2025年第一季度，上海辦公樓市場共錄得兩個新項目交付，分別是靜安區的靜投中心以及徐匯區的徐匯萬科中心三期（T2），共計體量13.9萬平方米。淡季不淡，盡管受到假期因素的影響，一季度的數據表現卻顯示出回暖的潛在趨勢。全市凈吸納量環比和同環比均有提升，達到了7.9萬平方米，整體空置率環比微升0.2個百分點，達到22.3%。
從行業需求來看，金融業依然處于主導地位，占比23%，主要受到投資管理和銀行等領域需求的推動。TMT行業穩居第二，占比22%，得益于電商、通信等企業的擴張以及部分軟件系統開發和互聯網平臺公司的租賃需求。第三位是消費品制造業，需求回升顯著，占比16%，尤其是零售快消品和3C電子產品等相關企業活躍度較高。第四位是專業服務業，占比9%。值得一提的是，隨著消費升級和服務業的進一步發展，消費服務業受到教育培訓和健康護理領域的推動，首次進入需求占比前六名。
從租戶流動的角度來看，濱江板塊吸引了市場近三分之一的需求，這主要得益于一江一河的規劃，標志著上海濱江區域正在從工業倉儲轉型為生活綜合功能區，同時激活了濱江商務區的發展。此外，北外灘、世博、前灘和徐匯濱江的崛起也促進了租戶的升級搬遷。在單個子市場方面，本季度五角場、虹橋、真如、北外灘和外灘板塊位居前五，合計占據全市去化的一半。其中，五角場主要受益于第三方辦公和消費服務業的推動；虹橋受到TMT和消費品制造業的支撐；真如則由金融業、TMT、零售貿易及專業服務業等多元化需求推動。北外灘和外灘則顯著受到金融業的影響。總體來看，一季度子市場的去化情況均表現穩定，為今年的市場發展開了個好頭。
租金方面，第一季度全市租金報價環比下降1.9個百分點至每月每平方米249.3元，有效租金環比下降2.0個百分點至每月每平方米179.4元。租金下行壓力仍然存在，業主通過降租提高出租率，同時積極探索其他策略，如靈活的租賃條款、共享設施投資、改善物業環境及提供數字化服務。這些舉措不僅提升了租戶的滿意度和留存率，也幫助業主在競爭中脫穎而出。在當前市場環境下，靈活應變與創新將成為推動租賃市場回暖的關鍵因素。
2025年第一季度，上海零售物業市場迎來了濱港商業中心項目的入市，為市場新增了10.5萬平方米的零售面積。全市零售物業空置率環比微升0.3個百分點至8.5%。
從各個商場租戶調改來看，零售品牌的細分賽道表現活躍，品牌正通過精準定位、場景創新和數字化運營重構零售生態。當季需求結構方面，餐飲業態以60%的占比持續領先。其中以Bistro為主題的新中式餐飲品牌最為活躍，這種餐飲形式兼具性價比和空間氛圍感，注重社交平臺的流量宣傳，深受消費者歡迎。例如「捕獲Bistro」、「越稽」、「皖薈山野徽菜」布局市內各大購物中心。
零售業態方面，整體占比為30%。其中時裝品類需求最高，國外設計師品牌入駐，典型案例包括意大利ZONA20 MILANO在陸家嘴中心L+MALL開設了全國首店，以及Lesportsac登陸前灘太古里，此外還有一批滑雪、露營與攀巖等細分領域品牌持續拓址。生活方式類品牌表現活躍，占零售需求的18%，其中潮玩品牌突出社交和情緒價值，定位年輕消費者發展迅速。KKV、名創優品等零售品牌積極拓店。此外，服務類業態占比10%，“購物+”場景加速融合，消費者對瑜伽、SPA等配套服務的需求逐步成為引流核心要素。季末，全市購物中心首層租金環比下跌0.9%，報每天每平方米32.3元。
2025年第一季度共有兩個新項目共計入市，共計21.2萬平方米，分別是熠躍嘉定產業園項目一期（三層坡道庫）和普洛斯臨舫松江物流園二期（五層坡道庫），其中普洛斯臨舫松江物流園是改造項目。
