“本季度辦公樓租賃市場新增需求趨緩，市場壓力尚存，加劇租金向下調整。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，首店經濟和夜經濟激發市場活力，高新區首家購物中心如期開業；住宅市場方面，本季度市場成交量價呈穩定態勢，土地市場熱度減退，逐步回歸正常水平。
辦公樓市場
本季度新增需求趨緩，市場壓力尚存。在經歷過第一季度的市場交易速凍和二季度的需求延遲釋放后，疫情對于辦公樓市場新增需求活躍度的影響在本季度得以充分體現。青島辦公樓市場整體凈吸納量回落至負1,900平方米，整體空置率為28.6%，市場需求穩中偏弱，部分中小型貿易、金融類企業仍有不同程度的退租情況。雖然市場壓力尚存，但并非不可承受，以律所為主的專業服務企業和以保險為主的金融企業持續穩定托底市場，以新媒體、線上教育為代表的等新興行業則憑借疫情催生的紅利積極地拓展和擴張。
本季度無新項目入市，未來供應主要集中于市南和嶗山區。全市整體辦公樓市場存量維持在474萬平方米。全年新增供應量因部分項目的延遲交付回落至約28萬平米，與去年基本持平。未來供應主要集中于市南區香港中路沿線及嶗山區金家嶺金融新區，以高品質自持型的甲級及乙級辦公樓項目為主。
租金處于下行通道，需求疲軟加速市場調整。作為傳統的租賃旺季，三季度的需求表現不盡人意，市場壓力加劇了租金的向下調整。整體市場平均有效租金為83元/平方米/月，環比下降1.0%，同比下降2.8%。甲級辦公樓市場平均有效租金為117元/平方米/月，環比下降1.1%，同比下降3.2%，波動更為明顯。“短期內市場租金持續下行已成為不可避免的趨勢，這將有助于市場重新確認未來走勢，進而步入更具可持續性的上升通道。同時，隨著新基建、新經濟的持續發展，新興需求有望帶動深度調整后的市場迎來轉折與機遇。”仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示。
零售地產市場
整體市場需求偏弱，首店經濟和夜經濟激發活力。本季度，青島零售地產市場凈吸納量約為4.4萬平米，新增需求主要來自于新交付的購物中心項目。然而，在各個商圈持續錄得不同程度的關店情況，主要集中于餐飲、服飾等傳統業態。餐飲品牌同時也是新開店鋪中較為活躍的商戶，其新租與退租比例相當，疫情使餐飲品類的優勝劣汰呈現加速趨勢，大型連鎖餐飲品牌表現出較強地擴張意愿。
首店概念成為推動市場情緒回升的有效手段，網紅和新興品牌成為首店的主流業態。完美日記青島首店于CBD萬達廣場正式開業，定位于“互聯網+健康”醫療服務的企鵝醫生亦將在凱德廣場開出青島首店。在新能源汽車風口下，以小鵬、哪吒、比亞迪為代表的汽車展廳在購物中心擴張的跡象已然興起。
此外，三季度是青島的傳統旅游旺季，多個購物中心推出特色夜間集市，憑借“夜經濟”收獲了較高的客流和市場表現。例如萬象城舉辦的以文創產品為主的天空集市、新城吾悅廣場的后備廂市集、卓越大融城的橙炸說唱音樂節等，成為今夏零售物業市場提升客流、刺激消費的有力手段，而購物中心充分發揮其環境與品牌優勢、專業的運營管理經驗，也為夜經濟帶來新氣象。
高新區首家購物中心世茂52+如期開業。本季度，位于高新區的首家社區型購物中心——世茂52+正式開業，其超過90%的開業率推高市場吸納量。這也是今年如期開業的第一家位于產業新區的購物中心，標志著高新區通過產業導入推動人口素質的提升后，正在進入產、城、人融合發展的新階段。截至第三季度末，全市優質零售地產市場存量為436萬平方米。
市場租金進一步承壓下滑，分級消費將加劇零售市場的分化表現。本季度全市優質零售物業平均租金為232元/平方米/月，環比下降2.2%，同比下降6.1%。除少數核心項目仍維持穩定的全年租金預期以外，多數零售業主在租金價格、交付形式、租賃條款上表現的更為靈活，市場需求疲軟帶來的下行壓力使得業主方紛紛采取以價換量的租賃策略。仲量聯行華北區研究部總監米陽展望道：“預計市場整體租金將在中短期內維持低位運行，少數高端零售項目或將能夠維持穩中有升的租金表現，而多數中低端零售項目需要在此輪租金調整中重新找準市場定位，迎接市場挑戰。”
住宅市場
累積需求集中釋放后，當前市場成交量價呈穩定態勢。一季度受疫情影響市場進入冰點期，隨后累積的需求拉動市場短期修復，并在7月達到成交量高點。之后市場逐漸降溫，但整體依然處于穩定態勢。
土地市場熱度減退，逐步回歸正常水平。繼二季度土拍市場掀起小熱潮后，本季度住宅用地成交量有所回落。一方面是年中房企疲軟，資金吃力；另一方面是八月份釋放的房企融資收緊政策，使得房企紛紛謹慎拿地，以調低負債率。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
