北京市老舊小區共有2711個，涉及住宅樓1.48萬棟、1.41億平方米，居民197萬戶。截至2019年底，完成改造住宅樓395棟，受益居民3.8萬戶。政府部門在推進老舊小區綜合整治工作中，逐步實現由“政府端菜”向“居民點菜”的轉變。
第三方機構服務滿意度調查顯示，老舊小區綜合整治得分為91.9。
舊房換新顏，是不少老舊小區居民的愿望。不久前，北京市住建委公布了今年第一批老舊小區綜合整治項目名單，覆蓋東城、西城、朝陽、海淀等區共計153個項目，涉及改造樓棟數998棟。老舊小區改造往往存在房屋產權復雜、改造后長效運營機制欠缺等“通病”。為了讓老舊小區改造后“常葆青春”，市政協進行了3個多月的走訪并開展協商議政，來自各專業領域的委員們為老舊小區改造開出了不少“良方”。
■病癥 改完才4年 上下水出問題
■解藥 要變被動維修為主動維護
“改造完才4年，我們單元廚房的上下水管線就出了問題，三戶因為管道滲水出現了墻壁發霉的情況�！币晃痪幼≡谝淹瓿衫吓f小區改造社區的居民說，改造后除了硬件有些改善外，別的仿佛又回到了從前，物業費依舊不交，也就沒有專業的物業管理，粉刷一新的樓門樓道又貼上了小廣告，“一年新、兩年舊、三年再回頭”。
如何建立老舊小區長效可持續運營機制？市政協委員、怡海集團董事局主席王緋玲建議，老舊小區改造應引入物業前置機制，讓“管理+服務”雙軌運行，在建設前就把居民居住、生活所需提前進行規劃。
市政協委員、北京市城市規劃設計研究院教授級高工許檳也認為，老舊小區改造應建立基于城市更新理念下的改造新模式，要從小區單體改造中走出來，與分區規劃相銜接，與街區控規相融合，按照更新織補和修復城市公共空間的理念來進行，這樣不僅滿足小區內改造提升的要求，更與區域和街區總體提升相結合。
那么如何讓老舊小區完成改造后“常葆青春”呢？市政協委員、北京市住宅建筑設計研究院有限公司總經理錢嘉宏建議，變“被動”維修為“主動”維護，建立全市住房預防性維修、維護機制，實現老舊小區全周期管理。
錢嘉宏說，在走訪過程中確實發現有老舊小區改造后沒幾年又變回“老舊小區”的問題，目前的改造政策大多側重在“改造中”環節，少量在“改造前”，極少涉及“改造后”，而老舊小區改造后的使用時間占據了住宅小區全生命周期的絕大部分。
“建立住房預防性維修、維護機制是國際上比較成熟的做法，比如日本物業管理有相應規定，下水道一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂的防漏系統5年補修一次，10年大修一次，電梯3個月檢查一次，15年更換一次……不是出現問題才去修理，而是完全按照預先制定的房屋維修計劃進行預防性維修、維護，在這種機制下日本許多實際使用50多年的建筑仍和新建建筑一樣，無論是外觀還是設備管道都保持很好的使用功能�！卞X嘉宏說，應結合北京市物業管理條例發布實施，建立全市住房預防性維修、維護機制，制定住宅小區全周期的預防性維修、維護管理細則，變“被動”維修為“主動”維護，使老舊小區改造后的成果保持可持續性。
■病癥 產權單位亂 干啥都不趕趟
■解藥 建信息平臺明確管理邊界
“我們小區只有3棟樓，卻分屬3個產權單位，干什么事都趕不上趟！”一位老舊小區居民說，樓頂平改坡的時候，因為產權單位意見不一，到現在樓頂還是平的，下雨就漏，加裝電梯也沒跟上趟。
市政協委員們走訪發現，許多老舊小區產權性質多樣，甚至同一棟樓就涉及多家不同屬性的產權單位。委員們建議市委、市政府在更高層面加強政策統籌和實施力度的協調，出臺指導意見，加速推進老舊小區改造。
市政協委員、北京市雍澤律師事務所主任王濤說，如果不能以產權方為責任主體推進實施老舊小區的改造更新工作，老舊小區即便完成了改造，改造后的長效管理維護機制也無法建立，公共區域權責不清，管理主體依然缺失，有問題也依然都推給政府。
王濤建議，通過完善數據信息平臺和共享機制，細致梳理老舊小區的原產權單位情況，厘清老舊小區共有部分的物權變遷、老舊小區共有或共用物業權屬及其運營情況，在摸清臺賬的基礎上明確供水、供電、綠化、照明、修繕、維護等職能與管理邊界，壓實產權單位法定職責。
■病癥 配套資金少 改造沒有錢
■解藥 “肥瘦搭配”拓寬融資渠道
走訪中委員們還發現，老舊小區或多或少都存在著產權單位滅失或拿不出配套資金的情況，而小區住戶經過多年變動，早已不是同屬于單個單位的職工。目前，老舊小區綜合整治主要依靠財政資金，尚缺乏吸引社會資本進入的可持續性政策機制，難以滿足改造的巨大資金需求。
委員們建議，可將區域內多個老舊小區采用“肥瘦搭配”進行打包統籌規劃，拓展更多的增值空間，最大限度激發社會資本參與的熱情，以騰出財政資金重點解決那些分散的、社會資本難以進入的小區改造。此外，還可以針對老舊小區設立公共維修基金專項機制。以《北京市住宅專項維修資金管理辦法》為基礎，針對老舊小區歷史遺留問題，住房維修資金未建立的情況，按照解決歷史欠賬的原則，制定財政和產權單位一次性投入、房改房上市交易按比例繳納等方案。
市政協委員、北京市建筑工程研究院有限責任公司科研管理部部長羅愛武說，在建立老舊小區改造資金籌措機制時應把業主責任體現在費用分擔上，否則囿于產權單位資金問題，存在安全隱患的危舊房屋將無法得到修繕。今年不少省市都修改了住房公積金提取辦法，居民可按要求在老舊小區改造和加裝電梯時支取個人賬戶內余額，北京也可通過政策調整在資金上支持和推進老舊小區改造。
補白
應培育共建意識
部分居民對自家以外的公共環境不關心，“共建家園”意識淡漠。
市政協委員、石景山區信訪辦綜合辦公室主任楊朝霞呼吁，應建立“共建家園”的宣傳教育機制，引導居民積極參與到社區共建、共治、共享中。具體實施上，可以由社區黨委牽頭，搭建由業委會（物管會）、物業服務企業、居民代表、產權單位代表等多方參加的黨建聯席會，把各種資源力量整合起來，針對問題商討解決方案。
來源：北京晚報
編 輯：chenhong
