2024年第二季度共錄得三個(gè)甲級(jí)寫字樓共18.3萬平方米的新增供應(yīng)交付，分布在后海，筍崗和水貝片區(qū)。上半年共錄得9個(gè)項(xiàng)目共計(jì)52.3萬平方米新增供應(yīng)入市，區(qū)位分散，新增供應(yīng)量同比雖下降13.5%但總量依然可觀。
需求方面，受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢導(dǎo)致的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎情緒持續(xù)影響下，整體市場需求修復(fù)進(jìn)程緩慢。二季度共錄得12.8萬平方米的吸納量，保持一定的活躍度但同比及環(huán)比均有所下降，分別下降9.9%和14.5%。而2024年上半年優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量共計(jì)27.7萬平方米，雖然同比錄得16.3%的增長，但對(duì)比疫情前仍有差距。
需求結(jié)構(gòu)方面，科技新賽道產(chǎn)業(yè)發(fā)展助推科技板塊重返需求榜首，金融需求則保持穩(wěn)定。二季度科技需求占比環(huán)比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)至30.7%，主要分布在前海和高新園，主要貢獻(xiàn)自以人工智能、云計(jì)算及應(yīng)用、智能設(shè)備為主的軟件系統(tǒng)開發(fā)及頭部企業(yè)引領(lǐng)的跨境電商，金融業(yè)以17.4%的占比位列需求第二位。2024年上半年科技板塊同樣為第一大需求，占比為28.5%，錄得了數(shù)宗上萬平方米的超大型租賃成交。金融排名需求第二位，占比為17.6%，傳統(tǒng)金融和其他金融服務(wù)各占半壁江山，其中傳統(tǒng)金融細(xì)分主要聚焦于保險(xiǎn)、基金和證劵細(xì)分板塊，而其他金融服務(wù)6成以上來自投資理財(cái)類企業(yè)。專業(yè)服務(wù)為第三大需求，主要來自法律和咨詢行業(yè)，其中咨詢以企業(yè)管理類為主導(dǎo)。
搬遷需求依然主導(dǎo)市場且同比變化不大，部分為降本型搬遷帶動(dòng)。上半年64.0%的需求為搬遷類型，且低租金帶來的窗口期效應(yīng)下，升級(jí)搬遷需求同比提升較為明顯，同比上升17.4個(gè)百分點(diǎn)至62.2%，以從老舊乙級(jí)寫字樓搬遷至甲級(jí)寫字樓行為為多見。從企業(yè)來源來看，本地企業(yè)依然是需求主力，貢獻(xiàn)6成以上的需求，但外資企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎情緒延續(xù)，導(dǎo)致其需求同比下降高達(dá)10.5個(gè)百分點(diǎn)。
從需求成交的區(qū)域分布來看，科技企業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴僖约靶略龉⿷?yīng)助推雙重作用下，前海和高新園成為全市前兩大需求片區(qū)，貢獻(xiàn)全市一半的凈吸納量。
持續(xù)的以價(jià)換量導(dǎo)致二季度租金繼續(xù)走低，全市平均租金環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米171.1元，但降幅有所收窄。2024上半年來看，跌幅同比走擴(kuò)，多片區(qū)多項(xiàng)目均有錄得租金下降。與此同時(shí)，業(yè)主的租賃條款更為靈活，會(huì)根據(jù)租戶情況采取包括但不限于裝補(bǔ)、延長免租期、租期內(nèi)不遞增、配套設(shè)施的優(yōu)惠使用等措施。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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