01 市場概述
●市場供需：中關村成為中國辦公樓市場最早回調的商圈
●區域表現：北部商圈競爭白熱化
●租金與空置：新供應減弱對空置率和租金的影響
中關村成為中國最早回調的商圈在當前中國辦公樓市場租金普跌的大背景下，中關村商圈憑借大廠擴租的有力支撐，展現出率先企穩的潛力，有望成為全國范圍內租金最早實現回調的區域。盡管本季度中關村商圈空置率環比上升2.6個百分點至19.1%，租金同比下降7.6%至245.3元/㎡/月，但頭部企業的擴租行為有效增強了市場需求韌性，為中長期租金回升奠定基礎。這種結構性需求支撐，使得中關村在整體下行趨勢中呈現出獨特的市場韌性。預計該市場平均租金最晚在第三季度之前將有明顯回調。
02 北部商圈競爭白熱化的原因
相較之下，除中關村商圈，以亞奧、望京、亮馬河區域為代表的北部商圈，面臨更為嚴峻的市場形勢。該東北部區域甲級寫字樓綜合空置率達到22.4%，租金水平為221.9元/㎡/月。高企的空置率將導致對客戶競爭的持續白熱化，各項目為爭奪有限客戶資源，在租金折扣、租賃條款及配套服務等方面展開激烈博弈，價格競爭與服務升級并行，進一步加劇了該區域市場的內卷化趨勢。
03 新供應減弱并未可能阻止租金的下行
2025年新供應的減弱會使市場上新增的辦公空間減少。從供需關系角度看，這有助于緩解供應過剩的局面，促使空置率回調。然而，由于整體市場需求仍然疲軟，新供應的減少不足以改變整體市場租金的下行趨勢。企業對辦公空間的租賃需求增長緩慢，甚至部分企業還在縮租或退租，市場上依然存在大量空置空間。為了吸引租戶，降低租金則是市場供需情況反射的結果，同時也是資產泡沫被打破后不得不接受的現狀。
北京寫字樓市場第一季度回顧
甲級寫字樓
乙級寫字樓
2025年第一季度，北京甲、乙級寫字樓市場處于零新增供應狀態，無新項目交付入市。從市場需求端觀察，甲級寫字樓市場在該季度實現?4,3121 平方米的凈吸納量，然而與去年同期數據相比，呈現出一定程度的下滑態勢。據市場預判，2025 年全年甲級寫字樓市場的新增供應將集中于下半年集中釋放，屆時市場供需格局或將迎來新的變化與挑戰。
從行業成交面積的維度深入剖析，在 2025 年第一季度的北京寫字樓市場中，軟件開發、互聯網運營等 TMT 行業的成交表現極為亮眼，以 36% 的占比獨占鰲頭。金融行業緊隨其后，占比達 18%，證券、銀行等金融機構為提升服務效率與品牌形象，積極布局優質寫字樓，維持著穩定的辦公空間需求。專業服務領域，律所、企業咨詢服務公司等占比 10%，其對核心商圈寫字樓的青睞，源于便捷的商務交流與品牌展示需求。與 2024 年同期數據相比，科技 TMT 行業成交占比呈現明顯提升態勢，這不僅反映出該行業蓬勃發展的勢頭，更顯示其市場活躍度正進一步增強，持續引領寫字樓租賃市場的新趨勢。
空置率
甲級寫字樓空置率位居前三的商圈依次為望京（23.8%）、麗澤（23.7%）和亮馬河（23%）。其中，麗澤、中關村、CBD、亞奧、金融街商圈的空置率環比均有所攀升。望京、東二環、長安街、亮馬河商圈空置率均有一定幅度的下降。整體而言，主要商圈的空置率仍處于高位，麗澤、亞奧、望京及亮馬河商圈的空置率均超過 20%。
租金
2025年第一季度，北京甲級寫字樓租金受市場供需失衡和業主 “以價換量” 策略影響，持續下行，平均凈有效租金降至 247.3 元 / 平方米 / 月。市場供大于求，大量寫字樓交付，企業擴張放緩，空置率高。業主為搶客源，大幅降租金、延長免租期、提供定制裝修和優質商業配套，以犧牲短期收益推動去化。
核心商圈租金表現分化。中關村科技企業受宏觀經濟和行業調整影響，擴張減速甚至縮編，加上新寫字樓不斷入市，競爭加劇，租金環比降幅達 7.6%。亮馬河商圈以高端商務為主，雖租戶對租金不敏感，但整體市場環境使企業租賃意愿降低，租金環比下降 6.0%。
乙級寫字樓平均租金本季度為 169.6 元 / 平方米 / 月，環比降 2.5%，降幅小于甲級。因其租金低，吸引價格敏感型企業，且業主調整租金更謹慎，靠靈活條款和增值服務提升競爭力。不過，隨著市場競爭加劇，也面臨下行壓力。
北京寫字樓市場前瞻展望
租金趨勢
經過連續七個季度的租金下行，開發商將進一步加大租金靈活度。中關村在大廠吸納加持下，預計最晚在第三季度租金回調，而其他商圈因缺乏絕對吸納主力，租金回調需更長時間。整體來看，在企業降本增效需求下，租金將繼續下行，預計繼續下探 5% 以推動去化。
凈吸納量預測
2025年凈吸納量預計將因退租和減租減少而明顯增加，吸納主力依舊依賴科技大廠。科技大廠的持續擴張將推動中關村空置去化保持熱度，高空置率項目也將通過租金靈活調整促進凈吸納。
供應與空置情況
2025年，寫字樓市場新供應顯著減弱，主要新增項目集中在金融街的中海金融中心，以及東升科技園三期的海開園。然而，多數核心商圈的空置率預計仍將高企不下。以亞奧、望京等區域為例，由于缺乏能夠有效推動去化的主力項目，或將在較長時期內深陷高空置困境。值得一提的是，麗澤商圈近期入住率穩步攀升，有望分流部分需求，從而緩解金融街的市場壓力 。
