南寧，2020年1月14日——房地產服務商戴德梁行發布2019年南寧甲級寫字樓市場回顧及展望,對南寧房地產市場的發展情況進行了全方位、深層次的解讀，并對2020年發展趨勢進行了預判。
2017年以來，伴隨五象新區甲級寫字樓供應放量，南寧寫字樓市場進入供應高峰期，近三年來交付使用總量達123.04萬平方米，帶動南寧商務市場規模迅速擴大。2019年底，南寧甲級寫字樓存量為204.1萬平方米，較2016年底增加了151.81%。大規模的供應為南寧商務市場的跨越式發展奠定基礎的同時，也大大增加了市場競爭激烈程度。
一方面，大量品質較高樓宇的面市吸引優質企業積極入駐，提升市場活躍度，促進新興商務市場快速發展。在五象新區，疊加顯著的租金優勢和多樣化的租金補貼政策，以及交通、配套條件的改善，企業新增或置換需求都較為活躍。2019年，五象新區吸納量達12.92萬平方米，較去年增長96.52%。在全年新增供應達42.95萬平方米的情況下，空置率仍同比下降7.16個百分點。另一方面，在激烈的市場競爭中，因及缺乏租金優勢及新供應不足，傳統商務區租賃市場活力下降，租戶從成熟商務區內的部分老舊樓宇遷出的案例時有發生。全年金湖和鳳嶺商圈吸納量分別為-1.47萬平方米、-1.72萬平方米，空置率分別同比上升10.11個百分點、1.89個百分點至31.39%、36.73%。
全市來看，年末南寧甲級寫字樓空置率處于54.3%的較高水平，全年9.73萬平方米的吸納量較過去兩年都有所下降，而每月每平方米78.94元的平均租金同比也下降了14.91%。在市場活躍度最高的五象新區，其空置率尚高達77.97%，平均租金處于每月每平方米48.93元的較低水平。以良好的經濟基本面為依托的新增需求的穩步增加是支撐寫字樓市場良性發展的基礎。2019年前三季度，南寧GDP2700.49億元，同比增長4.1%，而同期西南省會城市昆明、貴陽增速分別為7.5%、8.2%。從規模以上工業增加值來看同比增速來看，南寧前三季度為-1.4%，昆明、貴陽分別為5.5%、7.3%。隨著我國經濟發展進入新常態，多地經濟增速放緩。相比之下，新動能不足等因素使得南寧面臨更大的轉型期壓力。在此背景下，寫字樓市場需求增長亦隨之放緩，疊加供應放量，需求增長不及供應速度，市場壓力難以減輕。
從2019年需求結構來看，在房地產市場熱度較高的當下，建筑業與房地產業成為南寧寫字樓市場的核心客群，二者租賃成交面積占比分別為32%、25%，相加接近六成；而專業服務業、TMT、金融業則分別占比12%、9%、9%，該行業構成與多數一線城市及重點二線城市相去甚遠。未來，作為帶動經濟發展重要動力的TMT、金融業、專業服務業在南寧仍有著巨大的發展空間。此外，全年租賃成交中鮮見總部企業和外資企業，可見當前南寧商務市場對此類客戶的吸引力仍然有限，這也是未來在城市發展、政策支持等的促進下可改善的一大方向，如總部型企業的引進不僅可以大體量去化辦公物業，還有助于集聚上下游關聯企業，促進產業鏈的完善。通過企業租用甲級寫字樓辦公空間面積段分布分析，租用1000平方米（含）及以下甲級寫字樓辦公空間的企業數量占比達64%，反映了中小型企業是現階段南寧甲級寫字樓租賃市場的主要客群，同時亦有部分大型企業的區域分支租用。
2020年，全市預計還將有82萬平方米的供應量陸續入市，市場壓力不言而喻。雖然需求的增加最終有賴于經濟環境的改善，不過政策刺激也有助于更快的吸引企業進駐，自8月廣西自由貿易試驗區獲批設立以來，南寧片區新增企業逾1300家；12月，廣西出臺“30條”支持自貿試驗區高質量發展，對電子信息、生物醫藥等主導產業給予稅收減免，對總部企業落戶予以貢獻激勵，產業發展的指導政策有望刺激辦公市場的需求增加。
戴德梁行南寧公司總經理李思毅表示，在五象新區，大量高品質樓宇的入市為企業帶來了多樣化的選擇，而辦公場地資金補助、企業落戶等扶持政策對企業產生了較大的吸引力，越來越多的企業進駐使得該區域商務氛圍漸趨濃厚。2020年，地鐵網線的持續鋪展、公交線路密度提升、道路建設推進及商務配套的豐富將促使新區商務環境日益成熟，作為首府戰略的核心承載區，其對城市發展與經濟建設的帶動有望逐步兌現。與此同時，激烈的市場競爭下，新興商務區的崛起意味著對傳統商務區一定程度上的客戶分流，市場分化的趨勢將會持續。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
