過去的30年，中國經歷了人類歷史上最大規模的城市化。如今，隨著人口紅利的衰減、新增建設用地資源的日益減少和地方政府債務規模的約束，城市更新成為城鎮化進入中高級發展階段的必然選擇，如何探索城市更新新路徑，也成為城市肌理再造的最大懸念。
近年來城市更新如何發展？一線城市更新有何區別？城市更新有哪些可落地可實現的方法論？企業如何有效地參與城市更新項目？新地產財經獨家對話城智更新研究院院長陳方勇，解構城市更新背后的邏輯。
頂層設計加速推進 更新由點狀向片區轉變
2019年12月，中央經濟工作會議首次提及“城市更新”，明確提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”；2020年5月，政府工作報告中明確提出，2020年計劃新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個；6月，住建部發布文件對部分城市開展城市體檢工作，此舉被認為是在為城市更新打基礎……可以看到，近半年多的時間，從概念提出到階段性目標設立，再到拆分步驟的具體實施，城市更新正從頂層設計上加快推進節奏。
對此，陳方勇認為，此舉一方面與經濟形勢、城市發展階段及城市效用相關。“城市化率超過60%后，城市進入開發與持有并重階段，持有加速增長，城市更新成為常態。”他表示，尤其是對于一二線城市來說，靠新城拉動的階段已然過去，原來的老城區欠缺應有功能，每平方公里的產出效應隨著時間推移效用遞減，亟需推進城市更新。
而另一方面則是迫于民生的需要，陳方勇表
示，市場上2000年以前造的房子，數量龐大且存在明顯的功能缺陷。以前對于城市住房建設目標更多是在數字規模上的提升，而現今，隨著人們對于居住需求的不斷升級，比如人口老齡化加劇，居家養老需求大幅提升等，也正推進居住功能的不斷提升。
在此情況下，城市更新的內容也出現了新的變化。陳方勇指出，城市更新發展大致分為三個階段，第一階段為民間小資本參與、個體推動，第二階段為政府引導、企業參與，第三階段則為大資本主導、政府把控。“原來我國城市更新更多處于胡同改造、老舊小區等點狀更新的微更新階段，民間力量為主導，片區式更新尚屬少數。”他說，而現今，城市更新開始由點狀更新向片區更新轉變，并且加入了政府引導。“我國城市更新目前正處于從無序、自發、個體化進入到政府有意識的引導、統計、協調階段，更像是游擊隊到正規軍的狀態，這其中也將引入大房企承建。”
一線城市更新各具特色 二線中心城市需求顯現
由于新增建設用地資源的日益減少，一線城市開發空間漸趨飽和，城市更新已經成為一線城市的重點領域。不過言及城市更新，陳方勇表示北上廣深特色明顯不同。
“上海的城市有機更新更接近國際模式，既在保留傳承基礎上做置換、迭代，又特別注重保留有趣的內容。”陳方勇表示，這基于上海擁有很多功能優質的建筑，也由此誕生了很多成功的案例，“比如上海將一些老弄堂用商業方式再開發，使得市井地變身時尚地，既促成了產業的迭代更新，又保留了原有的文化建筑。”
近期重新開放的商船會館就是上海有機更新的典型案例之一。其位于上海外灘董家渡核心區內，曾是上海最早成立的商船業主同業會館，也是當時上海建筑面積最大、建筑格局和形勢最為豪奢的會館之一。2019年，商船會館修繕工程正式啟動，不僅保留了原來的結構、形制，還大量采用傳統工藝，力求原汁原味保留會館的歷史底蘊與記憶。修繕“重生”的商船會館，再度“回歸”外灘，喚醒了黃浦江畔老碼頭的歷史記憶。
與上海深厚的文化底蘊不同，作為北上廣深中最為年輕的一線城市，深圳則由于土地稀缺，一直通過三舊改造獲取土地以進行城市更新。作為經濟特區，陳方勇認為，深圳的城市更新也存在兩面性。一方面政府包容性強，在整體拆遷、與村民談判等環節更容易放權給企業，而另一方面，缺少文化沉淀的深圳近些年疊加高房價，導致很多企業選擇轉向進駐周邊城市，這其中甚至包括華為等大型企業在內，也因深圳的高房價轉而搬至東莞松山湖。
