房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產業園市場的變局，探索高質量發展要求下行業破局之道，共同開啟中國商業地產新發展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產業園發展論壇第十八屆年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，采取現場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
基于中信大廈的探索與實踐，中信和業投資有限公司副總經理羅能鈞在論壇上分享了數智技術賦能商業辦公樓全生命期的價值。他表示，從商務寫字樓全生命周期來看，數字化和智能化技術改變了其產業邏輯，賦予其新的價值內涵，并通過商業辦公樓數智平臺賦能，把商業辦公樓升級為可感知、可分析、自適應的智慧建筑。中信大廈基于BIM、大數據、物聯網、人工智能技術，采取三級平臺架構，建立大數據中臺，實現設備狀態在線實時監控，信息互聯互通。
以下是羅能鈞演講實錄整理：
數字化和智能化技術是當下一個熱點，今年兩個熱點詞：一個是雙碳，一個就是數智技術。現在很多行業企業都在談數字化、智能化技術的應用，今天主要結合中信大廈分享一下商業辦公樓這種產品對于數字化和智能化技術運用的思考和實踐。
國內第五高樓——中信大廈
首先介紹一下中信大廈，高度為528米，現在國內是第五高樓，全球第九高樓。國內最高的是上海中心大廈，高度為632米；第二高是深圳的平安金融中心，高度為600米；第三高、第四高是廣州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心，高度為530米。
中信大廈總建筑面積44.7萬平方米，其中地上36萬平方米，地下8.7萬平方米。大廈主要的功能是辦公，上面一共七個辦公區，其中Z7區現在是中信集團的總部，Z1區到Z3區是中信銀行總部。整個樓出租率現在達到90%以上，每天的辦公人數現在是在5000多人。
整個大廈從開發建設到運維，已經有十年的時間，前面的八年是開發建設，一共有402家單位參與了開發建設，后面的兩年是運維。在整個過程中可以發現，超高層建筑這種產品要形成數字化和智能化的有效運用，將涉及到方方面面，不只是企業的數字化和智能化，也涉及到行業的數字化和智能化。從開發建設到運維整個過程中，中信大廈運用了很多技術和管理創新，也獲得了行業的高度認可，已拿到了30多個獎項。
數智技術賦能商業辦公樓
從高端商務寫字樓全生命過程來看，數字化和智能化技術能夠為它帶來什么？從三個方面來看，一是產業邏輯，二是價值內涵，三是商業辦公樓數智平臺的賦能。
首先是數字經濟時代商業辦公樓的產業邏輯變化。當下已經處于一個數字經濟的時代，它與農業經濟時代和工業經濟時代不同的地方在哪里？在于數據成為新的生產要素。數據是從土地和勞動力、資本和技術這些傳統的要素里面產生的，并且不斷地對它們賦能。數據是可分享、可復制的，而且在分享過程中還會創造更大的價值。所以就產生了現在新的生產組織模式，叫做“平臺+生態”。
對商業辦公樓來說，在這種“平臺+生態”的新模式下，入駐的企業客戶提出了種種新要求。特別是疫情時代，更是能感受到在寫字樓里這些新技術應用的迫切性，例如對辦公空間空氣質量的要求、對設備設施改進的要求、會議的視頻系統要求等等。
數字經濟時代，商業辦公樓面臨數字化轉型，智能化技術把商業辦公樓升級為可感知、可分析、自適應的智慧建筑。在蓋大樓以前有BIM技術，是虛擬的在電腦上做技術。等到大樓蓋完以后，所有的設備設施已經投入了使用，控制系統已經投入了使用，需要考慮的是物理的實質大樓和電腦上虛擬的大樓怎么實現對應，提高運行效率。這就是在大廈里面數字化和智能化技術的應用，在實踐中還有很多的痛點在具體場景難以落地，需要更深入的研究。
其次是價值內涵。從兩點來看，一個是BIM技術，這是從技術的層面說的。要實現一個大樓智能化，首先要數字化，通過BIM技術建成數字化的模型。中信大廈到目前為止的數字模型，是由業主牽頭來做的，形成了比較好的數字資產。另一個是IPD模式，是一種集成化的交付模式。從管理方面來講，誰是信息的集成者、誰是信息主要的協同者，誰將對這個數字產品有一個最好的管理。中信大廈是基于EPC方式做的，遵循的是共贏的理念，在商業模式上從合同關系變成伙伴關系，這是一個重大的集成。
再就是商業辦公樓數智平臺的賦能模式，這就是具體實踐，涉及到數智技術目前在行業的具體應用。在很多高科技公司的總部大樓可以看到這些新技術的應用，中信大廈在這方面也做了很多探索。在具體做的時候，需要通過四個階段。
第一個階段，首先要把寫字樓要數字化，也就是建模型。第二階段是模型里面的數字要連起來，就是網絡化。第三是從自動化到智能化，現在很多設備設施首先是自動化，然后要實現智能化。第四是持續改進，最終目的是大廈的保值增值以及給大廈里辦公人員帶來品質體驗。
中信大廈的探索與實踐
中信大廈基于BIM、大數據、物聯網、人工智能技術，采取三級平臺架構，建立大數據中臺。平臺功能模塊化，分為智能樓控、智能安防、智能消防、智能能源、智能運營等模塊，實現設備狀態在線實時監控，信息互聯互通。
中信大廈的數字化和智能化的應用，主要體現在它的機電系統，采用了30余項新技術，主設備系統有12個，設備的子系統有63個，設備設施有34000多臺，信息控制點有65萬個，所有這些都通過新技術來進行提升。
舉兩個非常簡單的例子，一個是漏水報警。超高層樓宇管理的漏水是運維里面非常重要的問題，因為它是高壓，所以大廈里一般都配置三個系統，包括漏水監測系統，有水浸傳感器，另外是安防監控系統，再就是給排水監控系統。基于物聯網的改造，中信大廈將這三個系統打通，某個地方一旦漏水，漏水報警開始報警，安防系統攝像頭很快能拍到現象，給排水系統馬上就能關閉最近的閥門。所以大廈的數智運維，體現在這些細節處理上，這就是數智技術帶來的價值。
另一個例子是能源管理系統。中信大廈的Z-BEMS能源管理系統不只是統計大廈的能耗數據是多少，還對設備設施的運維系統進行實時的監測、實際的控制。在能源管理系統里面有兩套系統，除了能源的計量以外，另外一個技術就是對運行系統進行監控。中信大廈的能耗評估體系和故障診斷流程已經運行了兩年多，取得了非常好的效果。
所以建立一個高品質的大廈，除了整個智能化系統的管控以外，在設備選型的時候，每個系統的節能、運行的效率都應該細致的去考量。面對國家高質量的發展的要求，希望商業辦公樓能夠在增量轉入存量的這個階段，從機電設備設施系統開始，從數字化和智能技術的導入開始，最終實現可持續高品質的發展。
來源：房訊網
