自“三道紅線”和貸款集中度相關政策出臺后，房企融資供需兩端持續收緊，融資規模一再下降。
7月20日，中指研究院發布《2021年年中房地產行業融資盤點》顯示，2021年1-6月，房地產行業共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環比下降6.1%，融資收緊態勢明顯。其中，信用債融資3323.8億元，海外債融資1899.3億元，信托融資3379.8億元，發行ABS融資2486.6億元。債券發行仍為房企融資的主要形式；海外債及信托融資額快速下滑，成為房地產行業融資規模下降的主要因素。
“從去年開始，房地產調控重點轉向金融端。隨著市場環境和監管政策的變化，房地產信貸增速明顯放緩。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，在未來較長一段時間內，“房住不炒”都將作為房地產市場調控的總基調不變，政策調控將逐步呈現主體化特征。
輕資產迎拆分上市潮
在“三道紅線”監管下，分拆物業上市仍將是部分房企降低負債水平的重要方式之一。
據克而瑞不完全統計，2021年上半年，100家典型房企的累計融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。僅36%的房企融資規模有所增加；在融資規模減少的房企中，約30%的房企融資額同比下降超過50%。
“近兩年房企融資壓力較大。由于金融領域管控較多，房企通過分拆上市，能夠帶來更多市場機會，至少在上市后融資渠道會更加多元化。”嚴躍進分析稱。
中指研究院數據顯示，2021年上半年，房企分拆物業赴港上市的熱度不減，已有5家物業在港交所上市，合計募資51.3億元。其中，越秀服務募資15.2億元；榮萬家募資10.6億元；中原建業是唯一的新上市代建企業，募資8.3億元。
“股權融資將有力補充房企現金，從而拉低負債水平，改善資本結構。”中指研究院企業事業部研究副總監劉水對《證券日報》記者指出，從遞表數量可以看出，分拆上市企業面臨的行業競爭越發激烈。
據瑞恩資本RyanbenCapital的統計，截止到7月16日，共有50家來自內地的物業管理公司在港交所掛牌上市。
這50家全部在主板上市，從數量上來看，這50家占香港主板上市公司2206家（截止2021年7月16日）的2.27%；從市值上來看，這50家合計市值達9842.32億港元，占香港上市公司總市值513，260億港元（2021年7月16日）的1.92%。
截至7月16日，共有30家來自內地的物業管理公司在港交所遞交上市申請，占同時期港交所全部申請數量（231家）的13.0%。目前，還在上市處理中的內地物業管理公司共有22家。
融資環境持續收緊
7月15日，國家統計局公布了上半年房地產開發投資情況，從到位資金情況看，上半年房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%。其中國內貸款13465億元，下降2.4%。
7月14日，銀保監會通報了上半年銀行保險業運行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。各項貸款同比增長11.9%，其中房地產貸款增速降至10.3%，繼續低于全部貸款增速。
3月，商業銀行對涉房貸款進行嚴格排查，多地下達相關通知，要求轄區內銀行配合上層監管核查已發放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。
5月，中國基金業協會叫停了基金子公司對房地產的非標融資項目，被視為監管方將房地產供應鏈融資納入涉房融資體系的信號。隨后5月末上交所公布的31單狀態為“終止”的ABS中，有8單為涉房類ABS。
“總體來說，下半年融資環境預計持續收緊，加強自身能力是關鍵。”劉水分析稱。可以預見，下半年房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫，房企只有加強自身“造血”能力才能保持平穩發展，加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。
“下半年企業融資依然有壓力，要適當關注房貸集中度管控政策、各類債券融資政策的變動。一般來說，企業需要經歷“償債+獲得新融資”的模式，只有這樣，才能獲得更多的融資機會，真正促進企業的資金循環。”嚴躍進進一步表示。
來源：證券日報
編輯：wangdc
