2021年，在新冠疫情防控常態化的背景下，我國經濟活動持續恢復，產業發展穩中有進，主要經濟指標保持了較快增長。隨著疫情的管控和國民經濟長期向好的趨勢發展，商業地產開發投資額以及銷售租賃活躍度提升，市場復蘇勢頭強勁，預計未來將穩步回暖。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長 劉凱
一方面，我們判斷，寫字樓市場供應高峰期或將接近尾聲，大規模的新增供應已經陸續進入市場，未來的去化壓力有望得到緩解。國家統計局數據顯示，前三季度全國寫字樓的開發投資額趨于理性，同比微降0.5%，新開工面積同比下降約兩成為-20.3%；竣工面積雖較去年有所增加，但放大到近五年數據來看，同樣呈現出下降趨勢。
另一方面，我們看到，寫字樓產業園市場租賃需求反彈。隨著國家產業升級、企業扶持政策的陸續出臺，以及企業對中國經濟信心的增強，寫字樓市場自用、投資等需求得到釋放。進入2021年以來，寫字樓租賃市場的積極信號不斷增強。根據世邦魏理仕數據，前三季度重點城市寫字樓市場租賃需求進一步回暖，寫字樓凈吸納量累計達567萬平方米，已突破上一輪市場周期的同期高點。
第三，在市場需求持續釋放的影響下，項目去化的速度加快，整體市場的空置率扭轉了去年同期的上升趨勢，三季度末一線城市的空置率均出現下降。從五大行數據來看，北京寫字樓市場第三季度空置率在12.7%到16.7%不等，上海寫字樓空置率環比二季度末也降低了1-2個百分點。
第四，2021年7月教育“雙減”政策，對中小學及線上、線下的校外培訓機構進行系統性規范和改革。在“雙減”政策出臺后，K12及相關學科類教育培訓受到巨大沖擊，而其他教育培訓領域短期內也面臨不確定性，過去1-2年內快速涌入市場的需求迎來集中退租、縮租的趨勢。整體而言，本輪市場波動對一線城市優質辦公樓市場影響相對較小，對1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩曲線再次承壓。
商業辦公產業本質上是經營性的服務業，屬于第三產業，也是第二、三產業發展的重要載體，商業辦公作為經營性持有型物業，往往為增加就業機會，穩定就業率提供了空間和場所。同時，也是區域經濟發展的重要支撐和載體，更是區域稅收的增長源。
近年來，商業地產行業發展規模增速趨緩，這也預示著存量時代的到來。
不同于增量時代短平快、高杠桿、高回報的開發邏輯，存量時代的特點是低杠桿、低回報、長周期。從增量時代步入存量時代，商業地產正走向精細化運營。數字化、體驗化的融合趨勢，以及今年公募REITs試點的地產金融化突破，為商業地產的未來發展留下了更多的想象空間。
剛剛結束的中央經濟工作會議提出，房地產行業應探索新的發展模式，促進良性循環和健康發展。我們認為，商業地產也面臨著同樣的要求。什么是新的發展模式？就是再創行業新模式、再設行業新門檻、再上行業新臺階。未來商業地產行業探索新發展模式，主要有以下三個方面轉型升級路徑：
一是，房地產是碳中和碳排放的主戰場。統計顯示，在能源耗能方面房地產行業占40%左右，和房地產相關的減碳占50%。在雙碳目標下，綠色低碳已經從商業地產自愿模式轉變為必選模式。
二是，數字經濟和技術的快速發展，則為商業地產的創新變革和數字化轉型提供了手段和技術支撐。來自用戶端的科技化、生態化、人性化、藝術化等多元需求，更是倒逼商業地產實現高質量發展。
三是，實施城市更新行動。當前，各地正積極實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，如何實現城與人、城市與自然、城市與商業和諧共生，是商業地產行業亟待積極破解的重要課題。
來源：房訊網
編輯：wangdc
