2022年，北京寫字樓市場的日子不太好過，尤其是中關村、上地、望京等所在的北部市場。
空置率常年低于5%，平均租金僅次于金融街，這是以往中關村寫字樓市場的亮眼數據。但高力國際最新發布的數據顯示，該區域空置率近15年里首次攀升至10%以上。對于中關村而言，今年或許將成為轉折性的一年。
高力國際數據顯示，2022年四季度，中關村甲級寫字樓空置率為11.6%，同比上升4.4%，租金下降4.6% 為367.2 元 / 月 / 平方米。戴德梁行報告的數據顯示，中關村商圈空置率為14.6%。
「實際上，互聯網巨頭的寫字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢必要對零散面積做出整合調整，提前解約、退租的情況也順理成章�！垢吡H華北區研究部負責人陸明指出，部分子市場空置率出現大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。
2022年，互聯網科技行業在全辦公樓市場共租賃了超過130萬平米的辦公面積，騰訊、快手都曾大手筆租下10萬乃至20萬平米以上的面積。而2022年，該行業大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。
受限于新業務擴張停滯、辦公面積整合等因素，今年以來互聯網公司退租整合在中關村、上地、望京等區域不斷出現。
36氪獲悉，由于字節跳動自持物業中坤廣場逐漸投入使用，原本中關村區域的天作國際、大恒國際、威勝大廈、互聯網金融中心等辦公面積退租超10萬平米。愛奇藝搬離了此前整租的鴻誠拓展大廈，面積約31000平米。而騰訊、京東的部分部門也離開了中關村。
建信中關村產業園REIT的底層資產是上地板塊的中關村軟件園，今年三季度報告顯示，重要租戶快手于7月31日提前退租，導致出租率下滑至84.87%。而位于上海的張江光大園REIT，三季度報告顯示出租率為96.28%。
根據仲量聯行研究部在 2022 年 10 月底針對北京全市場的調研摸底，全市已空置超過 1 萬平方米，即將入市且空置超過 1 萬平方米、或在未來幾個月內即將面臨到期或提前退租超過 1 萬平方米的辦公樓宇，已達到 125 棟，合計 639 萬平方米。
「相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產業園市場則面臨著更大壓力，需求側表現依然疲軟。」高力國際華北區董事總經理嚴區海稱。高力國際提供的數據顯示，中關村、望京酒仙橋和上地全年凈吸納量分別為 -6.8 萬平方米，-9.6 萬平方米和 -20.4 萬平方米。中關村和上地年末空置率分別同比上升 7.2% 和 7.7%，達到 11.1% 和 15.2%；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過 20%，達到 28.7%。
為了吸引租戶，不少寫字樓選擇了主動下調租金�！钢嘘P村有寫字樓租金已經降到了 5 元 / 平米 / 天，一些樓宇甚至比上地還便宜�！挂幻Y深業內人士告訴 36 氪。
除了調整租金策略，有寫字樓切小了辦公面積，將 5000 平米以上的面積分割成諸多 500 平米左右甚至更小的戶型。若整租給非總部的互聯網公司，風險在于公司戰略及人事調整會帶來大面積的集中空置。
早在 2005 左右，因供過于求中關村空置率超過 14%。很快，伴隨著互聯網行業的發展，中關村以絕佳的高校資源優勢、稅收優惠政策以及地理位置，孕育出的科創公司增量足以消耗寫字樓市場的存量。第一個搬到上地的是百度，新浪、快手復制了從中關村到后廠村的故事�；ヂ摼W金融、在線教育在這里潮起潮落。
區域內的洗牌早已顯現。中關村區域的標志性樓宇融科資訊大廈、理想國際大廈基本上沒有空置，出租率在 98% 左右。從租戶類型來看主要集中在新能源、自動駕駛、芯片等新興科技行業，這也是各家都在爭搶的熱門租戶。
「北部市場尤其是中關村市場仍舊占據了人才高地，從傳統 IT 軟件到芯片、人工智能潮起潮落，這里不缺少高租金支付能力的公司，只不過需求一直在變�！沽硪幻麑懽謽亲赓U人士告訴 36 氪，許多項目在市場好的時候幾乎是「躺賺」，并未考慮長期運營邏輯。市場一旦轉向，必然要直面陣痛。
挑戰還在繼續，接下來北京寫字樓市場依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。受今年新項目延遲入市影響，未來一年超過 64 萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在 2023 年集中釋放，其中在北部子市場就有 29 萬平方米新增甲級項目，還有近 40 到 50 萬平米的待退面積。
當頭部企業開始調整，而后續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。陸明表示，「在不確定性上升的時期，看清市場方向比努力更重要，保證現金流比保價格更務實�！�
來源：未來可棲
編輯：jinbao
