近日，PLUS寫了一篇文章，其中說到科學城宅地趨少，未來房價整體看漲。對此有粉絲留言反駁，如下：
的確，在最近幾年，不單是科學城，整個廣州的舊改都在大步推進。有數據統計，截至2019年底，就有247個舊村啟動舊改工作。
而對于宅地稀缺的主城區，舊改大盤將成為更多購房者的置業選擇。相比較其他樓盤項目，舊改盤的好處也很明顯。
比如說，大多舊改盤位處城區的中心地段，周邊的配套都很齊全，比起外圍區的樓盤要成熟得多。像是獵德，可以說是舊改項目中地段最負盛名的。
再有，舊改盤的價格相比周邊樓盤也要便宜，置業成本少一些。對于很多預算較為緊張的剛需購房者，也是一個比較性價比的上車選擇。
另外，很多舊改項目都是由頭部房企操刀，在建筑品質上也有保障。且規模比較大的還會自建配套，基本滿足業主的一應生活需求。
當然，舊改項目在某些方面并不盡如人意，所以，如果打算購買舊改房，應該注意哪些問題？今天咱們就這個話題來好好聊聊。
短期內配套能不能跟上？
對于購房者而言，買房子最基本的是配套！一般配套齊全的社區，能夠滿足當下生活需求，并且還有著不錯的升值空間，未來轉讓溢價可觀。
而舊改項目體量一般都很大，需要分期建設。因此購房者要關注其配套的建設情況，是分批建設，還是前期先落實？大概什么時間能投入使用？第一期業主收樓入住后，能不能即時享用？
尤其是教育、交通配套，關乎業主入學、通勤兩大痛點，若是不能先行落地，前幾期業主居住時會很不便，額外增加不少生活成本。
有沒有單獨管理？
好的物業，對于社區的養護、管理都有著極其重要的意義，一方面為業主提供了舒適的生活環境，另一方面也是社區升值的加分項。而舊改項目由于其自身的局限性，在物業管理方面更受考驗。
一般情況下，舊改項目與回遷安置房基本是同片開發建設，而回遷安置房的居住人員大多是原來的村民，或者是外來租客，人員比較復雜，素質參差不齊，加上流動性強，也有潛在的危險因素。
因此，如果打算入手舊改房，還要著重看社區的物業管理如何。比如社區有沒有封閉式管理？與回遷安置房有沒有區隔開來？
如果說社區是開放式管理，無需刷業主卡就能隨便出入，則一般可以直接pass掉，否則以后在衛生、安全等方面都會比較受困擾。
有沒有環境槽點？
我們買房除了講究地段、物業，環境也是一個很重要的維度，畢竟關系到業主視覺享受，甚至于身心健康。
而部分舊改項目環境并不夠完善，因為本身就是舊村改造的一環。因此，如果選擇購買舊改房，以下兩種情形要盡量避開：
1、與回遷安置房緊挨一起。一則回遷安置房周邊環境都不太好，比如還存有破舊的城中村、工廠等，景觀視野不雅。即便開啟了拆遷，一兩年內也不可能全搞完，估計很長時間都是大工地狀態。
二則很多開發商為了節省成本，在建
設回遷安置房時都盡量提高密度，若是與之相鄰也會有種壓抑感，尤其是低樓層單位。
2、社區沒有連片開發。有些舊改社區并不是整片開發，而是這邊幾棟樓，那邊幾棟樓，零零散散分開建設。
這種情況大多是有道路穿過而被分割開，未來交樓后不便于管理維護，且毗鄰公路的樓棟還有噪音、粉塵的影響。
學位是否優先村民入讀？
購買舊改房還有一點不容忽視，就是下一代教育資源的分配。
有些舊改項目中配置的學校，會優先村民小孩上學入讀，如果學位資源不足的話，舊改社區的業主小孩將被分配到距離較遠的其他學校。
對于業主而言，未來在接送小孩上下學的時候，都會比較不方便。更為重要的是，被分配到的學校大多教學質量也很一般。
以林和村舊改項目為例，一開始峻林的業主都以為可以入讀華陽小學，后來因學位資源不足生了變數，部分業主被劃至華成小學，當時還鬧了不小的風波，后面華成小學納入華陽小學，這場風波才算平息。
因此，選擇購買舊改社區時，不單要看是否有教育配套，還要看學位數量是否充足，是不是優先村民享有，如果學位緊張，則要謹慎入手。
二手市場是否受回遷房影響？
正常來說，回遷房的價格普遍比舊改房要便宜得多。因此，我們在購入舊改房時，還要注意了解回遷房什么時候可以進入二手市場。
若是兩者進場時間都差不多，多少會影響舊改房的轉讓。舉個例子，當初你4萬/平入手的舊改房，打算5萬/平賣出去，回遷房若是賣3萬/平，直接就能把你的客戶拉走。
小結
總的看下來，舊改項目還有很多需要完善的地方，如果要買的話，需得對各個方面仔細考察，以免陷入坑里。
PLUS以為，如果購房者預算比較緊張，且對地段有要求，舊改盤不失為一個好的選擇。一方面其價格相比周邊項目會更便宜，可以減輕置業負擔；另一方面其地段也更靠近配套成熟的城區，在生活方面也很方便。
那么什么樣的舊改項目更值得入手呢？PLUS以為，在篩掉上面所說的不利因素之外，還可以重點關注下周邊宅地出讓如何，若是出讓宅地比較多，意味著新房供應多，未來在二手房市場上，會有不小的競爭壓力。
若是周邊宅地出讓少，也即是片區內新房供應少，則舊改項目在一二手房市場都會占據優勢，尤其是二手房市場上，更好叫價。
因此，購房者只要篩掉上面所說的不利因素，買舊改盤其實性價比也很不錯。
來 源： 廣州PLUS
編 輯：liuy
