北京，2024年11月7日 --享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行今日發布《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告。報告聚焦全國范圍內租賃住房發展迅速或潛力巨大的16個重點城市，結合政策及產品端情況，深入剖析這些城市的市場存量規模、供需動態等關鍵指標，旨在全面展示當前租賃住房市場發展現狀。并結合資產特性、市場運營情況深度探討收益法中的核心估值參數，為投資者提供更清晰的評判標準。
租賃住房已是當前最受關注的資產類別之一
隨著公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs項目在二級市場的優異表現，投資市場對于租賃住房的關注度持續上升。自2020年至2023年期間，中國租賃住房市場的大宗交易活動呈現出蓬勃發展的態勢，交易量與交易額均實現了快速增長。據統計，租賃住房投資額占總大宗交易額的比例，在這四年間實現了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰顯了市場對租賃住房投資價值的高度認可與信心。根據戴德梁行2024年最新的調研結果，長租公寓/服務式公寓亦成為北京和上海投資人最關注的資產類型之一。租賃住房REITs將包含更多元化的資產類型，為市場帶來新契機，為投資者提供更廣泛的選擇和風險分散的機會。
租賃住房項目逐漸成為大宗交易市場新秀，上海是投資機構首要關注城市
據不完全統計，截至2024年上半年，中國租賃住房項目大宗交易共計69項，大宗交易建筑面積超160萬平方米，整體交易額超過212億元，共涉及超3.5萬套租賃住房。租賃住房交易宗數從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗，2023年交易宗數同比增長55.6%，2024年1-6月租賃住房大宗交易宗數共計12宗。
近年來租賃住房大宗交易宗數及宗數占比
數據來源：RCA,戴德梁行整理
大宗交易市場主力投資機構為內外資私募股權基金和外資機構，合計占據了市場上超過50%的交易宗數。內外資私募股權基金以建信住房租賃基金為代表，以一線城市上海和北京為重點城市，布局包括成都、佛山、長沙、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、珠海在內的全國11個城市，共計23個項目。外資機構以領盛、鐵獅門、博楓為代表，投資標的涵蓋上海、北京和深圳三個城市共計15個項目。無論是內外資私募股權基金還是外資機構，上海均是首要關注城市，其次是北京。
租賃住房大宗交易按投資機構劃分情況
數據來源：RCA,戴德梁行整理
租賃住房板塊展現出較強的抗風險能力
根據滬深交易所信息披露顯示，2023年已發行產權類項目資產估值較2022年整體下降2.6%，這一變化背后，反映了宏觀經濟環境、行業政策及市場需求等多方面因素的綜合影響。作為最早發行的資產類別，倉儲物流及產業園板塊受到上下游產業變動、區域市場供需關系變化、現金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產估值下降約3.4%。
相比之下，保障性租賃住房板塊則展現出了較強的抗風險能力。得益于其作為民生保障工程的重要屬性，以及政策層面的持續支持與引導，保租房板塊整體運營狀況保持穩中有進的良好態勢，整體資產估值上漲約0.5%。
備注：鹽田港REITs及普洛斯REITs估值情況不包含新擴募資產
數據來源：深交所、上交所，戴德梁行整理
用資本化率衡量租賃住房資產的估值水平時應考慮年期影響
戴德梁行利用收益法的核心邏輯及其在租賃住房業態下的應用進行剖析，重點關注資產的未來收入、成本、折現率及收益期限，并考慮到租賃住房用地性質多樣帶來的剩余土地使用年限與資本化率（Cap Rate）差異，戴德梁行通過較為平均的折現率和增長率設定進行測試，得出結論，對于租賃住房資產，由于其用地性質的多樣，在通過資本化率（Cap Rate）衡量其估值水平時，不應脫離年期的影響。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，中國租賃住房市場已經形成了保障性租賃住房和市場化租賃住房雙軌并行的政策框架，各類專業化機構及租賃住房運營商的參與使得市場產品結構進一步細分。在投資方面，租賃住房市場的大宗交易活動呈現出蓬勃發展的態勢，交易量與交易額均實現了快速增長，租賃住房已然成為一線城市中最受關注的資產類別之一。
戴德梁行北區董事總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，中國的租賃住房市場，作為房地產領域的重要組成部分，其發展歷程深刻映射了國家經濟體制改革的軌跡與社會變遷的脈絡。未來有望吸引更多投資市場的目光與資本注入，成為投資領域的熱點。
戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，得益于已上市保租房REITs的表現優異，以及行業范圍進一步擴容到市場化租賃住房，投資人對于租賃住房領域的關注度持續升溫。預計隨著租賃住房REITs市場的進一步發展，結合租賃住房所擁有的穩定、穿越周期等特征，其展現出廣闊的發展空間與潛力，值得投資者深入探索與布局。
戴德梁行北京估價及顧問服務部租賃住房評估專家、報告主編劉怡文表示，租賃住房因其穩定的市場需求和政策支持，逐漸成為不動產投資的熱點。公募REITs的引入常態化發行的推進有利于實現租賃住房業態的"投融管退"，從而進一步帶動對此類資產的投資關注度。
來 源：戴德梁行
