6月接近尾聲，試點(diǎn)集中供地的22城的首批集中供地已經(jīng)結(jié)束，部分城市的第二次供地也已經(jīng)結(jié)束。22城首次集中供地總成交金額超萬億，土地成交總建筑面積為1.08億平米，杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地成交總金額均超500億元。
從各城市首次集中供地情況來看，各個(gè)城市特征鮮明，地域性特征明顯：
（一）供給總量分布上，首次供地總量占比多不足50%，供地集中于下半年。
從數(shù)據(jù)上看，首次集中供地的城市中，廣州首次供地總量占全年供地量的62%，其他城市均在40%以內(nèi)，深圳、廈門的首次供地量占比僅在10%。
（二）供給量板塊分布上，郊區(qū)占比較高。
22城中天津、青島、無錫、長(zhǎng)沙、廣州等城市郊區(qū)地塊建筑面積占比均在50%以上。
（三）土地規(guī)則明確，一地一策，“限地價(jià)”、“競(jìng)配建” 、“競(jìng)自持”成標(biāo)配。
實(shí)行集中供地的22城中，每個(gè)城市都有其明確且嚴(yán)格的土地競(jìng)拍規(guī)則，精細(xì)至一地一規(guī)則，不同地塊適用不同規(guī)則。“雙限”、“竟配建”、“競(jìng)自持”成為多城市土地出讓必備規(guī)則，最大可能穩(wěn)定地價(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定預(yù)期。
（四）深耕型房企或本地房企成為拿地的主力。
現(xiàn)如今，房企或已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，或者在既定的區(qū)域內(nèi)形成了明顯的品牌影響力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)的布局重心更多的集中于做好既定區(qū)域的優(yōu)勢(shì)鞏固，不在追求城市的數(shù)量目標(biāo)。所以各個(gè)城市內(nèi)拿地的房企多為深耕型的外來房企或者本地房企，新進(jìn)入城市的房企較少。
（五）拿地總量的多寡與“三道紅線”所處檔位密切相關(guān)。
從E50房企的拿地情況來看，總體上，2020年度“三道紅線”指標(biāo)表現(xiàn)理想的企業(yè)，其拿地的總量也會(huì)相應(yīng)較高，“三道紅線”踩線較多的企業(yè)，拿地?cái)?shù)量相對(duì)有限。
（六）聯(lián)合拿地趨勢(shì)延續(xù)，控風(fēng)險(xiǎn)仍是拿地第一考量要素。
從首次集中供地的成交情況來看，企業(yè)間聯(lián)合拿地的趨勢(shì)仍在延續(xù)，主要還是本著控制風(fēng)險(xiǎn)的考量，通過與合作方之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，能夠一定程度減低資金壓力，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。
22座城市的首次集中供地都已收官，對(duì)于各個(gè)城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，企業(yè)行為，我們有以下五點(diǎn)思考：
（一）財(cái)務(wù)視角：現(xiàn)金流安全是首位的，在現(xiàn)金流安排的基礎(chǔ)上追求利潤(rùn)目標(biāo)。
很多人會(huì)有疑問，在現(xiàn)金流與利潤(rùn)之間孰輕孰重，毫無疑問，兩者都重要，只是在特定的階段內(nèi)會(huì)有一定的側(cè)重。現(xiàn)金流的安全更多是前提，是企業(yè)能夠存在，存活的必然前提，倘若沒有這一前提，利潤(rùn)追逐的實(shí)現(xiàn)也毫無基礎(chǔ)。若無現(xiàn)金流，企業(yè)則可能很快面臨生死考驗(yàn)，而且通常無法調(diào)整，利潤(rùn)指標(biāo)則可以通過一定方式慢慢優(yōu)化。
（二）投資視角：鑒于項(xiàng)目開發(fā)周期及三道紅線，預(yù)計(jì)第二、三次集中供地的熱度或下降。
企業(yè)的投資決策會(huì)受到多因素的影響，如利潤(rùn)率，開發(fā)周期，財(cái)務(wù)情況等等。從當(dāng)前的情況來看，考慮到時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目的開發(fā)周期和“三道紅線”等因素，年內(nèi)的第二次、第三次集中供地的市場(chǎng)熱度或有所下降。
（三）投資視角：多思、多想、多聽、多看，把握收并購(gòu)與撿漏機(jī)會(huì)。
從22城土地成交情況來看，核心城市、核心板塊土地?zé)岫热匀痪S持高位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度毋庸置疑，在此情形下，直接的正面的競(jìng)爭(zhēng)或會(huì)面臨較大挑戰(zhàn)，所以保持參與，另辟途徑，如收并購(gòu)等，或會(huì)有理想收獲。
（四）經(jīng)營(yíng)視角：用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看待競(jìng)自持/配建租賃住房。
此次的集中供地中，競(jìng)自持/配建租賃住房成為土地出讓標(biāo)配，杭州成交地塊中，競(jìng)自持比例最高達(dá)到40%，短期來看，高比例的自持/配建比例將大量侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，增加企業(yè)資金壓力，但可作為配套，完善社區(qū)建設(shè) ，提升項(xiàng)目整體質(zhì)量，進(jìn)而提升項(xiàng)目議價(jià)的可能。長(zhǎng)期以運(yùn)營(yíng)的角度來看，自持產(chǎn)品，租賃住房可作為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，并能通過金融化的手段實(shí)現(xiàn)退出。
（五）經(jīng)營(yíng)視角：注重提升產(chǎn)品力，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)成為新常態(tài)。
2021年以來，已有多個(gè)城市在土地出讓時(shí)設(shè)定“競(jìng)品質(zhì)”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地塊觸發(fā)雙頂進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案環(huán)節(jié)，競(jìng)品質(zhì)的審查標(biāo)準(zhǔn)主要關(guān)注綠色建筑和宜居程度，在產(chǎn)品上有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)則在北京市場(chǎng)的土拍中有所收獲。隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，消費(fèi)需求的升級(jí)，產(chǎn)品本身的重要性將越發(fā)凸顯，企業(yè)本身的產(chǎn)品力或能為企業(yè)構(gòu)建起護(hù)城河。
來源：億翰智庫(kù)
編輯：wangdc