上海經濟回暖，倉庫需求迎來復蘇，一季度凈吸納達16.4萬平方米，環同比均明顯回暖。今年1-2月上海規模以上工業總產值和社會消費品零售總額連續兩個季度增速回升，帶動三方物流和消費品及零售業企業擴租，集中在上海南部的奉賢、臨港、金山和松江外圍區域（新浜和練塘）。當中有來自三方物流和消費品企業超過3萬平方米的整租案例，為疲弱的市場注入強心劑。但另一方面，上海核心物流市場出現了進一步的騰退，源于大型綜合電商面積整合，閔行子市場空置率相應攀升；同時上海空港、虹橋以及松江九亭等核心區位自去年四季度起的空置面積并未快速消納，顯示出租戶承租能力較為有限。
空置率維持在高位29%，業主降價去化意愿強烈，租金繼續下跌，環比下跌4%至每月每平方米42.0元。金山和青浦依然面臨較大的去化壓力，租金在尋底；閔行環比跌幅擴大；臨港則相對穩健。
2025年第一季度，上海產業園區市場新增兩個供應，分別是浦江板塊的東方智媒城一期和漕河涇的鑫耀中心，新增面積合計199,527平方米，環比和同比均有所回落。受新增供應和租戶變動的影響，季末整體空置率環比上升0.7個百分點至23%。
本季度凈吸納量為61,199平方米，環比和同比均有所上升，呈現出微弱的增長趨勢。在行業需求方面，TMT行業以61%的占比保持租賃需求首位，其中短視頻、網絡游戲和平臺互聯網的需求旺盛。其次是軟件系統開發、電商類企業以及人工智能相關需求，充分體現了數字娛樂的興起與新技術的創新驅動，使得內容制作和用戶體驗更加豐富多樣。工業品制造業以18%的占比位列第二，主要趨勢為半導體與芯片企業的搬遷。隨著技術進步及應用領域的擴展，新材料與其他工業制品行業也實現了快速發展，這些產品在航空航天、電子、汽車和建筑等多個行業中得到廣泛應用，推動了相關行業的發展與租賃需求。消費品制造業受到新能源汽車類租戶的帶動，需求占比為6.1%，位列第三，醫藥及生命科學類租戶需求占比為5.5%。總體來看，一季度市場需求多元化趨勢明顯，表明各行業正朝著更加細分和專業化的方向發展。這種多樣性不僅反映了消費者的需求變化，也顯示了技術進步和產業結構調整的深層次影響。各行業在技術創新、產品升級和服務轉型中不斷探索新的發展模式。
對比各子市場表現，張江板塊與漕河涇的租賃需求保持活躍態勢，分別占比45%和40%。張江的主要需求來源于TMT、工業品制造業（半導體）和生物醫藥類租戶，而漕河涇板塊則持續吸引TMT和消費品制造業等領域的企業入駐。 總體來看，租賃需求呈現出溫和增長的趨勢，但仍處于不平衡狀態。考慮到今年的供應高峰，業主不得不采取更積極的租金政策以吸引租戶。因此，季末全市平均租金報價環比下降0.9%，降至每月每平方米135.6元。
2025年第一季度，上海物業投資市場共錄得18筆交易，交易總額約151.7億元，環比上漲36.3%。盡管市場交易金額有所上升，但整體觀望氛圍仍然濃厚。值得一提的是，博華廣場交易作為近三年來唯一的超百億級單體項目成交，有望為市場注入積極信號。
按交易筆數統計，辦公樓交易占比約33%，核心區位辦公物業吸引多元買家，除險資收購博華廣場外，代表交易還包括宗教機構再度入手徐匯濱江辦公物業，個人投資者收購人民廣場辦公物業等。投資者結構轉變令各類物業交易活躍度逐漸均衡，酒店投資活躍度提升至第二位，占比22%，所錄得交易均為個人或企業買家通過司法拍賣購得小型平價酒店。此外，租賃住宅交易占比17%，上海西南板塊產業集聚區域長租公寓交易尤為活躍。零售物業與產業地產分別占比11%，城隍廟廣場以及閔行全方位科技園均通過司法拍賣完成交易。
內資買家依然占據主導地位，博華廣場交易推升機構投資者交易金額占比高達72%，企業與個人的投資熱情持續，特別對小體量辦公樓、酒店與租賃住宅等物業類型尤為青睞。相比之下，外資買家依然相對謹慎。投資類交易重回主導，其中法拍交易筆數占比過半。同時，季內交易的辦公樓及零售物業均位于中環內區域，整體市場風險偏好兩極化愈發顯著。
