2025年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓市場供應(yīng)充沛，四個項目共計30.2萬平方米交付使用，羅湖、福田和南山均有項目入市。部分項目憑借極具競爭力的租賃策略及前期儲備的客戶資源，在交付伊始實現(xiàn)了高效去化，新項目共計為整體市場貢獻51.5%的新增需求。
市場需求活躍度同比顯著增長，在新增供應(yīng)與去年同期相當(dāng)?shù)那闆r下，凈吸納量實現(xiàn)了44.4%的同比增幅，亦為2022年來第一季度需求的最高值，整體市場空置率僅微幅上升0.1個百分點至22.3%。
聚焦行業(yè)需求，科技板塊需求熱度持續(xù)，金融需求穩(wěn)中有升，零售貿(mào)易活躍度提升。科技板塊繼續(xù)以3成以上需求份額引領(lǐng)市場，尤為值得一提的是本季錄得了上萬平方米來自智能物聯(lián)網(wǎng)的超大宗租賃。細(xì)分行業(yè)來看，較為活躍的科技新賽道租戶帶動軟件系統(tǒng)開發(fā)類需求占比達(dá)87.9%，主要來自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大細(xì)分領(lǐng)域。而跨境電商活躍度持續(xù)，保持了近10%的需求份額，高度聚集于坂田片區(qū)。
與此同時，金融需求活躍度本季略有上升，環(huán)比增長0.7個百分點至14.0%，位居第二。傳統(tǒng)金融板塊表現(xiàn)更勝一籌，A股市場階段性回暖及保險行業(yè)績良好重啟擴張帶動證券和保險板塊成為主要的需求驅(qū)動，二者貢獻過半。其中證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田和南山區(qū)；而保險公司多為總部在深圳以外的企業(yè)的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。
此外，零售貿(mào)易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產(chǎn)品、電子元器件和醫(yī)療器械類。而專業(yè)服務(wù)業(yè)需求則較為穩(wěn)定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關(guān)和法律子行業(yè)。其中咨詢行業(yè)占比超4成，高度聚焦于企業(yè)管理領(lǐng)域。
租戶來源方面，本地、國內(nèi)和國外企業(yè)的需求比為7:2:1，受大宗租賃交易帶動，本地企業(yè)占比有所上升。需求規(guī)模方面，同樣受大宗交易驅(qū)動，萬平方米以上的交易占比環(huán)比增長3.9個百分點至13.9%，此外1,000至2,000平方米的中型租戶占比也實現(xiàn)了5.1個百分點的增長，多來自科技板塊。
新項目持續(xù)入市疊加價格優(yōu)勢窗口期令搬遷需求繼續(xù)主導(dǎo)市場，連續(xù)第三季度錄得7成以上占比，其中66.3%來自升級搬遷。
成交分布區(qū)域方面，非核心區(qū)物業(yè)憑借稀缺性有力吸引了周邊企業(yè)的升級辦公需求，由此帶動福保、龍崗中心城和坂田等片區(qū)錄得了不俗的吸納量。單片區(qū)來看，前海繼續(xù)憑借新增供應(yīng)聚集及價格優(yōu)勢成為全市新增吸納量貢獻的第二大片區(qū)，占比18.0%。
租金方面，降本增效依然是大多租戶的主要選擇，供應(yīng)端持續(xù)擴張與年初租金定調(diào)形成雙重壓力下，部分項目業(yè)主繼續(xù)以價換量，價格下調(diào)幅度擴大，全市平均租金環(huán)比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同環(huán)比均走擴，多片區(qū)租金繼續(xù)走低。
2025年一季度未錄得新增供應(yīng)入市，存量項目空置率表現(xiàn)分化，若干空置率較高的項目因未調(diào)整運營策略季內(nèi)空置率繼續(xù)上升，而更多的存量項目入駐率則有所改善，并由此推動整體市場空置率環(huán)比微降0.1個百分點至3.7%，仍保持低位。
以存量市場租戶調(diào)整為主的背景下，餐飲業(yè)態(tài)再次超過零售成為第一大需求驅(qū)動，需求占比44%，高出零售4個百分點。細(xì)分業(yè)態(tài)來看，甜品躋身需求第一梯隊，與中餐共同構(gòu)筑市場需求雙核，各貢獻8%的需求份額。而特色餐飲與簡餐則以5%的市占率并列第二。甜品業(yè)態(tài)方面，冰淇淋單品表現(xiàn)搶眼，野人先生冰淇淋連開兩店，蘇州網(wǎng)紅品牌九十葉也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鮮牛乳品牌Uniboba亦于金光華廣場開設(shè)華南首店。中餐擴張以貴州菜、湘菜和云南菜系為主。特色餐飲方面，雞煲及牛肉類單品較為活躍，新晉單品石橄欖鮮切雞煲米八外在卓越Intown開出。而簡餐依然以傳統(tǒng)連鎖品牌擴張為主，牛肉面品類熱度持續(xù)，此外，日本漢堡冠軍品牌Shogun Burgun的華南首店也進駐了萬象城三期。
