2020年第三季度，隨著宏觀經濟企穩和市場信心的恢復，上海寫字樓市場復蘇顯著加速，寫字樓租賃需求已回升至疫情前正常水平。其中，中大型寫字樓租賃成交數大幅提升，浦東前灘等新興商務區去化表現十分亮眼。
今年以來，上海先后推出多項政策優化營商環境，外商投資逆勢增長，企業總部紛紛入駐，加上“搶人”新政的頒布，多管齊下為寫字樓市場不斷注入新動能。
三季度經濟指標進一步回升 外商投資與落戶新政注入新動能
2020年三季度以來，上海市經濟運行延續回穩復蘇態勢，各項經濟指標在上半年基礎上進一步回升。
據上海市統計局數據，前三季度上海地區生產總值27301.99億元，穩居全國城市第一；GDP增速-0.3%，降幅比上半年收窄2.3個百分點，經濟處于穩定回暖期。其中，上海前三季度第三產業增加值為20237.33億元，由上半年下降0.6%轉為增長0.7%，占地區生產總值的74.1%，再次印證上海是典型的服務經濟主導型產業結構。
今年以來，上海共舉行三次外資項目集中簽約，出臺24條穩外資措施，不斷優化營商環境。即使受到疫情沖擊和國際動蕩局勢影響，上海仍受外商投資青睞。據上海統計局數據，1-9月上海市新增外商直接投資企業數4042家，吸收實到金額155.15億美元，同期增長6.1%；其中，第三產業實到外資146.59億美元，增長12.6%，占比仍然是三次產業中最高，達到94.5%。外資吸引力的不斷增長，意味著外界看好上海潛力，新機會在危機之后加速孕育。
不僅僅是外商，同樣被吸引至上海的還有各大公司總部及各地人才。
9月以來，阿里巴巴和螞蟻集團“三總部三中心”、美團上海總部基地及涵蓋了智慧醫療、大數據、遠程教育、人工智能等多個重點領域的14個項目相繼宣布落戶上海。
同時，上海發布《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，引發極大關注，市場解讀為一線城市上海加入“搶人大戰”。一石激起千層浪，搶人只是表象，背后釋放的信號意義更不容忽視，人才，是一座城市最寶貴的財富，人才新政對于保持經濟活力意義深遠。
隨著外商投資持續注入、總部經濟發揮產業集聚效應、人才引進激發城市活力，勢必帶動上海寫字樓市場需求進一步釋放。
寫字樓租賃需求反彈超預期 浦東前灘成三季度熱門板塊
據國家統計局數據，1-9月全國辦公樓開發投資4470億元，同比增長0.5%，而上海市1-9月辦公樓開發投資金額則同比增長21.4%，表明開發商看好并積極布局上海寫字樓市場。
隨著宏觀經濟的復蘇和市場信心的恢復，上海寫字樓市場租賃需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影響有部分新增供應推遲入市，致三季度有7個新項目集中入市，整體供應量達45.7萬平方米；大量新增供應將整體空置率推升2個百分點至21.1%；租金小幅下降，但跌幅開始放緩，第三季度上海寫字樓平均租金7.72元每平方米每天，環比下降2.7%。
從租戶結構來看，三季度需求復蘇的行業面進一步拓寬，金融、制造、TMT、專業服務和醫療生命科學多點開花。租賃面積1000平方米以上的中大型租賃成交數大幅提升，表明大型企業的經營狀況和預期正在改善。
在租賃需求回升的同時，上海各區域寫字樓市場迎來一些新變化。從區域商圈看，當前，上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務板塊崛起，不少企業正從陸家嘴、徐家匯等傳統核心商務區搬至租金更低的新興商務區。位于非核心區的浦東前灘成第三季度租賃熱點，承接大量企業搬遷需求，收獲了來自德州儀器（9000平方米）、希爾頓（8500平方米）、燦谷投資（8400平方米）等企業的多個大面積租約。
據58同城、安居客數據顯示，上海新興商務區寫字樓租賃活躍度提升，浦東浦江、周浦，閔行靜安新城，嘉定豐莊、江橋新城等板塊線上搜索熱度上漲明顯。
為應對上述市場變化，內環傳統核心商務區采用了租金下調、物業升級等應對舉措；新興商務區則加快自身建設，持續吸引企業。其中浦東啟動“金色中環發展帶”等建設，主要聚焦“3+5”重點地區，即前灘中央活動區和張江副中心、金橋副中心3個中心區，以及滬東船廠、張江集電港、御橋區域、新楊思地塊（高青區域）和筠溪小鎮（三林區域）5個潛力地區建設。可以預見，這些新興商務區將會把原本的都市外圍地帶打造成為一個個新的商業活動核心區。
投資市場上升空間大 大宗交易成交數增加
58同城、安居客線上掛牌數據顯示，三季度上海寫字樓掛牌價格為29746元/㎡，環比上漲3.09%，在一線城市中表現最為突出。
分區域來看，黃浦區以34043元/㎡的掛牌價格排在各區首位，閔行區、徐匯區、靜安區和浦東新區寫字樓掛牌價格也都維持在3萬/㎡以上水平。長寧區、普陀區、青浦區、虹口區、楊浦區、寶山區和嘉定區寫字樓掛牌價格均處于2萬/㎡以上水平。松江區寫字樓掛牌價格為18830元/㎡，處于相對較低區域。
另據世邦魏理仕統計，2020年三季度上海大宗交易市場共錄得8筆大宗交易，成交總額為90.2億人民幣。前三季度累計成交總額為441.4億人民幣，較2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然強勁，約占了本季度投資總額的30%。機構投資者及地產基金則逐漸在中國疫情緩和經濟復蘇的背景下重拾投資信心，投資總額共占了本季度的70%。
其中寫字樓大宗交易共計5筆，仍是最為活躍的物業類型。主要交易包括國海證券以近14億人民幣收購上海綠地外灘中心C1棟寫字樓，用于自用；黑石集團以12億人民幣收購香溢花城三期第四棟，用于投資。
數據來源：世邦衛理仕
結 語
整體來看，三季度上海寫字樓市場正加速復蘇。接下來的四季度，預計前期被推遲的租賃需求加速落地，凈吸納量將延續目前良好態勢。隨著企業及人才落“滬”新政的落地，預計2021年上海寫字樓市場將迸發新的活力。
來源：58商鋪寫字樓
編輯：wangdc
