從一年前何向航當上增城新塘鎮塘美村村黨委第一書記開始，他接手的第一件事便是推動舊村改造。一年多來，在他和村委會同事挨家挨戶努力宣講下，3000余戶村民終于被打動，紛紛在改造同意書上簽了字。近兩年來，何向航越發感覺舊改上了“高速路”，今年上半年，增城共有17條村被納入舊改，改造總面積1000余萬平方米位居全市第一。
雖然受到疫情影響，上半年廣州各區依舊在城市更新的道路上高歌猛進，黃埔區、南沙區、番禺區等各自“出招”發力舊改，為轄內舊村順利“牽手”開發商鋪路。如今，向存量要增量不僅是政府的可持續發展規劃，在一線城市漸趨飽和的開發空間里，房企們愈發積極投身城市更新項目，不少企業已將舊改項目團隊納入核心發展部門。
7月9日下午，廣州市城中村改造工作會議召開，會議總結了上半年廣州城市更新工作的經驗。根據市住建部門統計，截至2020年6月底，廣州市已批舊村項目57個，共涉改造面積24.9平方公里。今年1-6月，全市城市更新項目完成固定資產投資439億元，同比增長28%。
舊改立下“軍令狀”，規范引領規模化征拆
毗鄰黃埔區與東莞市的新塘鎮，以及東面與惠州市為鄰的石灘鎮是增城區舊改的主要陣地。時至今日，新塘鎮塘美村村民仍祖輩居住在不可流轉的宅基地上，依靠村集體出租物業和打長工營生。每當何向航走訪村民宣講舊改時，他都會把商品房可進入市場流通的好處解釋給大家。“新塘鎮早就沒人種地了。”何向航說，這里是典型的城鄉接合部，村民們一直都過著城鎮式的生活。目前，塘美村上上下下都在期待改造方案的出爐。在已經高度城鎮化的增城，舊改的大規模推進將大幅提升廣州東部城鎮化速度，更加都市化的環境也將為村民生活帶來巨大變化。
今年上半年，增城是廣州舊改規模最大的行政區，目前，已有十余個房企介入增城舊改，17條村已定下舊改合作房企，改造總用地面積1000余萬㎡。近日，增城區印發《增城區加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）》（下稱《實施意見（試行）》）和政策解讀，規范了從項目入庫到拆遷安置的舊村改造流程，同時在項目納入標準，改造表決程序等方面給予了明確指引。
今年以來，疫情并未阻止廣州加快城市更新工作的步伐，實現老城市新活力從中心城區輻射到城市郊區，增城、黃埔、番禺、南沙持續發力舊改，轄內城中村相繼成功引入合作意向企業，從前舊改藍圖上的“星星之火”漸漸串聯成片。6月30日，黃埔區、廣州開發區率先立下舊改“軍令狀”，制定《廣州市黃埔區、廣州開發區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務工作方案》及《作戰藍圖》，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。
據悉，66個重點舊改項目涉及44個行政村（含轉制社區），涵蓋三大重點發展區域，其中黃埔港片18個、科學城片28個、知識城片20個，拆除房屋合計3278萬平方米，可實現固定資產投資2928億元。在推進城市更新進程中，黃埔區、廣州開發區提出了“改”、“快”、“活”三字方針，強化頂層設計和政策創新，堅持規劃先行、以人為本，拆建并舉、破立結合，開創城市更新的“黃埔經驗”。此次推進66個舊村項目，就是要通過加快舊村征拆，串聯成線、以點帶面，實現黃埔三大片區聯動發展、一體發展，形成北中南區域發展新格局，真正實現“五年大變化”。
2019年，在城市更新項目完成率和增速排名全市第一的南沙也不落人后，密密麻麻的南沙城市更新“地圖”上分布著幾十條確定改造的舊村，有的村尚在基礎數據公示階段，也有不少村已成功“出嫁”找到合作房企。為使征拆階段進行地更為順利，近日，南沙區發布《
廣州市南沙區舊村莊更新改造項目補償安置標準指引（試行）》（下稱《指引（施行）》），被補償人可靈活選擇復建安置方式和貨幣補償方式，或兩種補償結合的方式。此外，《指引（施行）》還制定了“拆一補一”、集體物業補償、住改商補償等系列補償措施。
7月9日下午，在全市“城中村”改造分享會上，市住建局相關負責人表示，將前期征拆工作處置安穩妥當對推進舊改來說至關重要。此外，在下一階段的“城中村”改造工作中，政府還將繼續優化審批各個環節，通過深化“放管服”改革提升舊改審批效率。根據市住建部門統計，截至2020年6月底，廣州市已審批舊村項目57個，共涉改造面積24.9平方公里。
政府主導積極引入社會資本投資舊改
