一、供給及需求
2023年第三季度北京寫字樓市場迎來供應小高峰，甲、乙寫字樓市場凈吸納均在第三季度由負轉正，其中甲級凈吸納達到168,109平方米的高數值，繼2021年末以來單季度凈吸納量首次突破10萬平方米大關。乙級達到近8.3萬平方米的凈吸納，阻止了繼續負吸納的囧境。今年前三季度，北京甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為6.7萬平方米，較去年同期有所上升。其中，去化量主要來自于CBD、望京等核心及次核心商務區的入市新項目。
（以上數據為年度同比）
本季度的亮點是北辰中心、信達中心、保利廣場、大望京商務中心、王府77等幾個項目的同時入市。由于第三季度新項目入市之際已經獲得了一定的預租出租率，所以市場看到了一些積極的信號，阻止了繼續負吸納的市場環境。北辰中心經過了接近兩年的預租，入市之際即獲得了60%的出租率，是近幾年少有的預租取得極大成功的項目。豐富的配套設施，優質的項目品質、優秀的周邊環境對有實力的企業產生巨大的吸引力。華夏基金在2022年第二季度即預租了超過3萬平方米的面積。位于東二環的信達中心經過了多次的啟停波折，南塔的65,000平方米的面積，已經基本全部鎖定了客戶，農銀理財和南洋商業銀行分別承租了16,300平方米和6,000平方米的面積。大望京商務中心則與國藥集團簽訂了6,300平方米的租約。保利廣場入市之際和新氧科技簽訂了9,000平方米的協議。所以，從第三季度的數據來看，盡管租賃下滑，但是整體市場的租賃活動變得活躍起來。
按行業劃分的租賃活動中，以金融行業為首，占36%，照二季度占比上升；TMT行業占據了32%的第二大份額，相較上個季度有所下降；能源電力醫療行業以9%的占比排列第三。相較于上季度，麗澤商圈在2023年前9個月的成交面積相當于其他商圈突飛猛進，成交面積錄得16%，是本季度成交面積最多的核心商圈。
二、供給及需求空置率及租金
1 空置率
第三季度甲級寫字樓由于幾個新項目集中入市增加413,500平方米的租賃面積，使空置率升至17.6%，和上半年的企業退租和縮面積引發的空置率升高略有不同之處，是本季度由于幾個新項目的入市，促使空置率繼續升高。
麗澤商圈的表現延續了二季度的態勢，整體空置率下降5.9個百分點，首次降至30%以下，證明企業的遷址驅動一直都是“為品質而來”，在現今不確定的經濟環境下，企業降本增效主導同時追求品質的策略下，麗澤成為最為受益的區域。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
2 租金
在租金方面，疲軟的吸納促使開發商為了防止其他項目競爭客戶，把工作的重點轉為留住老客戶，促發了租金的全面下調，甲級寫字樓主流商圈的整體租金下調至312.5元/平方米/月。出租率相對穩定的亞奧商圈的抵抗住了租金的進一步下挫，而一直居高不下的金融街商圈租金下降了5.6%，成為三季度跌幅最大的商圈。為了爭取客戶，業主紛紛除了在協議的表面租金上進行了大幅調整之外，同時兌付了更多的裝修期和免租期，所以引發頂級和甲級辦公樓的整體市場租金下降了9.5%。
頂級及甲級寫字樓市場各商圈平均租金
當前的寫字樓租賃市場，客戶大多抓住窗口期選擇甲級及超甲級寫字樓，這就使得乙級寫字樓加倍承壓，乙級寫字樓業主加大優惠力度，在上一季度的基礎上繼續下降1.1%，達到了209元/平方米/月，初步來看，以價換量的行動未有明顯成績。
2023年北京寫字樓市場展望概況
市場實際需求的恢復的主動權現在掌握在開發商手上，預計第四季度部分開發商將會開始大幅調整租金策略。 由于經濟的恢復仍需要時間，短期內，寫字樓租賃市場，高空置率將繼續為業主施壓。預計2023年末租金水平將進一步下探 。長期來看，上半年北京經濟已呈現恢復向好趨勢，預計未來兩年 ，隨著新增供應的減少、企業經濟效益逐步好轉，以及業主做出的更多租賃策略調整將共同推動北京寫字樓市場逐步回暖。
三 2023年北京寫字樓市場展望
市場何時走出谷底是基于優質辦公樓項目的出租情況：目前世樺嘉潤所有檢測的66座優質辦公樓的總體空置面積為931,062平方米，空置率為18.1%，優質空間面積有效去化之前或者這些優質面積空置增多的情況下，租金就還沒有走出谷底甚至是谷底還沒有形成。因此盡管在2024年和2025年的市場供應斷供的情況下， 市場出現拐點的基礎是優質辦公樓的總體空置面積降至60萬平方米的。所以要去化30萬平方米的優質和高租金水平的面積，至少需要2年的爬坡過程，租金的水平方可回到疫情前的水平。比較整體市場目前接近300萬平方米的空置面積看，乙級辦公樓和非優質項目空間的去化對租金變化的影響和占比30%的優質項目空間的租金變化的影響相對較更小。從目前的凈吸納數據看，是否可以在2025年初出現拐點的預判，現在看起來為時尚早。
第四季度將有中關村麗金置地中心入市，給中關村的實力企業帶來升級換代的項目機遇；除此之外，上地、望京、亞奧、麗澤商圈均有新項目四季度，市場供應將以城市更新項目為主，帶來超過50萬平方米的辦公面積。和第三季度新入市項目不同，相比而言這些項目預租情況表現一般，所以無法引發有效的凈吸納將進一步拉升空置率，將極有可能導致第四季度的空置率再次拉升。
預計2024年第一季度租金降幅可能會超過2023年全年水平。明年較低的租金環境以及租賃政策將引發租戶可以采取更主動方式接觸市場探尋進一步降本增效的可能，無論是續租和擴租都有機會獲得意外收獲。
來 源： 世樺嘉潤CCRA
編 輯：liuy
