繼廣州打響一線城市集中供地“首槍”后，北京也公布了首批集中供地計劃，而且還引入房屋銷售價格引導機制。
房企壓力加大根據北京市發布集中供地計劃以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。2021年，北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發布商品住宅用地出讓公告。其中首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。具體來看，位于中心城區項目15宗，建設用地面積占比約43%，其中朝陽區10宗、海淀區2宗、豐臺區2宗、石景山區1宗。位于多點及副中心地區項目11宗，建設用地面積占比約43%。其中大興區3宗、副中心3宗、昌平區3宗、房山區1宗、亦莊經濟開發區1宗。除基本供地信息外，北京規劃自然資源委官微還披露，2021年土地供應計劃中租賃住房用地供應指標為300公頃，占比由2020年的13%提高到30%。
按照20%的保證金比例來看，若參加全部的土地競拍，開發商需至少準備200億元的競買保證金。可以說，集中供地給房企帶來新的考驗。如果按照2020年的供地情況，杭州、南京、武漢等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。
有房企投拓部的工作人員告訴記者，如果每個城市只在幾個時間點上推地，房企需要在短期內籌集大量的現金來拿地，對于中小房企來說壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯合拿地共同開發的模式，首選當然還是熱門的一二線城市。有業內人士指出，“抱團取暖”將會是中小房企拿地的出路。
從外，北京還首次引入房屋銷售價格引導機制。北京規劃自然資源委官微稱，未來上市房價作為重要政策工具之一，由過去預售環節引導前置到土地出讓環節，由住建、規自部門、區政府組成聯席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發企業在土地競買環節將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。
中指院的研究報告指出，預計各個城市集中推地將促使地方政府更加科學、合理地設定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應，也對政府的管理能力提出了更高要求。
給過熱的樓市降溫
2021年初的重點城市供地“兩集中”政策（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動），是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監管措施之后，在土地市場的又一重要措施。據不完全統計，截至目前已有廣州、青島、天津、鄭州、濟南、寧波等多個城市積極響應。4月1日，市場消息指出，深圳今年預計分三批出讓土地，其中第一批將于清明節后掛地，屆時將有五宗宅地集中供應。
越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2020年業績會上稱，“這個政策對于房地產行業，對22個城市里面的土地出讓都是一個新的變化，集中供地可能帶來的既有好的，也有不好的影響。”林昭遠表示，好的方面是，土地出讓市場的競爭程度不似以往那么激烈，地價稍微下降，對房企獲取土地機會和控制土地成本方面更加有利；不好的方面則體現在新政或將對房企的人力、財力帶來一定壓力。
房企謹慎看待，購房者也期待集中供地能給一些城市過熱的樓市帶來降溫作用。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“供地兩集中”是土地供給端長效機制的重點內容。目前，金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立，這對于未來管控房價的意義重大。
過去，“面粉貴過面包”的地王項目常常出現在一二線城市的土拍市場，價格上漲的預期也立刻傳導至二手房市場。不過，近段時間以來地王項目已經越來越少。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，新政將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩運行。另外，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關系上將會產生一定的影響。對于深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或將能短期內緩解供需失衡的情況。同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產生一定的抑制作用，落實了穩地價、穩房價、穩預期的目標。
來源：證券時報網
編輯：wangdc
