這個冬天，房企有點冷。近日，步花樣年、新力控股、恒大等后塵，又一家房企當代置業跨入了債務違約的陣營。
10月26日，當代置業公告稱，一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據，本金及應付利息的還款安排，未能于當日達成。據《證券日報》不完全統計，這是年內第9家出現債務違約的房企，其相關影響也在擴展。今年10月份以來，包括綠地、陽光城、弘陽、佳兆業、中梁等在內的多家房企美元債價格一度大幅下跌，凸顯投資者信心不足。
不難看出，2021年是償還海外債的第一個高峰，難關在四季度。據公開數據不完全統計，截至年底之前，內房股還有19筆海外債等待兌付。但是，即便過了這一關，更大的壓力還在后面。真正的償債高峰期2022年馬上來臨，房企若不提早安排，屆時“闖關”難度將倍增。
明年“闖關”難
作為資金密集型行業成員，房企有著多樣化的融資渠道，主要包括境內債券融資、銀行貸款、非標融資和境外債券融資等。但在諸多限制下，資金用途較寬松的海外債，近幾年成為房企標配的融資渠道，尤其在中國香 港上市的內房股，海外融資比例占比逐漸升高，成為驅動規模擴張的重要動力之一。
據同策研究院監測數據顯示，從80多家內房股海外債到期余額來看，2021年至2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來5年，房企都將面臨規模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年，為償還壓力最大年份，畢竟，273.25億美元相當于大約1750億元人民幣。
“明年是償債最高峰期，若市場行情不變，出現債務違約的風險更大，違約的房企也可能更多。”匯生國際資本總裁黃立沖向《證券日報》記者如是說。
“不止內房股，其他房企也有兌付壓力。”另有業內人士向《證券日報》記者稱，2020年以來，疊加新 冠肺炎疫情全球擴散、美元債市場動蕩、“三道
紅線”出臺等多重因素，今年5月份以來，包括部分頭部房企在內，接連出現債務違約問題，并逐漸引發行業基本面的信用擔憂。如此一來，過去靠“借新還舊”處理到期債務的手段就不再那么靈了。
從近幾個月房企發行海外債的情況來看，較去年同期并沒有出現增長的情況。據同策研究院監測數據顯示，2021年7月份至9月份，內房股發行海外債規模60.82億美元，同比下降38%；2021年10月1日至28日發行3筆，發行規模合計6.47億美元，2020年10月1日至30日發行12筆，發行規模37.93億美元，規模大幅縮減。
“受恒大、花樣年等房企海外債違約事件影響，近期國際評級機構密集下調中資房企信用評級，優質的房企尚能正常發行海外債，部分在二級市場上價格表現比較堅挺的舊債發行主體，發新債的難度相對較小。”黃立沖向記者表示，但受整體市場基本面影響，多數中資房企再發新債都非常難。
困境如何緩解
監管層已經注意到這一現象。
10月26日，發改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點行業企業外債座談會，要求企業不斷優化外債結構，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，自覺遵守財務紀律和市場規則，積極主動做好境外債券本息兌付準備，共同維護企業自身信譽和市場整體秩序。
這在業內被認為是監管部門解決美元債問題的一種嘗試。中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，相關部門表態將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業合理合規的外債置換和償付需求。這或許意味著，在合理合規情況下，房企用境內資金償還境外債時，審批速度會加快。
但從當下看來，已經發生債務違約的房企需盡快自救，還有海外債即將到期的房企，當提前做好安排，否則將對企業銷售端造成負面影響，屆時就是連鎖反應。
實際上，房企確實已經開始行動。
據克而瑞不完全統計，2021年下半年以來，18家房企陸續實施境外債回購，回購次數超過100次。但從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，僅占初始發行金額的4.07%。
“回購主要是向外界展示信心，如果當前市場環境沒有發生變化，未來可能會有更多房企發生債務違約，特別是在2022年的兌付高峰之年。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，盡可能提升現金回籠規模，若現金充裕可提前償還，避免賬期集中造成擠兌現象。同時，若無法按期兌付可申請展期或場外兌付的機會。
對此，克而瑞也認為，在行業整體降負債、調控政策持續推進的情況下，房企應提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動，穩定企業經營。
來 源： 證券日報
編 輯：liuy
