環境在變，行業在變，企業也需不斷謀變。
存量時代的來臨，需要每家房企提前轉換思路，未雨綢繆，以期做到以變應變。
存量時代，房地產行業新的挑戰在于項目運營，在于城市運營，而城市更新將成為未來行業發展的必然趨勢，進入城市更新領域已成企業未來長遠發展的必然路徑。
存量時代背景下，進入城市更新領域為必然之選，循序漸進式做好長期化準備也是為必需。
但在融資趨緊，銷售增長放緩的行業環境下，大力度參與城市更新項目或非明智之選。
特別是對一些規模尚未達到一定高度的企業，不建議將過多精力投入城市更新領域。
當務之急應將資源投入至非城市更新類的可更快實現變現的項目上，
追求一定規模目標，聚集資源，降低融資難度，為長期可持續發展蓄力。
存量時代，蜂擁進入城市更新成常態
商品房市場化改革的20余年里，房地產行業發生可翻天覆地的變化，全國商品房銷售金額達16萬億，龍頭房企銷售金額超7000元，而且龍頭房企3年內實現萬億規模也屬確定性事件，TOP30行業集中度達50%，房地產行業正從增量市場逐步過渡到存量市場，言下之意，新房增長的空間不斷縮小，而且會逐步過渡至下行狀態，并在一定階段后逐步維持在一定水平。
存量的房屋將成為房企的主戰場，不同階段建設完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求，或需外觀翻新，或基本配套待更新升級，或整體急需拆除重建，這都為企業在房地產行業的可持續發展提供新的路徑和方向。
未來，城市更新、三舊改造將成為房地產行業發展的主要方向。
2019年7月30日，中央政治局會議提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設”。
2019年12月12日，中央經濟工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”。
2020年，財政部、住建部等各部委均從各個方面強調推進老舊小區改造，包括“將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持范圍3.2應時而為，抓緊時機入“城市更新”行列，“鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造”等等，未來城市更新領域相應支持和保障政策也將不斷出臺并完善，支持民生保障工作順利開展，并進一步拉動地產領域的有效投資和消費。
各行各業都有一個不變的法則，外界環境變化，企業也需跟著變化，否則可能很大程度上陷入被動局面。房地產行業現狀已在變化，增量時代將逐步走向尾聲，存量時代的腳步聲越來越近，留給部分城市的時間越來越少，有些城市依然進入存量時代。城鎮化率最高的華南區域已經走在行業前列，最先進入到存量主導的階段，而此時，房企們也已紛紛展開行動，在城市更新領域進行謀劃鋪排。
除了舊改領域的老牌房企佳兆業之外，碧桂園、中國恒大、萬科地產、華潤置地、旭輝控股、中國奧園、龍光地產、綠景中國等等房企就已在城市更新領域投入精力，已擁有一定的舊改項目儲備，而且舊改發展主要中心集中于華南區域。
眾多房企以舊改方式進入華南區域主要原因在于城市自身的客觀原因：
一是華南區域當下正處于政策巨大紅利之下，發展潛力之大，吸引房企紛紛到來；
二是華南的房地產市場特性決定，招拍掛市場體量太小，為企業留下的空間不
足，所以舊改成為企業布局的最佳方式。
碧桂園也是城市更新領域的參與者，截止2019年6月30日，其舊改項目累積權益建筑面積達到1404萬平米，權益貨值約1993億元，其中，立項、專規、確定實施主體、簽訂土地合同、完成熟化可供貨的貨值分別為1196億元、397億元、255億元、74億元、71億元，未來將為企業貢獻穩定的業績，2019H2-2023年的供貨計劃分別為74億元、148億元、192億元、96億元、355億元，遠期供貨總量為1057億元。雖然目前舊改項目總量在其土地儲備總量中占比依然較低，但預計未來城市更新獲取土地也將成為企業獲取土地的一大方式，并為企業貢獻穩定業績。
城市更新雖是趨勢，但未必所有企業都能有所建樹
如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就必然屬于中長期經營，為企業更長遠的發展謀劃。隨著城鎮化進程的逐步推進，城市更新勢必成為未來行業發展趨勢，想要在行業留存的企業也必然要擇機進入此領域內。
那么，是否所有企業都能在城市更新領域有所建樹？答案可能是否定的。
周期長，資金占用量大
城市更新對企業最大的挑戰之一就是金錢，沒有足夠金錢可能難以熬過城市更新項目的漫漫周期。一般情況下，除了一般舊廠房產權清晰，周期相對較短外，舊村改造、舊城改造的周期均較長，10年周期也非鮮見。而這期間對于資金的需求量有多大，也可想而知。而若沒有一定的資金支持，想要把一城市更新項目順利收尾難度也會相當大。大膽設想，未來長期內能在行業有所發展的企業勢必多多少少都得有一定的城市更新項目，或主營城市更新，再引入具有資金或資源優勢的企業共同實現城市更新業務的順暢發展；或具有一定優勢，如資金、產品、資源等，與善于城市更新操作的企業共同合作。換句話說，若既無經驗，無錢，無資源，無產品，也就是若無一項拿得出手的優勢來，企業大概率要被行業淘汰。
操作難度大，專業團隊構建耗時
城市更新與招拍掛拿地建設銷售有明顯差異，舊村改造為例，項目周期需要經過與村集體或政府平臺公司簽約，爭取村民同意完成拆遷、補償，拆遷完成后進入土地整備，然后取得土地證，最后再進入正常的開發銷售階段。而其中最大的難點或在于拆遷、補償階段，所謂“釘子戶”的新聞在行業內也是屢見不鮮，或拆不動，或賠不起，與村民的談判成為考驗企業的最大難點之一。各個城市城市更新政策存在一定差異，或爭取100%、或90%主體同意才可進行項目的拆遷工作。一些舊村項目或還存在產權不清問題，這也將加大企業城市更新項目操作的風險。
比如：佳兆業集團擁有專業的城市更新團隊，2015年成立“佳兆業城市更新集團”，形成了一套包括規劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發建設和運營服務等方面的成熟運作模式，擁有近600名精通規劃設計、法律法規和商業談判等專業的舊改人才。
2020新冠肺炎疫情突發，佳兆業城市更新團隊通過各種方式幫助村民共抗疫情，與村民的緊密性進一步增強，預計未來在城市更新拆遷，特別是舊村拆遷上的難度或將有所降低，這于企業而言無疑是極大利好。
而且當前各城市場內城市更新政策實時更新，部分城市對于城市更新操作方的要求不斷提高，或具有整村改造的經驗，這也在一定程度上提高了城市更新進入門檻，無經驗者只能進入無門。
行業進入存量主導階段已成行業共識，城市更新也成為企業于存量時代謀劃新篇章的新工具，也是抵御行業見頂風險的利器，也必成為行業未來長期發展趨勢。
存量時代，僅有城市更新的操作還遠遠不夠，產品的質量也必然成為企業選擇的首要考慮因素，因此在城市更新上早做準備，并將產品質量置于核心位置才有可能在未來長遠發展中獲得可持續性動力。但在企業規模尚未上升至一定高度之前，不建議將過多資源和精力過早投入到城市更新上，循序漸進式進行長期化安排，當務之急在于提高自身規模、產品質量、服務和運營能力，廣泛吸納資源。
來 源：億翰智庫
編 輯：liuy
