有效防范化解重大經濟金融風險，確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，是2023年經濟工作的一項重點任務。全國很多城市堅持“房住不炒”定位不動搖，因城施策、精準施策，調整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，提振市場信心。目前政策效果初步顯現，多地房地產市場企穩回升。
住房公積金制度已成為規模最大的住房金融制度
通過借鑒新加坡中央公積金的成功經驗，1991年，上海市率先試點建立住房公積金制度，到2023年已經經歷了三十余年的發展，住房公積金在提高個人購房能力、改善居住條件、推動房地產市場發展等方面發揮了重要作用，根據最新的《全國住房公積金2021年年度報告》顯示，截至2021年末，實繳單位416.09萬個，實繳職工1.64億人，分別累計增長13.88%和7.23%；累計提取總額14.31萬億元，占累計繳存總額的63.61%；累計發放住房公積金個人住房貸款4234.71萬筆、12.53萬億元，分別增長7.91%和12.54%。目前，我國住房公積金制度已成長為世界規模最大的政策性住房金融制度之一。
住房公積金因時因勢因城動態調整
2022年以來，在穩中求進工作總基調的前提下，黨中央、國務院把住房公積金作為“穩住經濟大盤”的五個國策之一，2022年4月25日國務院發布的《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》就提出，擴大保障性租賃住房供給，支持提取公積金用于租賃住房；5月24日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行發布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》。明確提出，受新冠疫情影響的企業，可按規定申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳；8月16日，衛健委發布《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》，涉及公積金提取租房、公積金額度提高以支持多子女家庭首套房、落實差異化的購房政策等。
在此背景下，全國各地密集地調整住房公積金政策，截至2023年3月16日，全國共有北京、南京、常州、濟南、揚州、達州、南陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城市調整優化了公積金政策，這些城市的公積金優化政策主要可分為五種類型：一是商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款，即“商轉公”；二是提取公積金用于首付，或降低公積金貸款首付比例；三是“帶押過戶”；四是提高貸款額度和延長還款年限；五是“一人購房全家幫”。在一系列政策支持下，2023年開年后的房地產市場顯現出復蘇企穩的運行態勢。
運用“商轉公”降低貸款成本
所謂“商轉公”，就是指購房者將尚未結清且已辦妥房屋所有權證的商業銀行貸款轉為公積金貸款。隨著公積金貸款利率的下調，其和商業貸款利率的差距加大，購房者可以通過“商轉公”的方式來降低還貸成本。其實“商轉公”方式早就存在，2013年9月深圳住房公積金管理中心就已經上線了“商轉公”業務，從去年以來，加入“商轉公”的城市快速增多，2022年1月31日陜西省咸陽市發布個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則，并在2月22日完成了首筆“商轉公”貸款的不動產登記。此后，南陽、揚州、福州、常州、漢中、洛陽、威海、臨沂、平頂山、蘭州等城市陸續推出了“商轉公”政策，并優化了“商轉公”的轉貸方式。例如，威海將“商轉公”貸款辦理商業住房貸款不超過三年的限制，調整為取得房屋不動產權證后即可申請，臨沂將“商轉公”最高貸款額度提至50萬元。蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式，在維持原商業貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現不結清商貸即可直接發放公積金貸款來沖抵原貸款余額，免除了職工強制性擔保的費用支出，解決了房產解押后再抵押的難題。
從各地政府推行的公積金政策實施細則來看，“商轉公”政策在充分發揮住房公積金制度普惠作用的同時，采用以貸沖貸的方式操作上更加便民，在一定程度上減輕住房公積金繳存人的還貸壓力，雖然該政策有其明顯的優點，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題。第一，在全國范圍內，公積金的覆蓋率并不高，據不完全統計，重點城市中有一半繳納了職工養老社保的人并沒有繳納公積金。第二，在多個啟動房貸“商轉公”政策的城市，申請的條件設定較高。目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當地繳存職工家庭。在申請“商轉公”業務時，既需要征得已經辦理商業貸款的銀行同意，還需要達到公積金繳存年限、繳存狀態、繳存余額、已使用情況以及征信情況等多個方面的要求。第三，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購房者原有的商業貸款總額，因此很多“商轉公”之后的購房者依然會面臨要自籌資金的問題。
