2023年西安優質寫字樓市場供應小幅下滑，整體市場共錄得2個寫字樓交付，合計約7.3萬平方米；其中甲級寫字樓占比68.5%。受部分本地業主租賃策略及對市場的謹慎態度影響，導致年內出現數宗延遲交付，新增供應同比下降28.8%。著眼需求端，整體市場需求相對活躍，雖年內宏觀環境不明確性增強及行業調整致使需求出現小幅波動，但全年來看，西安寫字樓市場需求仍具韌性，年內實現24.5萬平方米的凈吸納量，同比增加86.0%。市場需求的活躍，推動市場整體空置率同比下降2.8個百分點至29.4%。全年租金仍呈下行趨勢，可比項目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。
主導產業仍具韌性，動能轉換衍生辦公新需求。隨著西安的產業發展及城市基礎架構得到持續提升，西安優質寫字樓市場需求隨之變化。2023年西安甲級寫字樓新增需求顯示，房地產建筑業、科技互聯網、金融業及專業服務業持續主導西安優質寫字樓市場新增租賃需求，分別占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地產建筑業再度領跑市場需求。其中超66%來自建筑工程及建筑設計類企業的新租需求。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發展等重大戰略進程的加速，重點項目及民生工程類基建項目不斷推進，帶動建筑工程類需求穩步增長。西安數字經濟發展進程的加速，支撐科技互聯網類需求極具韌性。2023年前三季度，西安數字經濟核心產業增加值占GDP比重超過9%，超額完成年初目標。其中，工業互聯網領域的大數據、人工智能、云計算等持續發力，帶動軟件系統開發類需求占比不斷攀高，占比40.0%。消費互聯網則以非盈利性質及在線職業、素質教育等線上教育機構的新設立需求為主。此外，年內錄的多宗科技互聯網類企業降級至乙級或其他類型物業，折射出具有人員密集特性的科技互聯網企業在不確定的宏觀環境之下展現出對性價比更高的訴求。金融行業需求位居第三，其中資產管理、投資等新興金融業的需求占比較高。2023年上半年，西安市金融業增加值同比增長7.6%。同時位列全國十大區域性金融中心，并成功躋身全球金融中心城市。疊加獲批“雙中心”城市等宏觀利好機遇，科研及產業優勢的突出促使更多投資機構進入西安尋找機會，成為金融類企業租賃需求增長新動力。
此外，近年經濟不確定性和監管環境的快速變化促使咨詢、合規、商業訴訟等專業服務需求不斷增長，而生物醫藥、裝備制造、電子信息制造、新能源等作為西安新興支柱產業，其發展前景也推動了該類行業的寫字樓需求擴張。年內，如生物醫藥、工業制造、能源及公共事業等行業的租賃需求皆出現較大幅度的增長。
辦公策略調整引發需求結構轉變。宏觀環境不確定性的增強促使企業愈加關注自身的成本結構。對租賃成本的管控推高全年小面積段的租賃需求增長，即500平方米以下面積段的成交占比高達75.5%。同時，對裝修等前置成本的關注推動市場精裝房源的熱度走高，年內，提供“拎包入駐”服務的第三方辦公服務運營商的新增需求占比全市達7.9%，且以靈活性更高，更聚焦于對企業辦公的前置成本節省的本土第三方辦公運營商的擴張為主。同時隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的甲級樓宇間搬遷置換和降級需求凸顯，年內錄得多宗頭部企業大面積降級搬遷案例。
展望2024年，西安寫字樓市場將迎來45.4萬平方米的新增供應，其中超過86%為甲級樓宇。供給放量疊加，不少優質項目在2024年將面臨較大面積的租戶到期退租風險，租金表現仍將承壓下行。需求端來看，隨著經濟的進一步復蘇，金融和專業服務的需求將保持穩定增長。同時年底發布的《西安市推動數字經濟高質量發展若干措施》再次明確提出要加快數字基礎設施建設和支持數字產業發展，數字經濟的加速發展將持續衍生科技互聯網類辦公需求，產業需求動能不減。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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