7月9日，全球五大行之一的仲量聯行發布《深圳房地產市場2020年上半年回顧與展望》（以下簡稱《報告》），《報告》表示，租賃活動受疫情壓制的深圳甲級寫字樓市場，如今租賃需求正在逐漸釋放，問詢量和成交量均有回升，市場呈現回暖趨勢。
隨著國內疫情得到有效控制 租賃市場活躍度逐漸回暖
今年上半年，深圳甲級辦公樓市場在新冠疫情的負面影響下持續承壓，租賃活動在短期內出現明顯回落。根據此前南都記者報道，今年一季度，多機構監測發現深圳寫字樓市場吸納量銳減，來自第一太平的數據更是顯示，相比2019年第四季度，今年一季度吸納量減少了9成。隨之而來的還有空置率繼續走高、租金下跌情況。
時間進入第二季度，隨著深圳進入疫情恢復期，各行各業經營活動也隨之恢復。仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，上半年深圳甲寫市場受疫情影響轉冷，全市租金承壓，但隨著國內疫情得到有效控制，租賃市場活躍度逐漸回暖。
互聯網科技巨頭和來自新經濟總部企業 整合需求成為市場亮點
支撐市場活躍的行業有哪些？夏春毅表示，二季度互聯網科技巨頭和來自新經濟總部企業的整合需求成為市場亮點；此外，《報告》也指出，金融機構對甲級辦公樓市場需求的需求仍較穩健，疫情的爆發甚至加速了少大型金融機構的升級換代，開始將其理財部門和金融科技部門設為獨立法人個體，因此擴張及新設立需求活躍，而隨著金融開放政策的進一步落實，外資金融機構在深設立獨立法人企業的趨勢逐漸顯現，“因此，租賃市場活躍度逐步回暖”，《報告》分析認為。
據仲量聯行監測，深圳甲級辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當，上半年共約18萬㎡。在空置率方面，由于部分在建項目受疫情影響推遲交付時間，因而供應放緩，二季度空置率相對一季度基本不變，仍保持26%的水平。與此同時，租金跌幅也在二季度收窄。
空置率從快速上升進入到平穩期 這是“站穩腳跟的表現”
根據仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰的看法，目前26%的空置率水平標準過高，“一般健康的市場空置率維持在10%左右”，這樣方能保證市場買賣兩端活躍。不過，當前深圳辦公樓市場實質已進入“新常態”，高供應、高空置率以及租金緩慢下跌，“這種新常態在未來相當長一段時間內都不會改變”，李文杰表示。
在這種新常態下，業主下調租金顯得較為流行，《報告》表示，全市在高空置壓力下，業主繼續下調租金以加速去化，其中以新供應壓力最大的南山區跌幅最為顯著。數據顯示，上半年深圳只有四座甲級辦公樓竣工，為市場新增約32萬㎡供應，其中三座位于南山。
不過好處在于，甲級辦公樓租金下行吸引了不少來自非甲級辦公樓租客的入駐，成本集約型升級成租賃市場主流，對于中小企業而言，擁有了更多升級和搬遷辦公環境的機會。
此外，李文杰表示，對比北京、上海、廣州其它市場來看，深圳市場的亮點是一直以來的正吸納量，表明企業仍在活躍進駐，“目前，空置率從快速上升進入到平穩期，這是深圳寫字樓市場站穩腳跟的表現”，李文杰指出。
大量新增供應仍將進一步推高空置率
對于市場的未來走向，李文杰認為，雖然目前疫情為全球經濟帶來較多不確定性，但鑒于中國對疫情防控的出色表現，預計國內經濟繼續加速修復，深圳辦公樓市場的租賃需求還將進一步轉好。這其中，科技巨頭仍將保持穩健的擴張需求，業務受影響較小的企業也將抓住下調的機會升級辦公空間；此外，深圳各大傳統及基建項目的穩步落地，也將支撐來自建筑工程企業的穩定租賃需求，而隨著新基建項目的落實推進，預計在長期也將刺激來自相關產業鏈上下游企業的辦公樓租賃需求，李文杰指出。
不過，隨著下半年寫字樓的扎堆竣工，總計約90萬㎡供應的入市，大量新增供應仍將進一步推高空置率，李文杰認為，租金仍會出現一定幅度的下跌。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