提取公積金用于首付，提高資金池使用效率
2022年1月，四川達州印發支持剛性和改善性住房需求十條措施的通知中提出，使用達州市住房公積金貸款購房的，繳存人在本人公積金賬戶中留足貸款額度5%后，可申請提取其賬戶余額支付首付，實行“又提又貸”。
2月27日，南京住房公積金管理中心發布《關于優化南京市提取住房公積金支付購房款相關規定的實施細則》，明確符合條件的職工可用公積金賬戶余額支付購房首付。
除了達州、南京以外，目前已有福州、珠海等超20個省市陸續出臺允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款的相關政策。這一措施從國家層面來看有利于提高公積金資金池的使用效率，從個人層面來看有利于減輕購房者的前期資金周轉壓力，從而較快釋放購房需求。但在利好樓市的同時，也要考慮到個貸率較高城市的公積金流動性壓力，通過完善住房公積金流動性風險管控體系，進行預警監測，以防范流動性風險的發生。
與此同時，廣西區直、福建南平、湖北荊州、山東臨沂、河北唐山、四川資陽、浙江麗水等多個城市下調了公積金首付比例，普遍來看，購買首套自住住房的最低首付款比例降為20%，購買第二套住房最低首付比例下調為30%。以上公積金貸款首付比例下調的政策導向將進一步激發剛性和改善型購房需求。
“帶押過戶”激發二手房交易活力
“帶押過戶”政策是指在二手房交易中，賣方不動產帶著抵押過戶，即在原抵押權存在的情況下辦理不動產轉移登記，將不動產的所有權轉移至買方。其實，推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是由于在2022年深圳二手房市場轉冷，為了穩定樓市，恢復二手房占主導的交易市場，因此出臺了“帶押過戶”政策。
二手房“帶押過戶”政策是房地產市場中具有創新性、便民性的政策。截至目前，全國已累計有30余個地方陸續推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。通過“帶押過戶”的交易模式，能夠有效降低交易成本、縮短交易周期、避免過戶中的不確定因素和交易風險，從而將盤活二手房市場，激活交易活力。從該政策的外溢效果來看，在賣方出售住房之后，既可能選擇購買其他二手房，也有可能選擇購買新房，由此推斷也會在一定程度上激發新房市場的需求。從中長期來看，“帶押過戶”政策將逐步促進房地產市場的良性循環。
提高貸款額度和延長還款年限，減輕購房壓力
自2022年以來，在全國各地出臺的一系列住房公積金調整政策中，最直接明了的政策當屬提高公積金貸款額度和延長還款年限，例如，蘭州住房公積金管理中心將住房公積金個人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元提高至70萬元；單身繳存職工50萬元提高至60萬元；江蘇鹽城將住房公積金貸款年限由最長不超過20年延長至30年。此外，江蘇泰州、云南昆明、四川資陽、浙江麗水等城市也相繼出臺相關政策措施。
同時，為了進一步貫徹落實衛健委發布的《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的指導意見》，多地出臺了支持多子女家庭的公積金貸款政策，如，大連發布《關于調整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）》提出，在大連市購買首套自住住房的多子女家庭，單人或雙人最高貸款額度在當期最高貸款額度基礎上提高20萬元；濟南市明確多子女家庭住房公積金最高可貸100萬元。以上政策在促進房地產市場需求釋放的同時，減輕購房者的月均還款壓力。
“一人購房全家幫”保障合理住房需求
2022年6月初，廣東省珠海市印發《發揮住房公積金作用支持服務“產業第一”工作方案》。其中提出的“一人購房全家幫”政策，引發了很大的社會關注度，具體來說就是在珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬(配偶、父母、子女)償還購房貸款。
隨后，6月6日資陽市印發的《<促進房地產市場平穩健康發展政策措施>的通知》提出實行公積金家庭代際間互助；7月6日深圳住建局《深圳市住房公積金貸款管理規定(征求意見稿)》中提到，調整共同申請人的范圍，明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人；同時還明確申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應當作為共同申請人。
從形式上來看，“一人購房全家幫”政策調整主要是從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購房款等方面展開，這種方式不僅可以提高首付能力，還能降低月供負擔，體現了政策調整形式的多樣性和靈活性。
綜上分析可見，隨著越來越多的城市出臺公積金優化調整政策，短期內確實會在一定程度上激活房地產市場需求，加速當地市場的去庫存進度，不過由于目前公積金政策調整主要集中在三四線城市，而這些城市房地產市場偏冷的更深層原因主要在于經濟發展后勁不足、人口凈流出、住房供給過剩等問題，因此從長期來看，更需要相關政府部門采取全面系統的組合政策措施。在具體政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理規劃改善型住房建設、不斷完善發展租房市場、提升醫療教育服務保障、建立城市核心產業優勢，通過供需兩方面根本性促進房地產市場的健康有序發展。
來 源：中國經濟網
編 輯：liuy
