近期，有關城市更新的政策利好不斷。7月21日，深圳市發布《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》（下稱《城市更新條例》），首次針對城市更新發布規范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。7月20日，國務院發文強調要全面推進城鎮老舊小區改造工作，推進城市更新和開發建設方式轉型。
近年來，隨著城鎮化率的快速提升以及人口的持續流入，部分一線及熱點二線城市土地供應日漸稀少，城市發展邁入存量時代，城市更新為房企發展帶來了新的業績增長點。房企也是不斷開發城市更新項目。據克而瑞統計，目前百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高。
城市更新又迎來政策利好
深圳市發布的《城市更新條例》要求，城市更新實施時應當加強對歷史風貌區和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會文化的協調發展。涉及文物保護管理的，依照文物保護法律、法規執行。并規定，城市更新單元內用地為單一地塊的，全體共同共有人或者占產權份額2/3以上的按份共有人同意進行城市更新；建筑物區分所有的，專有部分占建筑物總面積2/3以上的物業權利人且占總人數2/3以上的物業權利人同意進行城市更新，其中，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分占建筑物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意進行城市更新，自發布征集意愿公告之日起12個月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。同時，明確了舊住宅區搬遷補償標準。
而國務院日前印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱《意見》）明確城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區。改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策�？茖W編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。
《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實稅費減免政策。
《意見》要求，精簡城鎮老舊小區
改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。完善適應改造需要的標準體系。推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用。
不少房企涉足城市更新
住建部統計數據顯示，目前全國共有老舊小區約17萬個，涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，初步估算更新改造投資額將高達4萬億元。
隨著城鎮化率的快速提升以及人口的持續流入，近年來，部分一線及熱點二線城市土地供應日漸稀少，城市發展邁入存量時代，城市更新為房企發展帶來了新的業績增長點。而房企也是不斷開發城市更新項目。據克而瑞統計，目前百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高，達到了61%。
城市更新成為房企尋找業績增長點的新賽道。其中，百強上市房企中，多達27家房企的城市更新業務涉及廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻，本土房企無論是在規模還是經驗方面均具備明顯的領先優勢。如恒大、佳兆業、富力和時代4家房企均發家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。
以典型房企佳兆業為例，佳兆業的城市更新業務最早起步于1999年，于當年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”，奠定了其后續城市更新項目開發的基礎。經過20余年發展，佳兆業成立城市更新集團，擁有城市更新專業技能的員工超過700人，業務涉及舊城鎮、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造。截至2019年底，佳兆業未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目，廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業城市更新的絕對重心。
百強房企布局規模差距大
據克而瑞統計，由于房企布局城市更新的時間、資金投入和運營經驗等不同，直接導致行業規模差距較大。規模較大的房企已布局100多個項目，總建面逾7000萬平方米；規模最小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬平方米。
如果以城市更新潛在建筑總建面作為指標，來衡量企業參與度，將房企分為三個梯隊，那么，第一梯隊房企參與城市更新部分的建面大于4000萬平方米，包括恒大、融創、佳兆業、富力、時代5家房企，恒大、融創和佳兆業更是擁有超過7000萬平方米的舊改建面。第二梯隊房企城市更新建面段為600萬~3000萬平方米，規模上看與第一梯隊出現明顯斷層。該梯隊的房企主要包括資金實力強大和操盤運營能力兼備的國企，經驗豐富的區域民企也分得一杯羹。第三梯隊房企參與城市更新的建面小于600萬平方米，大部分房企位于該梯隊，城市更新并非其主要業務，但仍把該業務作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除大灣區城市外，也包括濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。
地產經濟學家鄧浩志表示，目前房地產市場上土地供應比較充足的是三四線城市，而房地產市場比較看好的卻是一二線城市。
但一二線城市，特別是一線城市，已經過了土地供應的高峰，城市建設逐步進入存量時代。為此，多數一線城市和部分二線城市已全面展開了舊城改造，也就是現在所謂的城市更新。為了拓寬自己在一二線城市的業務比例，許多房企就開始了積極參加一二線城市的城市更新。
還有業內人士表示，一二線城市土地供應趨緊，通過對老舊城區的整治改造和再開發，有效補充核心城市土儲。易居企業(中國)集團有限公司CEO丁祖昱認為，相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價獲取土地儲備，意味著企業能保證更高的利潤率。而城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區，這些項目位于城市核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預期。
參與舊改需考量資金壓力
存量時代下，城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。
鑒于城市舊改開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關系復雜等問題，市場存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆入場，往往會落得被迫中途退場的下場。因此，丁祖昱表示，房企在參與城市更新的過程中，需要考慮多方面因素。首先，要有雄厚的資金實力。這除了體現在房企目前財務穩健、資金周轉無壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對抗長周期和高投入帶來的資金壓力。其次，要清楚模式的復雜性。不同于以往房企對住宅項目從拿地、開發、銷售到結算交付的簡單模式，城市更新還涉及到規劃、定位、招商、運營等復雜的業務鏈條，需要對全盤全周期有全面的把控能力。其三，需要有專業的團隊運作。靈活處理應對與政府、拆遷業主、市民等多方面的利益關系。總之，參與城市更新對資本與運營等綜合實力均有所考量，若承擔風險能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進入賽道，既能疏解資金的高風險、降低參與門檻，也能分享城市更新項目帶來的高利潤。
來源:信息時報
編 輯：liuy
