疫情之后樓市逐漸復蘇，各路房企紛紛鉚足馬力，你追我趕地加快著拿地、開工和銷售的步伐。
5月9日這天，江蘇無錫上演了一出“搶地大戰”。一共出讓五宗地塊，最終成交總金額達到82.79億元。其中，編號XDG-2020-10號地塊的爭奪最為焦灼，總共競拍了170輪才最終落錘，溢價達到35.23%。
本場土拍中，最大的贏家是旭輝，同時其也是上述XDG-2020-10號地塊的競得者。除此之外，旭輝當天還以25.98億元的價格拿下了另一宗編號為XDG-2019-52號的地塊，溢價22.66%。至此，旭輝共斥資45.44億元補倉無錫。
各地土拍逐漸恢復以來，旭輝頻頻出手。據觀點地產新媒體不完全統計，自3月以來，旭輝分別在南寧、杭州、青島等地落子，拿地總金額超過110億元。
在此其中，不難看出的是旭輝對于無錫這座城市的偏愛。一個月內，旭輝已經在無錫拿下三宗住宅地塊。
接連擴儲之下，對于企業的資金實力是一種考驗。一般來說，想要在大肆補倉的同時保證流動性的安全，房企往往會選擇采用引入合作者的方式去拿地和開發，旭輝當年在規模狂奔時也曾是這種合作模式里的個中老手。
不過，對于如今的旭輝而言，或許又會有不一樣的選擇。在今年3月的業績會上，旭輝掌門人林中曾表示，今年旭輝計劃進一步提升權益占比。“今后的買地權益都會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權益也將逐步提高，今年55%，明年60%，后年65%。”
45億“重倉”無錫
無錫在復工之后土地出讓并不多，而在上一次土拍現場中，也同樣出現了旭輝的身影。加上這次拿地，旭輝一個月內在無錫的投資金額達到53.21億元。
9號這天，無錫共出讓5宗住宅地塊，總出讓面積為35.88萬平方米。經過一番爭奪后，萬科、正榮、康橋各得其一，剩余兩宗則被旭輝收入囊中。相比這三家，旭輝的拿地過程顯得屬實不易。
從現場情況來看，旭輝所拿的兩宗地塊競價均在百輪以上，溢價也都超過了20%。其中，在156輪舉牌之后，旭輝旗下的無錫和涇商務咨詢有限公司以25.98億元競得位于經開區的XDG-2019-52號地塊，競拍耗時四個半小時。
該地塊成交樓面價為1.73萬元/平方米，溢價率22.66%。該地塊出讓面積為8.34萬平方米，容積率1.8，建筑面積15.01萬平方米。
據市場人士介紹稱，該地塊吸引了旭輝、恒大、金科、禹洲等幾家房企參與競拍。在競價到了140輪之后，現場僅剩下旭輝和禹洲兩家房企反復博弈。“感覺大家還是持謹慎態度的，雖然拍了很長時間，但大家的加價幅度基本上都保持在最低數。”
在此之后，旭輝又以19.46億元再拿下位于濱湖區的XDG-2020-10號地塊。該地塊吸引了包括禹洲、新城、金融街、恒大、新力、中海等14家房企報名。經過170輪的鏖戰后，旭輝最終勝出。
“無錫是旭輝布局的重點城市之一。”旭輝方面向觀點地產新媒體介紹說，在2019年里，旭輝在無錫實現了88億元的合約銷售額，占總合約銷售金額的4.4%。
該人士進一步介紹說，旭輝布局的眾多城市中，無錫去年在單城市合約銷售額中排在了第8位。“截至目前，旭輝在無錫共有9個項目。這個城市的市場容量較好，人均GDP也比較高。按照旭輝目前的布局情況看，未來我們在無錫是有機會突破百億的。”
對于旭輝的這次“重倉”，有坊間猜測其或許會考慮資金、溢價風險等因素，而選擇引入合作者一起開發。
對此，旭輝并未透露具體開發方式，但其表示，本次拿地的價格并沒有處在高位。“本次獲取土地的價格，無論對比同批次出讓地塊、同板塊項目亦或新房市場價格，均處于合理水平。”
該人士進一步指出，本次獲取的地塊均位于無錫這座城市的價值高地，再加上項目未來的定位是改善類產品，所以利潤空間還是頗為可觀的。
旭輝拿地變遷史
事實上，坊間會有如此猜測并不難理解。在旭輝這幾年的發展過程中，“合作”的模式無疑幫了旭輝不少。
從時間線上看，旭輝拿地權益占比下降較為明顯是在2015年、2016年前后。
據披露，2015年旭輝新增25個項目里，只有5個項目是持有100%權益的，其余大多為合作開發項目，旭輝每個項目的權益占比基本在40%上下。同樣的，旭輝2016年新增36個項目里，持有全部權益的項目不到三成。
對此，林中曾毫不諱言地表示：“權益只是一種策略，市場風險大的時候，我們希望權益低一點，市場風險小的時候，我們希望權益大一點。”顯然，在旭輝的眼里，權益的高低只是企業基于市場判斷所做出的選擇，并無褒貶之分。
能夠看到，旭輝已經享受到了這種拿地模式帶來的“規模福利”。
2017年，旭輝達成千億成就，在這一年里，旭輝的權益比從三年前的77%左右降到了52.9%。與此同時，旭輝從千億跨越到兩千億也只花了兩年時間。
然而，合作開發之下利弊共存。旭輝雖然迅速跨過千億，但對其業績“含金量”的質疑聲也隨之出現。此外，合作模式一定程度上也影響到了旭輝的利潤增長。在過去五年時間里，其核心凈利潤率分別為12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6%。
或許是規模已經足以讓其在房企角逐中保有一份優勢，又或許是看到了合作模式所帶來的利潤難題，旭輝在跨過千億的第二年便透露出了要提升權益占比的意圖。
2018年初的業績會上，旭輝首次提到希望進一步提升權益占比，并表示短期計劃是新增項目的權益占比在60%左右。
在此之后，旭輝拿地的畫風漸漸出現變化。2018年10月至2019年2月，旭輝的拿地權益占比增加到了70%以上。
不過，盡管拿地策略已經“轉向”，但旭輝2019年的權益銷售占比提升幅度卻并不大。對此，有業內人士指出，項目的開發需要時間，旭輝近年來拿地權益比例的提升或許要在一年后才能反映到財務數據上。
據了解，旭輝2020年1-4月份共新獲取了16個項目，拿地權益占比約達9成。從區域上看，旭輝前四月所獲取地塊主要集中在長三角和中西部，其中一二線按權益金額占比86%。
旭輝拿地策略變化背后折射的是市場變遷。隨著行業不斷洗牌，當初被熱捧的“唯規模論”漸漸離場，眾人的增速也逐步放緩下來。而旭輝“轉向”的背后，或許也意味著其在未來將更多關注于利潤表現而非規模，從而謀求資本市場的更多支持。
來 源：觀點地產網
編 輯：liuy
