已經連續四次調控的東莞樓市，在9月份再一次加碼，這一次“動刀”的是住房公積金貸款。
9月23日，東莞市住房公積金管理中心發布《關于調整部分住房公積金貸款和提取規定的通知》，自2020年10月19日起，東莞市首套房最高貸款額度由120萬元調整為90萬元；二套房最高貸款額度由80萬元調整為50萬元。
同時，增加購買外市二手房申請提取的條件，購買外市二手房應辦出不動產權證滿6個月方可申請提取。此外，停止受理物業管理費提取。
這已經是東莞近三個月第五次對樓市進行調控。事實上，受到調控政策的影響，此前火爆的東莞二手房市場迅速降溫，降價幅度已達5-10%。
東莞中原戰略發展中心總經理車德銳9月24日向時代財經表示，東莞此次對公積金貸款額度進行調整，無論首套房還是二套房都減少了30萬，這相當于提高了用公積金貸款的購房門檻，肯定會對樓市起到一定的抑制作用。
三個月五次調控
因為5月第四周的二手房價格環比漲幅首次超過深圳，并位居全國第一，東莞樓市瞬間成為市場關注的焦點。但緊接著，火熱的樓市就催生了一系列的政策調控，7月2日開始，東莞市先后從加快供應、加強銷售價格指導、延長轉讓年限、打擊兜售“房源指標”等方面為樓市降溫。
統計、制圖：時代財經
最新一次對住房公積金貸款額度的調整，車德銳認為，這是意料之中的事，調整主要原因是東莞公積金出現了緊缺。
據時代財經財經了解，8月開始，東莞公積金已經出現捉襟見肘的情況。8月14日，東莞市住房公積金管理中心就曾公開發出資金流動性風險一級預警。
數據顯示，截至8月底，東莞市公積金結余資金比上年底出現-28%的歷史性負增長，個貸率從去年同期72.95%持續攀升至87.69%，上升了近15個百分點，已超出85%的流動性預警警戒線。
針對調低最高貸款額度的原因，東莞市住房公積金管理委員會亦明確指出，近年來，一方面隨著公積金“放管服”改革的日益深化，以及年初完成修訂的《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》頒布實施，東莞市公積金管理向大灣區使用政策最優、政務服務最優方向積極邁進，公積金貸款越來越受市場歡迎；另一方面2019年中美貿易摩擦導致東莞市經濟發展面臨新挑戰，特別是今年新冠肺炎疫情發生后，為共克時艱，可以預見今年至今后較長的一段時間公積金供給側壓力較大，歸集資金難以持續快速增長。由此公積金資金供需兩端矛盾凸顯。
“東莞公積金本身繳納比例是相對較高的，另外提取額度也高（廣州首套房一人提取額度最高60萬，兩人或以上購買同一套房最高額度100萬），所以很多人買房會選擇公積金貸款，前八月公積金的透支，反映了樓市的火爆。”車德銳認為。
其進一步分析，此次調整，無論是首套房還是二套房額度都減少了30萬，這相當于提高了用公積金貸款的購房門檻，肯定會對樓市起到一定的抑制作用，其中單價2萬元左右的剛需交投影響會最明顯。
二手房市場降溫
四輪調整之后，東莞樓市已經有所回落，當初價格漲幅領跑全國的二手房報價開始出現下調。
時代財經查閱貝殼網顯示，位于松山湖的萬科金域松湖花園，正在掛牌的多套房源自8月以來已經多次降價。其中一套約80平方米的房源，今年9月1日首次掛牌，售價400萬，但在9月16日-9月22日不到一周時間內已經連續三次降價，現降至393萬元。
另一套約98平方米的房源價格也明顯受到調控影響，7月19日調控初期的定價為520萬元，此后8月、9月分別兩次降價，最高一次一口氣降了10萬元，目前售價498萬元。部分樂觀的業主，在調控開始的7、8月份一度漲價超10萬，但9月之后也回調了，有兩套房源分別降了10萬、5萬。
類似的情況同樣出現在二手房交
投火熱的南城區。貝殼網顯示，近一個月被帶看30次依然未成交的金地格林小城某房源，已經在8月27日、9月9日先后降價5萬元。城市風景小區某房源，在7月23日-7月27日四天內連降兩次，累計降價4萬元。
“有些房源之前要價比較高，但調控新政出臺后成交量肯定有影響，那些著急賣房的業主就會適當降價。”一位東莞房產中介向時代財經分析。其舉例稱，此前一位著急賣房騰名額的業主，掛牌三天后就降了5萬元。
東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，8月東莞二手住宅成交量大幅下跌，環比下跌54%，同比下跌39%，二手房均價環比下跌4.45%，為16201元/平方米。
車德銳表示，目前二手房熱點區域就是這種趨勢，調控以來價格降幅在5-10%之間。但其同時強調，二手房市場預期仍然是樂觀的，雖然有業主多次降價，但房子本來掛牌價就高企，降價后仍可獲利。
據時代財經了解，萬科金域松湖花園二手房目前的掛牌單價在4.7-5萬元/平方米左右，但2019年12月該項目二手房均價僅約2.7萬元/平方米。也就是，多次降價之后，該項目的價格依然比去年高了近一倍。
供求關系嚴重失衡，是導致東莞樓市火爆的根本原因。車德銳透露，目前東莞樓市的供求比是0.6：1，二手房方面，自2017年4月21日起啟動限售政策（限售2年）以來，大量房源無法如是，新房方面，很多街鎮此前在售項目不超過3個，而且很多都是尾盤，供應嚴重不足，但調控政策出臺以后東莞的供應已經在增加。
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，8月東莞住宅新增供應創近3年新高，供應約77萬平方米，環比上漲17%，同比大幅上漲109%。8月東莞住宅網簽成交止跌回升，約86萬平方米，環比和同比分別上漲6%和66%，創2017年至今新高。土地供應占地面積也從7月份的37.26萬平方米升至8月份的40.95萬平方米，9月將有10宗商住地供應。
車德銳預測，隨著供應的增加，明年年中東莞供求比應該可以達到1：1，恢復到健康的水平。其中，隨著限售期的結束，將有超4萬套限售解禁房源進入二手房市場流通。
來 源： 時代周報
編 輯：liuy