零售子業(yè)態(tài)維度，服飾品類與珠寶配件穩(wěn)居需求前兩大支柱。在缺乏新增供應(yīng)驅(qū)動的市場環(huán)境下，服飾品類需求占比出現(xiàn)6個百分點的環(huán)比收窄，但仍保持10%以上的市場份額，本土品牌為主要增長動能，其中波司登擴張熱度持續(xù)，單季連開五店。而季內(nèi)少量的國際品牌則呈現(xiàn)高端購物中心強關(guān)聯(lián)的特征。珠寶配件方面，老鋪黃金依托強勁銷售表現(xiàn)在羅湖萬象城又開一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延續(xù)擴張態(tài)勢，單季連拓雙店。
體驗類業(yè)態(tài)方面，悅己經(jīng)濟帶動美容保健類連續(xù)第六個季度錄得了5%以上的需求份額，共錄得近20個商家新開，品類繁多，覆蓋健身、美容、美發(fā)、頭皮護理、美甲和SPA等。
租金表現(xiàn)分化，個別優(yōu)質(zhì)項目在租戶結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、客流量上升的情況下，租金實現(xiàn)了小幅上漲，而多個項目則受困于空置率高或者所在商圈競爭加劇，在整體消費面未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，租金繼續(xù)小幅下跌，受此影響，全市平均租金環(huán)比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅與上季度持平。
深圳2025年第一季度，深圳物流市場無新增供應(yīng)入市，位于福田保稅區(qū)的一個存量物業(yè)因政府購買后功能轉(zhuǎn)換而退出市場。整體存量市場項目入駐率保持穩(wěn)定，至季末，市場空置率為6.3%。
需求方面，2025年1-2月，全市出口總額為3,673.28億元，同比下降16.6%。年初為需求淡季，當(dāng)季尋租需求主要來自第三方物流和電子制造業(yè)企業(yè)的后備倉儲。此外，市場依然存在部分廠房轉(zhuǎn)倉儲以及冷庫轉(zhuǎn)干倉的現(xiàn)象。供需兩端因素疊加使租金增長放緩，存量項目租期內(nèi)租金的自然增長推動市場平均租金環(huán)比增長0.4%至每月每平方米49.0元。
東莞首季迎來一個新增供應(yīng)入市，為位于東莞西的越海智慧供應(yīng)鏈中心，為市場注入19.2萬平方米優(yōu)質(zhì)倉儲空間，引入頭部跨境電商而實現(xiàn)滿租交付。
受第三方物流需求縮減或降本型搬出的影響，部分存量項目空置率有所上升，導(dǎo)致全市空置率環(huán)比上升1.3個百分點至3.7%，但仍處于低位。受益于新項目的帶動，跨境電商擔(dān)任市場需求主力，共錄得12.2萬平方米的凈吸納量，環(huán)比雖有下降但同比增長明顯。
租金方面，季內(nèi)跨境電商需求有所波動，出現(xiàn)了預(yù)租退租的現(xiàn)象，業(yè)主穩(wěn)商心態(tài)趨強，主動調(diào)低租金增長預(yù)期。受此影響，本季平均租金錄得了0.5%的緩慢增長，至每月每平方米49.6元。
惠州2025年第一季度，共迎來23.5萬平方米的新增供應(yīng)入市，為博羅新宜物流園和惠城TCL三期兩個項目。受跨境電商頭部租戶預(yù)租縮減及部分需求轉(zhuǎn)向東莞的影響，新項目入駐率不及預(yù)期，導(dǎo)致市場空置率環(huán)比上升5.1個百分點至8.0%。
需求方面，部分新增供應(yīng)與存量項目引入了一些來自制造業(yè)第三方物流的需求，全市累計錄得10.9萬平方米的凈吸納量，環(huán)比增長4.2個百分點。
租金方面，新項目為提升入駐率，租金議價空間變大，以較低入市租金吸引租戶，并影響存量物業(yè)業(yè)主租金的增長預(yù)期，因此市場平均租金增長趨緩。
2025年第一季度，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場共完成3宗交易，包括1宗辦公樓和2宗商業(yè)物業(yè)成交，交易總規(guī)模達(dá)人民幣70.4億元，環(huán)比下降，但同比有所增長。
季內(nèi)錄得單宗大額交易令辦公樓資產(chǎn)繼續(xù)成為成交主力，占比94%。該宗交易買方為銀行，交易總額為人民幣66億元，所購買項目為位于深圳南山區(qū)超級總部基地的以辦公樓用途為主的在建項目，交易目的為購買后用于公司運營管理使用。本季的另外兩宗商業(yè)交易為裙樓商業(yè)，交易額分別為3.9億元和1.5億元。
受單宗大額交易占比影響，本季賣方主要來自房地產(chǎn)公司，買方主要來自銀行類買家，交易形式以股權(quán)交易為主，成交區(qū)域主要來自核心商務(wù)區(qū)，自用型購買居主，以上占比均為94%。
資本化率方面，辦公樓與零售物業(yè)租賃市場承壓與市場可出售項目增多令其資本化率本季繼續(xù)小幅走擴，深圳物流類項目受年內(nèi)新增供應(yīng)增加及貿(mào)易需求不確定性影響，資本化率亦小幅走高。
來 源： CBRE世邦魏理仕
