目前，遍布濟南大街小巷的房產中介門店多數都有新房銷售業務，不少新房成交量已經超過二手房。中介不愿賣二手房更愿賣新房，原本體量就大的新房市場，在開發商高傭金吸引下，以強大的虹吸效應將中介手中的購房者資源吸引到新房之下。原本體量就小的二手房市場，正在經受市場下行與新房市場爭搶的雙重壓力。在房住不炒的大前提下，更多人需要賣掉二手房買新房，但眼下，想賣出二手房會比以往更難。
高傭金吸引二手房中介轉賣新房
濟南樓市的銷售模式已發生了根本轉變。濟南一資深中介人員說，2018年8月左右，市場行情下行時，濟南開始出現開發商開傭金給渠道中介人員賣新房。一開始，大約有五六十個項目嘗試，而今年，這個數迅速達到200多個。200多個是什么概念？記者了解到，目前濟南在售的住宅項目中，除兩家開發商所開發樓盤未與渠道公司合作外，其他絕大多數都已經通過渠道中介賣房。
不少開發商在銷售新房時，除了蓋氣派的售樓處，還需要擬定一個吸引渠道(中介)賣房的傭金提點。年終將至，為了沖刺任務，已有多家開發商大幅提高傭金。近期，濟南西南片區一樓盤將傭金提點提高至3.5%。而近兩日，唐冶片區一樓盤商鋪則以一套近20萬元的高傭金，吸引渠道人員來賣高達300萬元一套的商鋪。
傭金高是中介更偏愛銷售新房的最直接原因。另一位濟南資深中介人士告訴齊魯晚報·齊魯壹點記者，目前中介公司的二手房中介費多是1%、1.7%、2%，個人做中介的中介費多數是1%，而開發商給出的新房傭金在1.5%—3.5%，普遍高于二手房中介費。
當然，高傭金并不是所有開發商都愿意給。“像大家所熟悉的熱點樓盤，傭金非常低，基本就幾千元一套。但是那些不好賣的樓盤，或者總價過高的別墅、洋房項目，傭金就會很高，能到3.5%。”該人士說，對比成交難度，新房確實比二手房傭金高得多。
中介從二手房轉而賣新房也經歷了一個過程。背后是樓市進入平穩期后，開發商逐漸選擇以高傭金吸引渠道賣房。“中介開辟新房業務早在2016年之后就開始出現，但那時開發商賣一套房的利潤空間大得多，幾乎是現在賣一套房的三倍，而且市場正好，他們并不著急賣，那時候開發商并沒有給多高的傭金，也沒有把渠道中介放在重要位置。”該人士說，明顯的變化是從去年開始，更多的開發商用渠道中介賣房。今年在一些新房樓盤，渠道賣房甚至已經成為銷售的主力軍。他從去年開始將主要精力放在賣新房上，今年他的自我介紹直接變為新房中介。“一批中介公司成立了專門的新房事業部，把新房中介人員與二手房中介人員區分開了。”
市場行情下行之時，通過渠道賣新房成了開發商的剛需。“開發商的利潤空間已變小，回款壓力變大，一部分投資客被限購限住，為了保證資金流，開發商需要盡快去化，而渠道以廣撒網的方式帶來銷售，所以開發商才給高傭金。”該人士舉例說，上述提到的唐冶片區300萬元的商鋪給出的近20萬元傭金，至今賣出10套，不過，背后其實有上萬中介人員帶客銷售。
不確定因素多，二手房比新房更難賣
“坦白說，二手房比新房更難賣。二手房在個人手中，有很多不確定因素，而且消息分散，需要中介掌握大量房源信息，可能一天沒跟進，人家就通過別的中介賣掉了。新房是開發商賣，房源可選的多，而且價格也基本固定。”上述業內人士說，二手房市場之所以孕育出了中介行業，就與二手房本身房源情況不一、信息分散、成交過程相對復雜有關。“二手房中介是有門檻的，有一定技術含量，而且討價還價的過程比較長，變數也大。”該人士透露，二手房交易還存在風險點，比如該二手房本身情況，房主和買家個人信用情況都可能帶來風險。另外，在信息相對保密的情況下，還會出現即將成交時，被另一中介人員以虛報更高總價而打亂成交計劃。
相比二手房市場，新房市場產品更統一，中介人員只需要掌握片區和樓盤具體情況，而無須擔心房源和其他風險。另外，新房售樓處裝修豪華，樣板間設計合理也新，比一些已經有人在住的二手房更有吸引力。
“雖然中介會引導一部分二手房購房者買新房，但這部分會被引導的人其實是本身沒有拿定主意，帶他們看一些新房，他們自己就會被吸引。”濟南一位中介人員說，開發商愿意讓渠道人員賣新房，新房又比二手房更好賣，渠道中介人員當然愿意賣新房。
辦理買賣手續，二手房比新房更復雜
此外，更重要的是，中介費在二手房交易時，購房者實實在在知道，而新房的傭金則隱蔽得多。據介紹，目前在濟南，貸款買二手房的中介收費項目基本包括中介費、服務費、評估費。而不貸款的購房者雖不需要繳納相關服務費、評估費，但仍需繳納中介費。一套200萬元的房子，中介費或在2萬—4萬元不等。評估費也有明確規定，一般是需要繳納房源評估值千分之五的費用給評估公司，這也是貸款買房必須繳納的費用。上述費用，使二手房買賣中的費用明細相對透明。
而購房者買新房則無須額外支付中介費，傭金則是開發商支付給渠道人員。不少新房中介人員還可能拿到比售樓處更低的優惠價，吸引購房者買新房。
在辦理手續上，二手房比新房更復雜，中介承擔的工作量更大。買賣一套二手房，中介需全程陪同，辦理手續和稅。
來源：齊魯晚報
編輯：wangdc