9日下午，在位于科學城東部的黃埔區火村改造現場，吊車仍在隆隆作業中，村改后的新大樓主體部分已高聳在藍天下。火村舊改項目由珠光城市更新集團投資建設，規劃占地約61公頃，總體簽約率已達95.2%，改造后的火村將建設安置房、商品房、產業用房及公共配套設施等。目前，珠光城市更新集團已在廣州競得十余個城市更新項目，分別分布在黃埔、海珠、天河、增城、番禺等區域，該集團負責人表示，廣州曾提出支撐“主城區—副中心—外圍城區—新型城鎮—鄉村”的城鄉空間網絡體系，各區規劃利好各具特色，城市空間格局分明，這是各大房企紛紛進駐拓展項目的重要原因。
一般來說，城市更新大多具有投資大、回報周期長的特點，目前，廣州不少舊村改造積極引入社會資本，僅增城上半年舊改就有十余家房企參與。隨著存量土地市場“吸金”漸趨活躍，今年上半年，廣州舊村改造僅流拍一個項目，其余舊村均找到了意向合作企業。在這些企業中，既有號稱廣東舊改“開荒牛”的富力集團，也有曾樹立舊改標桿項目——“琶洲村”的央企保利，更有今年首次涉足城市更新項目的恒大集團、敏捷集團等。
“去年以來，廣州提出了城市更新九項重點工作，致力于又好又快推進城中村改造工作。因此，當前富力的舊改策略集聚在舊村全面改造，舊改版圖已覆蓋廣州各大核心區域。”富力集團城市更新部門負責人感到，近年來，政府層面一直在以問題為導向，對舊改項目實施過程中出現的痛點、難點和堵點積極尋求解決辦法。從市場方面來說，經過十余年的摸索，如今，參與廣州舊村改造項目也對企業提出了更高要求。“改造經驗、資金實力、規劃能力、產業資源、對村情民意的熟悉度等都成為企業參與舊村改造的基本要求。”該負責人以產業舉例說明，近年來，政府明顯提高舊村改造項目產業配套落地要求。各村委、村民們也越來越看重改造后產業的發展前景，對在舊改過程中導入優質產業資源提出了更高標準。
珠光城市更新集團有著對“產城人”關系的一套認知體系，“產”是動力系統，可提供就業崗位；“城”是硬件系統，能提供生產生活服務；而“人”作為主體，是活力系統，提供勞動力和技術支撐。該集團負責人表示，珠光在編制規劃方案初始就著手開展相關研究，以瀝滘為例，通過引入國際品牌高端酒店和重大項目，改造片區將容納總部辦公、科技創新、生產服務辦公、商業綜合服務、休閑娛樂文化產業等綜合業態。“珠光不只做城市更新，更是在做城市運營，我們將實施 ‘產城人’深度融合的發展戰略，打造功能更為多樣、配套更加完善的城市社區。”該負責人說。
城市更新是一項技術性強的工作，如今，在“一村一策”的政策環境下，不少企業的舊改團隊紛紛入駐各村對接，同時主動調整企業內部職能架構，在政策、市場、規劃、產業等方面進行專業研究及時解決技術難題。引入社會資本參與城市更新工作，不僅可以解決資本與技術的問題，更有助于調動各方資源形成政府主導、村企合作共建的城市更新模式。
舊改從單一改造走向全域改造
經歷舊村改造后，如今的白云區大源村人居環境得到大幅提升，增設山體公園、口袋公園，規劃公共綠地11.09公頃。在城市更新過程中，大源村進行了全方位改造提升：增加市政道路，完善公共服務配套，市政設施升級，立面線路整治……根據《廣州市城鄉規劃技術規定》配置公服設施，大源村共增加、提升了11類28處公共服務設施。在9日的全市城中村改造工作現場會上，大源村舊改相關負責人表示，隨著舊改地不斷成熟，單一改造已逐步走向全域改造，城市更新也在向著城市經營轉變。
天河區獵德村是舊改的范本之一，改造區域新增綠化面積約1萬多平方米，綠地率由原來的不到5%提高到30%，獵德涌升級整治后，由臭水溝變成了清水河。原先分散的村民居住點得到集中安置，村內建筑密度也從60%降低到28%，直接節地面積約247畝。“以產業為引領推動城市更新，重塑經濟生態并吸引人口集聚，構建真正宜居宜業宜游的優質生活圈。”負責獵德村改造的富力集團城市更新負責人說，在實現改造區域價值飛躍的同時，還應注重挖掘城市歷史文化價值，打造新文化地標和城市名片。
從簡單的拆舊建新到走向全域的綜合提升改造，城市更新既作為一個永續的過程貫穿于城市發展的各個階段，又在不同的發展階段呈現出不同的更新模式。“家門口的沐足、卡拉OK變成高端寫字樓和好的學校，我們的孩子耳濡目染這樣的環境，在一個更加高端的社區中成長，這是利在千秋的大事。”市住建局相關負責人表示，城中村改造不僅要安置好住房等基本環境，更要通過產業發展吸引人才和資本。2035年，廣州地鐵規劃建成2500公里，屆時村村都可以通地鐵。“賺錢不難、上班不遠可以通過舊改來實現。”該負責人說。他認為，廣州舊改制度設計是關鍵，城市更新工作也應該在轉型升級中做好規劃。
來 源：南方新聞網
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