農歷新年過去三十余天，北京房產中介小李至今一單未開。社區封鎖、門店停業、客戶“蒸發”，疫情讓二手房市場直直跌入冰點。沒有交易，意味著沒有收入。但生存重壓讓她不能稍有喘息，小李積極維系線上客戶，但房源帶看量仍停留于零。
業主端同樣焦慮，降價、停售，這在北京并非孤例。記者發現，北京朝陽區和平街某房源，疫情發生后直降20萬，12月28日已停售；朝陽區望京花園某房源，年初降價18萬，1月8日已停售。在貝殼研究院調研數據中，因市場不明朗暫緩賣房的業主，占比73.7%。
不同于新房市場，二手房交易從簽約到過戶事項復雜、資金安全風險高，購房者極度依賴中介接洽與線下帶看。疫情期間，只靠線上交流，基本難以成交。據鏈家數據，2月份，武漢鏈家二手房零成交，前兩月重點18城二手房成交量同比大跌55%。
“現在小區管控嚴格，如果想線下看，我可以溝通下試試。”小李想沖破阻礙，但被購房者一一拒絕。在疫情未徹底緩解前，失落的二手房市場，暫時迎不來暖陽。
新房超預期二手受重傷
疫情沖擊，中國房地產開發商成為最焦慮的群體之一。線上賣房、降價促銷，規模房企率先自救。克而瑞數據顯示，2月份百強房企全口徑銷售額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下近年單月銷售最低記錄。
不過，多家研究機構認為，鑒于疫情影響，新房市場表現已是超預期。華創證券稱，1~2月主流50家房企銷售同比雖大幅下降，但仍明顯優于同期45城銷售表現，龍頭房企抗市場波動能力相對更強。
新房市場尚可線上營銷、搶收客源，但對二手房市場來說，受疫情打擊更為顯著。
疫情發生以來，北京市嚴格居住小區封閉管理，在出入口設置檢查點，居住人員和車輛憑證出入，進入人員必須佩戴口罩并進行體溫檢測。封閉管理模式下，非本社區人員出入受限，這對二手房帶看來說，是硬性門檻，也是致命打擊。
不僅是北京，多個核心城市暫停房地產中介線下帶看業務，導致整個交易活動直接停滯。克而瑞稱，截至目前，中介線下門店的復工比例僅10%，約50%完全未復工，多數經紀人在線上進行咨詢服務。
小李是少數回歸門店的中介之一。二月中旬，小李便已復工，但只能進行線上講解。她坦陳，二手房交易與新房不同，雖然有線上交易平臺，但房源情況復雜、交易流程繁瑣，購房者極度看重線下帶看體驗。疫情期間，僅靠線上渠道，基本難以成交。
業主信心也受到撼動。貝殼研究院稱，疫情加劇業主預期走弱，2月北京新增房源掛牌均價57790元/平方米，環比跌幅擴大至3.9%，調價中降價次數占比環比提高5.4%至92%。市場成交節奏放緩，成交周期154天，達到歷史高位水平。
記者在某房產交易平臺看到，北京昌平區一套四室兩廳房源，自2018年掛牌至今，仍未售出。盡管近七日有九人關注該房源，但最近三十天，帶看次數為零，交易鏈條幾近停滯。“業主著急賣房變現，價格還可以再談。”中介小張稱。
據小張出示的調價記錄，2018年09月，該房源首次調價，從880萬元降至800萬元。此后報價一路下跌，不到兩年調價五次，僅去年便連續三次降價，力度最大的一次直降90萬。如今，這套320平方米的洋房，報價已回落至599萬元，較首次掛牌暴跌281萬元。
“業主2011年買下這套房，房屋原值340萬。由于房源空置想出手變現，但之前報價偏高，影響了成交。”小張說，最近交易都是線上溝通，如果線下看房需提前安排，在小區測溫登記。目前有5位購房者約定疫情穩定后看房。
這并非孤例。記者發現，北京通州區一四室兩廳房源，自2018年掛牌至今仍未成交。疫情發生后，該房源帶量看同樣為零。“最初掛牌價750萬元，后來陸續下跌，目前報價650萬。”中介告訴記者，業主做生意要用錢，但發現并不好出手，只能一再降價。
“還貸壓力較大的業主降價出售意愿相對較強。” 貝殼研究院稱，月供收入比在70%及以上的業主中，近一半的業主愿意降價出售。在面對開發商降價促銷時，月供收入比越高的業主保持出售的意愿越強，愿意跟隨降價的比例越高。
