上影響企業決策者對于辦公面積的需求。此次疫情為遠程辦公相關的新技術發展和市場應用提供了一次非常好的市場普及和實踐機會，其市場接受度大幅提升，遠程或靈活的辦公方式已經已經成為企業的另一種補充性辦公解決方案。我們相信隨著新技術的不斷發展，不僅僅辦公方式會出現變革，辦公空間的屬性也會變革，數字化，科技化和多樣化融合的方式將會成為新辦公革命的發展方向。
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2021年12月8-9日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦商業地產行業發展進程，將一如既往地邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家，共同探討商業地產最深刻、最前沿的話題，同時記錄并見證中國商業地產歷史軌跡并推動行業健康向前的持續發展。預計將有600位各界嘉賓出席。
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由房訊網FUNXUN.COM發起，聯合全聯房地產商會權威主辦，已連續成功舉辦十七屆年會，是中國房地產行業規格最高、最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
來源：房訊網