而對于與深圳相近的廣州，陳方勇則認為，盡管其與深圳城市更新模式相近，兩者均以三舊改造為主，但相對而言，廣州更具備一定的文化底蘊。由萬科“繡花式”改造的永慶坊就是廣州城市更新的典型案例之一，其將聚集在廣州西關的李小龍祖居、八和會館、金聲電影院和廣州最長最完整的騎樓等歷史文化建筑群重獲新生，成為羊城國慶旅游實至名歸的爆款項目和網紅打卡地。
相較而言，“北京的城市更新最為特殊，”陳方勇認為，由于北京政治大于經濟的特殊性，北京的城市更新目前更多是以產業疏解和升級為主，“綜合來說，先進的城市更新模式，一方面要有傳承，與城市氣質符合，另一方面要對城市的整個經濟貢獻有所提升，能夠使得落寞的產業再興起。”
“我在之前認為只有一線城市需要城市更新，但是隨著走訪增多，這種觀點有所改變。” 陳方勇表示，“我認為二線中心城市以及一些有文化傳統的城市也需要城市更新。”他舉例稱，近些年，南京、重慶、成都等二線城市的人均GDP已經逼近一線城市，卻因城市地位的差距難以與一線城市相比。因此，此類城市開始打造城市名片，吸引高端人才，特別是國外友人到城市落戶以取得進一步發展。西安即通過優惠政策引進國際品牌，完成了產業移植，取得了前所未有的大發展。
行業存量變局 大資本大房企將逐漸入場
2020年伊始，疫情的出現為城市按下了暫停鍵，一定程度上暴露出了城市功能配置、管理配置等方面的弊病，也將導致人口向醫療條件好、公共基礎設施完善的城市流入。不過，陳方勇同時指出，由于個別城市人口的限制問題，未來人口流動可能會由涌入一線城市向就近大城市吸收轉變，將會逐步加快去過度集中化，更多的新區域中心將崛起，同時也會推動數字化、科技化轉型。
“城市需要均衡發展”，存量時代下，房地產行業新的挑戰在于城市運營，城市更新將成為未來行業發展的必然趨勢。陳方勇表示，對于企業來說，以前的著力點在買地邏輯，而現今重心轉向城市更新。具體表現為，房企自2017年興起的去地產化趨勢這兩年越發明顯，萬科更是在廣州、深圳成立了城市更新業務公司。
然而，周期長、資金需求大、政策依賴性強等城市更新涉及的問題一直被企業所詬病。對此，陳方勇認為，要想吸引企業進入，最核心的是要解決投資回報的問題。
“原來更多的是國有企業參與城市更新，他們進入城市更新領域更多是企業責任，政府委派任務，企業覺得投資回報算不過賬，屬于行政行為。”陳方勇認為，投資回報問題得不到解決是導致企業被動參與城市更新的原因。不過，后來隨著經濟轉型與城市化發展，企業在城市更新領域發現有利可圖。“比如當初首創做朗園時，一開始是為了能夠順利實現一級轉二級開發，但后來發現政府有可能二級開發會收回，于是做了城市更新，誤打誤撞發現原來城市更新也是能夠賺錢的。而像萬科這樣的龍頭民企，最早或出于拿地和地方政務等原因進入這個領域，但是在過程中通過接觸到地方的底層文脈，反而挖掘出了更多的寶藏業態，拓展了更多的商業模式。”
那么，如何才能促進更多房企參與城市更新？ 陳方勇認為，政府的支持尤為重要。譬如，老舊樓、民國建筑等建筑改造大多都沒有先例，如果政府管制嚴格，企業的改造過程將舉步維艱。而如果政府積極管理，企業參與的積極性、創造性及城市更新效率就會更高。因此，當城市市場化程度提高，政府適當放開政策，對于新問題有一定的容忍度時，城市更新將得到加速發展。
與此同時，陳方勇認為，城市更新不是單一行業的行為，而是城市運營商的概念。這對企業的綜合能力要求更高，也形成了企業進駐的門檻。他預計，未來城市更新的模式將發展為國企央企作為資產持有方，他們具備拿地成本和融資成本的優勢，而民企及民間資本則依靠自身較強的市場化運作能力承擔激活角色，即作為操盤人通過輕資產的方式參與，最終形成國企與民企的各取所需，“未來這個行業將會有更多的大資本、大房企介入。”【作者：白志敏】
來 源： 財經網
編 輯：liuy
