2021年第三季度，盡管季度內受到疫情反復影響，但成都城市整體管控良好，商業地產各主體準備充分，市場經濟繼續呈恢復態勢。甲級辦公樓市場，金融、科技行業需求穩健，甲級市場租金保持上揚趨勢；優質零售物業市場，受疫情反彈影響，市場經營活動放緩，零售消費市場遭遇短期波動；物流地產市場，制造業倉儲需求提升，租戶行業構成日趨多元，倉儲需求結構不斷優化。
仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生表示：“9月，成都以超1300萬的城區人口正式躋身超大城市行列。城市人口的大量聚集與結構性優化為經濟增長帶來動能，而經濟活力背后的產業迭代、消費升級則構成了辦公樓、零售物業以及倉儲物流高速發展的基礎邏輯。于長期來看，高質量人才的持續導入亦將助力城市邊界的持續擴張與中心城區的提質增效，并為成都未來商業地產的可持續發展注入更多信心。”
甲級辦公樓市場
2021年第三季度，甲級辦公樓供應維持低位，新增一市中心項目西部文化產業中心。受在線教育行業變動影響，甲級辦公樓市場凈吸納量數值環比有所回落，但需求端整體保持相對穩健，季度內實現凈吸納量5.1萬平方米，與一季度基本持平。全市甲級辦公樓空置率再次降低，環比跌幅0.6個百分點。市場整體情緒平穩，租金水平仍保持了0.3%的環比增幅。就未來供應來看，部分新興子市場由于預期下調，業主方或延期交付，預計年底甲級市場供應壓力或低于預期。
金融、科技行業雙輪驅動優勢持續，有效提升市場成交活力。第三季度，科技互聯網與金融行業仍為市場主要成交來源，二者成交占比近50%。其中，企業信息系統、生活服務平臺以及游戲細分領域租賃需求持續活躍，新租面積近2.5萬平方米。而成都作為首批4個數字人民幣試點區域之一，金融科技細分領域年內成長明顯。2021年前三季度，甲級市場共錄得近3萬平方米辦公需求，預計金融行業信息化改革將持續助力成都增量市場。
本季度，成都市場迎來一輪在線教育調改：
·“雙減”政策對行業產生較為顯著的影響，業務收縮引致辦公面積逐步縮減，全市共錄得約5.8萬平方米辦公面積退租。其中，頭部企業占比超80%。針對剩余面積而言，企業戰略方向調整成為關鍵，不排除四季度仍有退租情況出現。
·政策出臺后，行業內部業務高速調整，部分企業轉向素質教育、成人職業教育、出海和進校等領域。在線教育新興領域需求也于市場端開始涌現，僅三季度，甲級市場錄得該類型新租超1萬平方米。
·從物業類型來看，受價格以及可租面積等因素，在線教育企業于甲級物業中占比較低，因此其退租面積僅占本季度總退租面積的15.6%。而對于非甲級市場而言，部分項目空置高企，租金下行壓力再次展現。第三季度，成都乙級辦公樓市場環比租金跌幅達0.3%。
·從區位上看，此次退租分布相對均勻：市中心、大源和金融城分別占比34.6%，27.7%和17.0%。但從填補速度上來看，各子市場表現則不盡相同：針對整體處于供不應求狀態的高新南區而言，大部分退出的優質辦公面積已于季度內實現去化；而對于市中心而言，逐步去化乃為當前子市場主要預期。正因如此，高新南區與市中心租金差異化表現愈加明顯。第三季度，市中心子市場錄得平均租金環比跌幅達0.3%，而金融城與大源子市場仍保持1%左右的環比增長。
仲量聯行成都商業地產部負責人鄧艷萍表示：“受‘雙減’政策影響，在線教育企業在全國范圍內均有辦公面積的變動，但成都甲級辦公樓市場表現出較強的韌性，租金增幅仍然位列非一線城市首位。一方面是由于城市經濟發展動能十足，來自金融科技、互聯網以及生物醫藥等戰略性產業持續助力增量市場；另一方面則源于業主端均衡的租戶組合以及前瞻性的策略調整，降低了此次系統性風險于市場端的沖擊。”
優質零售物業市場
第三季度，優質零售物業市場未錄得新項目開業。奧特萊斯板塊，位于犀浦的佛羅倫薩小鎮二期開業。在疫情反復期間，多個業主對租戶品牌以及硬件設施升級改造，以更具競爭力的品牌組合迎戰年末銷售旺季。多商圈加速品牌調整，同時部分租戶退租使成都零售物業市場整體空置率環比上升0.7個百分點，至季末報8.4%。全市優質零售物業首層平均賬面租金環比保持平穩，報362元/平方米/月。
天府紅、交子大道商業街、Regular源野營造多樣消費場景。
個性化商業愈加受到年輕一代的青睞。中秋小長假期間，位于春鹽商圈的天府紅開業亮相，以潮玩為主題，瞄準Z世代人群，積極營造個性化的消費體驗。公園商業綜合體持續蓬勃發展。季內，又一“公園+”消費場景——Regular源野開業。該項目充分利用大源中央公園的地下空間，引入多個快閃店、潮流買手集合店、精品餐飲等，成為集線下社交、零售消費、藝術空間展示為一體的復合場所。越來越多個性潮流商業體的入市，助力零售物業市場消費煥新升級。
聚焦品牌效應，疫情下多家首店憑借較高的引流能力陸續入市。
春熙路和金融城兩大核心商圈繼續引入多家首店。西南首家大董烤鴨、Charlotte Tilbury等品牌進駐春熙路商圈；交子大道正式開街，吸納了朵云書院、M Stand及Davinci Lab等首進成都品牌。持續火熱的“首店經濟”體現了品牌效應的重要性。
