從高歌猛進換擋到“穩中求進”，中國房地產行業正在迎來“橫盤時代”。
四年前，“千億元軍團”成員只有7個，如今34家房企完成了從百億元到千億元的規模蛻變，“碧恒萬”三強更是跨入了6000億元陣營。然而，規模奇跡之外，增長失速期已然到來。2019年，百強房企的權益銷售金額僅增長6.5%，2018年則為35%。
當蒙眼狂奔時代走遠，行業共識是，房地產增量市場的發展不會再有爆發性的突破，接下來將迎來“大魚吃小魚”的時代，這意味著行業競爭真正發展到“不進則退”階段。
“接下來，TOP20房企規模排行榜想再往前一步，都需要百億元甚至數百億元的跨越，真正的考驗來臨了。”有接近中國金茂人士向記者表示，對中國金茂來說，過去10余年，以金茂府為代表“府悅墅”三條住宅產品線輸送了企業發展所需的大量現金流，支撐中國金茂完成1608億元的簽約銷售額，晉身行業TOP20，這是業績增長的第一曲線。2020年中國金茂要突破2000億元的銷售規模，就需要靠第二曲線去驅動。
一般來說，企業業績增長的第一曲線發展會有邊際，如果能在“第一曲線”到達巔峰之際，完成帶領企業二次騰飛的“第二曲線”布局，那么穩健增長的愿景即可實現。而中國金茂找到的第二曲線是城市運營板塊的發展。
變身低成本“土地儲備大戶”
2007年，背靠“世界500強企業”中化集團，手握銷售型物業上海北外灘資產，中國金茂（當時名為方興地產）沖進了香港資本市場，開啟了“高富帥”的擴張之路。
很快，中國金茂就意識到僅靠城市核心綜合體發展，并不是最優發展路徑。2009年至2014年這5年間，中國金茂找到了第一增長曲線，即住宅開發。2018年，中國金茂借此邁入“千億元俱樂部”，2019年晉升至行業TOP18。
“2019年對中國金茂頗為重要，這一年混改邁出了堅實一步，完成配股融資后，中國平安(601318)成為第二大股東，公司自此具備了更為靈活的資金籌措和資源協同能力。”有接近中國金茂人士向記者表示，這一年，中國金茂股價從年初的不到4港元到近期圍繞6.1港元上下微動，一年間市值上漲了300億港元。而回望上市12年間，中國金茂得市值已從上市首日的110億港元上漲至現在的720億港元左右。
資本市場的認可，來自于穩健的財務盤面、多年維持高毛利率的盈利能力、優質豐厚的土地儲備和業績的跨越式發展。
據東方證券的一份研究報告顯示，2014年—2018年，中國金茂銷售金額年均復合增速為56.2%，而同期行業增速為18.4%，2019年簽約銷售額達1608億元，當年回款超過1500億元，這一現金回收水平遠遠高于行業平均70%左右的回款率水平線。
此外，記者從2014年至今的年報中發現，2014年—2019年中期，中國金茂銷售毛利率每年均在32%以上，銷售凈利率維持在16.5%以上。負債方面，截至2019年6月30日，中國金茂凈負債率為67%，相較去年末略有下降，平均借貸成本為4.96%，遠低于行業平均融資水平，體現央企優勢。
而在決定公司未來發展曲線的土地儲備方面，中國金茂可謂“儲貨大戶”。
據國泰君安證券(香港)分析師曾新芫指出，截至2019年7月底，中國金茂總土儲達6998萬方平方米，其中85%位于一二線城市。其中二級開發土儲總建面為4905萬平米(權益比約55%)，總貨值在1萬億元以上，二線城市占比約90%；一級開發土儲儲備約2092萬平米(權益比約74%)。
事實上，這即是中國金茂第二增長曲線的根基。有業內人士向本報記者表示，通過分析發現，城市運營項目一般為滾動開發，主導企業可能只是拿第一批地，實際上是提前鎖定了大量土地。僅2019年，中國金茂城市運營項目即落實了7個，提前鎖定土地儲備超過2000萬平方米。有業內分析機構指出，中國金茂2019年所獲地塊的樓面價，比周邊拍出地塊的樓面價平均約低34%。
換句話說，即通過城市運營模式獲取大量低成本土地，且由于布局城市運營的先發性，讓中國金茂在高端精品產品售價遭限價壓力之時，土地儲備獲取端的核心競爭力仍能使其產品溢價具備一定彈性調節空間。
第二曲線鎖定城市運營
在受過拿高價地之苦后，中國金茂意識到不能單純依靠招拍掛拿地。2015年，中國金茂宣布從傳統的地產開發商轉型為城市運營商，鎖定城市運營為“第二曲線”的內生動力。剛剛過去的2019年，是中國金茂的城市運營年。這一年，中國金茂進駐47座城市，擁有20個城市運營項目，深度布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游、關中平原等6大城市群，并在2019年首次進入金華、張家口、濰坊、威海等7座城市。
“在中國金茂內部，能夠稱之為城市運營項目的，一般具有一個先導思維和三大特點。”中國金茂相關人士向《證券日報》記者透露，一個先導思維是要有長期運營培育和運用長線資金投入的思維。三大特點則是：第一，在時間上表現為“三年成勢，五年成城”，前三年幾乎都是花錢建設能夠提供美好生活的配套設施，比如引入教育、醫療等配套資源；第二，在空間上，單個城市運營項目占地面積要超過500萬平方米；第三，一定要有核心產業作為支撐，比如智慧產業、科技產業等。
更重要的是，在城市運營這條路上，與華夏幸福的產業新城模式和萬科的綜合住區大盤造城邏輯都不同，中國金茂的發展邏輯其實是有自己特色的。
有業內人士表示，與傳統的城市運營中先以城導入產業再吸引人才的模式不同，中國金茂的城市運營主要圍繞“以城聚人，以城促產”的“城-人-產”邏輯。即通過打造品質高、環境佳、配套優的高質量城市來吸引中高端知識型人才，最終為城市創造出科技、創新、協作的產業圈。依著這個發展邏輯，金茂可以通過一級開發、二級開發到運營的全業務鏈式的高質量城市運營，促進城市價值成長，帶來整體資產性價值的持續提升，從而也為金茂提供更多的潛在收益，實現1+1+1＞3的收益效果。
而對于城市運營項目的獲取條件方面，中國金茂一般會提出兩個要求，第一是要做整體規劃，第二則是資金投入。簡言之，利用規劃和資本雙輪驅動，背靠母公司中化集團的資金支持以及產業協同，通過滾動投資推進開發運營，進而完成造新城之舉。
更重要的是，經過4年布局，中國金茂的城市運營已經開始貢獻業績，旗下銷售額跨入百億元俱樂部的5個城市中，溫州和寧波兩城即是早年布局的城市運營項目貢獻了大量業績，且其已經具備可復制性。
展望未來10年，業內預計，中國城市化發展將有巨大提升空間，到2030年，城市化率將升至75%。在此背景下，根據金茂此前業績會上提出的發展目標，其將在2020年-2022年實現城市運營對于整體投資60%的土地儲備貢獻，而城市運營項目毛利率大約在35%以上，這意味著接下來，中國金茂的盈利和銷售規模將上新臺階。
來 源： 證券日報
編 輯：liuy