除此之外，在有賣房計劃的受訪者中，73.7%的受訪者表示因市場不明朗而暫緩賣房計劃。這直接導致，市場新增供給下降明顯。數據顯示，2月北京鏈家新增房源量環比下降51.4%，1~2月北京鏈家新增房源量同比下降57.7%。
被凍結的交易市場
在業主預期下調、暫緩賣房，帶看陷入停滯的情況下，二手房成交數據直接陷入冰點。
貝殼研究院數據顯示，1~2月北京鏈家二手房實時成交量同比下降57.6%，重點18城鏈家二手房成交量同比下降55%，其中廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙臺同比降幅超過60%，廣州、青島、深圳成交量降幅小于40%。
疫情對房價的影響也開始顯現。中指研究院數據顯示，環比來看，2020年2月十大城市主城區二手住宅平均價格下跌0.11%。十大城市中，8個城市環比下跌，較上月增加2個；2個城市環比上漲，上漲城市個數較上月減少2個。
由于當下新房、二手房聯動交易特點，二手房遇冷或帶來風險傳遞。據貝殼研究院監測的全國核心30城市，二手房交易中約50%為改善性交易，新房交易愈發依賴二手房交易需求釋放。這意味著，二手房遇冷可能帶來新房交易受阻、風險傳遞至開發商。
同時，貝殼研究院稱，預計2020年1月24日~2月1日，全國有數十萬簽約后尚未完成產權過戶的在途交易單。二手房產交易鏈條長，但眾多買賣者滯留居住城市，當前多個環節出現中斷，面臨合同條款時效問題，容易引發合同糾紛。
此外，由于二手房交易停擺，中介收入顯著減少，但剛性支出依舊，現金流承壓。貝殼研究院數據顯示，近八成經紀公司經營困難，58%店東與品牌認為經紀人流失率增強，73%認為其經紀人的招聘難度加大。
據貝殼方面公開案例，湖北某店東旗下有16家直營門店，19家加盟門店，總體人員規模300余人，經紀人占9成以上。單看人工成本，每月便有40萬固定支出，還有14萬門店租金成本、端口費用等。“也就能撐2個月吧。”他說。
對于二手房走勢，我愛我家研究院認為，疫情不能消滅二手房需求，只能延后。以北京為例，隨著企業復工加快，人口流動重啟，預計3月二手房市場將開始復蘇，4、5月加快恢復。若疫情能在二季度徹底控制，預計三季度市場就能回到正軌。
調查結果顯示，有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃，大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望，其中38%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃，有28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。
從最新數據看，2月17日至23日，重點18城市鏈家新增客源量已經恢復至去年12月周均水平的70%。“隨著各地逐步復工與各地利好政策支持，預計疫情結束后需求會集中釋放。”貝殼研究院認為。
不過，鑒于此次疫情對二手房市場影響過于顯著，業內開始思考，房產交易的重線下模式是否走到變革的拐點，將交易流程從線下遷移到線上是否勢在必行？
貝殼研究院行業分析師栗樣丹表示，作為大宗商品交易，消費者在購房時仍保有線下帶看、實地感受房屋視野、周邊配套的強烈要求，通過與業主面對面對話才能確認雙方信息和意愿。因此當前線上簽約本質上仍為認購性質合同，繳納定金及一定時間內的“反悔期”。
同時，簽后交易流程復雜，資金流和服務流相互交錯，需要銀行、政府、評估公司在多個交易流程節點在線協作。如貸款環節需要協同公積金管理中心、銀行開放數據接口，簽約、繳稅、過戶等需要政府政務線上能力支持。要實現房產交易線上化，需多主體方持續探索。
來源：第一財經
編輯：liu