品牌集合店展現較強客流吸附力，成為 “后主力店”時代購物中心新寵。
繼KKV、調色師、TOPTOY，更多集合店品牌如飾品集合店ME+、ACC，美妝集合店ONLY WRITE，潮玩集合店X11等快速拓展市場。當下，消費者更加注重購物體驗，整合了全品類、多樣化商品的集合店可以讓消費者在有限的空間內體驗到不同品牌的熱銷尖貨，提升消費頻次和店鋪坪效。季內更多的品牌集合店被引入商場首層，成為繼“主力專賣店”時代后的 “后主力店” 時代中，購物中心新標配。
“雙減”與全民健身計劃并行，兒童素質教育加體育培訓成為新突破口。
“雙減”政策下，零售物業內的部分學科類補習機構面臨調整轉型而非學科類培訓機構的設立雖然也受到需嚴格審批，但對經營時間與生源的限制相對較小。素質教培行業發展具有較強的可持續性，正逐漸成為購物中心新興潛力需求業態。季內，舞蹈培訓、體育訓練、語言藝術類的素質教育業態表現活躍。
受疫情反復影響，今年預計入市的部分零售物業推延了開業時間。預計將有超過21萬平方米的新增供應于四季度入市，且均位于非核心商圈。至年末，成都優質零售商業總體量有望達921萬平方米。
仲量聯行華西區交易及商業地產部負責人鄧耀華表示：“雖然三季度疫情反彈，成都城市經濟基本面持續向好，從中秋國慶雙假市場活躍度來看，成都商業消費已呈現積極的回升態勢。未來，成都作為消費頭部城市，區域內的零售物業也將以更精細化的品牌組合、更新的硬件設施，持續引領中西部消費需求，推動商業地產市場發展。”
物流地產市場
第三季度無新增供應入市，龍泉驛和青白江兩地加速去庫存。
雖然自2020年下半年至2021年第三季度，青白江和龍泉驛子市場聚集了全市86%（56.7萬平方米）的新增供應，面臨短期集中供應壓力。但兩個子市場卻展示出良好的高標庫消納能力，憑借大批新入市且高性價比的優質可租賃倉庫，青白江和龍泉驛子市場成為了眾多快運、社區及生鮮電商、傳統電商等大面積倉儲需求租戶的擴租及新租首選。同期高標庫凈吸納量達到77.1萬平方米，帶動區域空置率持續回落。截至第三季度末，仲量聯行數據顯示，龍泉驛子市場空置率同比下降20.6個百分點至8.8%，為近8年最低水平。全市整體空置率也于第三季度降至12.4%，環比下降3.6個百分點，市場平均租金隨之企穩。
制造業需求提升，助力成都高標庫租戶結構不斷優化。
過去，與大型電商以及第三方物流企業相比，制造業企業在成都高標庫租賃市場的份額一直較低，2020年制造業租戶新增需求面積占比僅為3%。而2021年第三季度，包括食品、電子信息、汽車零配件在內的制造業企業高標庫租賃需求顯著抬頭。一方面這與我國制造業不斷轉型升級，向更高附加值、技術密集型產品發展的大趨勢密切相關。隨著貨品價值的提升，以及商貿物流標準規范的不斷完善，其對倉儲物流設備設施的要求也隨之提高。另一方面，越來越多的大型制造企業開始將物流業務板塊分離，使其成為獨立運營的供應鏈服務商。在市場化運作下，更多的附屬大型制造企業的物流企業走出廠區，進入高標庫租賃市場，從服務中小制造商、區域型制造商起家，并幫助其向全國其他區域拓展，構建起跨區域、多中心的物流銷售網絡。
“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標庫應用場景”帶來巨大想象空間。
隨著“碳達峰”“碳中和”進程加快，近期日趨嚴格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業都在積極落實節能減排目標，探索綠色清潔能源的長期可持續應用。而作為保障民生的重要基礎設施，高標庫物業設施已成為其巨大的應用場景之一。
目前普洛斯旗下新能源業務平臺——普楓新能源依托普洛斯在全國的高標庫資源，充分利用高標庫屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發電項目。此外，2021年9月，安博與隆基股份簽署戰略合作協議，期望借助隆基在分布式光伏領域的成熟技術優勢，幫助安博快速推動分布式光伏發電于倉庫設施的鋪設應用。未來，隨著高標庫內溫控設施、自動化設備的廣泛應用，其節能減排壓力將逐步增大，分布式光伏發電將為高標庫轉型清潔能源提供有力保障。另一方面，與集中式供電相比，分布式光伏供電系統相對獨立，不易受外部電力供應波動影響。
仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“隨著高標庫內醫藥品、生鮮食品比例的進一步攀升，大量恒溫低溫儲藏帶來更高電力需求以及供電安全保障要求，分布式光伏發電無疑為此提供了全新的解決方案。”
仲量聯行相信，“雙碳”理念在高標庫中的應用將不止于此，諸如綠色建筑、建材的應用也將有效減少高標倉庫在建設和運營階段所產生的碳排放，成為倉儲物流設施可持續開發投資的又一新選擇。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
