全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2025年第一季度北京房地產市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場在一季度的表現，對2025年開年的北京房地產市場形勢進行階段性總結，并就下一階段房地產市場走勢做出預判與展望。
寫字樓市場作為實體經濟的風向標及晴雨表，其走勢一直以來備受關注。在2025開年階段，北京甲級寫字樓市場的整體表現優于去年同期，季度內多個企業租戶加速實施選址搬遷計劃，直接帶動市場活躍度的改善與提升。供給端方面，一季度北京甲級寫字樓市場未有新項目交付；需求端方面，隨著部分企業租戶的新租、擴租、搬遷計劃在本季度落地，拉動市場整體租賃需求上升，單季度錄得約5.2萬平方米的凈吸納量，這也是北京甲級寫字樓市場連續7個季度錄得正吸納量。
由于新供應缺席、租賃需求的持續回暖以及吸納量的穩中有升，全市甲級寫字樓空置率也在逐漸回調，環比微降0.2個百分點至19.8%。租金方面，寫字樓業主方繼續貫徹"以價換量"策略，并在租賃談判過程中給予較為優惠的租賃條款，使得全市平均租金進一步下滑，一季度北京甲級寫字樓平均租金環比下降5.2%至每月每平方米234元。
2025年是北京寫字樓市場的供應"小年"，新增供應量將是近幾年的新低，這將有利于緩解寫字樓業主方的去化壓力。需求端方面，租賃需求在經歷了兩年左右的市場調整期之后開始穩步復蘇，去化節奏逐漸加速，但企業對于選址新租、擴租、搬遷仍較為謹慎，降本增效、降本提質仍是企業首要考量的因素。對業主方而言，2025年的租賃策略預計將與2024年保持連貫：通過制定更為靈活的租金定位及更為優惠的商務條款來吸引優質客戶，同時強化客戶黏性以穩定住現有核心租戶群體，對外招商與對內運營"內外兼修"以期加速去化空置面積，精準占據市場先機。
2025年將成為北京商業零售市場"升級、提質、擴容"的關鍵一年，市場也隨之進入了新一輪的調整周期。一季度，北京零售市場共有兩個城市更新零售項目煥新入市：位于大興區的大興新辰天地南區于1月24日開門迎客，帶來約5萬平方米的商業面積，為大興商圈帶來了更加多元的購物選擇。3月28日，位于昌平區的北京超極合生匯西區完成蛻變， 為北京北部地區增加了16萬平方米的商業面積，同時西區開業后與東區形成了雙翼共振的商業格局，整個超極合生匯項目擁有了46萬平方米的超大體量，全面提升了京北地區消費氛圍與商業形象。
隨著北京零售市場積極開展存量升級與更新的探索，使得全市優質購物中心整體空置率環比上升1.2個百分點至6.0%。同期，全市優質購物中心租金水平略有調整，首層平均租金調整至每平方米每月767.8元，環比微降1.1%。
2025年的北京零售市場存量更新升級有明顯擴容的趨勢，如位于核心商圈的諸多老牌零售項目西單商場、藍島大廈、世紀金源購物中心等，為實現項目整體的提質更新，正逐步開展大刀闊斧的全面改造，以期完成項目消費場景與購物體驗的升級迭代。此外，也有一部分購物中心開啟了品牌調改與換代，北京零售市場的消費場景正在進入新的階段。
北京大宗投資市場在2025年開年階段保持了相對平穩的發展態勢，季度內完成了幾宗可觀的大宗收購交易。本季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣104.7億元，環比、同比分別上升11.6%、8.6%。季度內的重點成交案例主要聚焦于寫字樓、酒店及住宅公寓類資產，買家類別包括高等教育機構、上市公司以及合資投資平臺在內，均有的放矢收購符合自身戰略需求的資產標的。
盡管迎來良好開局，2025年的北京大宗投資市場仍將面臨諸多不確定性。值得注意的是，在經歷了長達四年的深度調整與震蕩之后，房地產市場迎來了關鍵轉折點：隨著針對房地產市場的利好政策盡出和中國經濟的持續企穩發展，這一積極變化給房地產投資市場也帶來了新的希望，各類企業與投資機構均在積極尋找投資機會與優質標的，進而帶動更多的交易活動和市場信心的恢復。
2025年"兩會"上政府工作報告對于房地產的表述延續了"促進房地產市場止跌回穩"總基調，重點聚焦"穩市場、防風險、促轉型"三大方向。利好政策頻繁釋放的積極信號將進一步推動行業新舊動能轉換，結合今年開年階段房地產市場企穩復蘇的態勢，預計包括住宅、寫字樓、零售、投資等在內的多個細分板塊有望在產業升級、城市更新、擴大內需的進程中迎來新一輪發展機遇。
來 源：第一太平戴維斯
