“本季度，青島的投資、消費和出口等宏觀經濟指標延續復蘇勢頭，自用需求推動辦公樓市場穩定去化，租金跌幅放緩，業主方在租金收益與入駐率之間尋求新的平衡點。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。
零售地產方面，香港中路商圈沉寂三年后迎來兩個新開業項目，多個首次進駐青島的品牌有力提振了市場活力，助力核心商圈創新升級。
辦公樓市場
租賃需求活躍度略有回落，自用需求推動市場穩定去化。2021年第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為15萬平方米，其中超過三分之二來自自用型需求，帶動整體空置率環比下降0.8個百分點至31.3%。受整體經濟仍面臨下行壓力及疫情反復的影響，市場租賃活躍度在最近兩個季度都出現放緩態勢，金融和能源類企業作為需求主力軍，表現依舊穩定。
兩項目新進落成入市，本季度新增16萬平方米供給。位于青島國際郵輪港區的山東港口大廈是老港區城市更新的代表項目，其作為山東港口集團及青島港集團的自用型物業，推動青島辦公樓市場迅速去化。位于金家嶺金融區的資源博雅廣場為該區域提供更多高品質的小戶型辦公選擇。本季度，青島全市辦公樓市場存量升至534萬平方米。
租金跌幅放緩，需求的持續復蘇部分緩解市場承壓。本季度，整體市場平均有效租金為83元/平方米/月，甲級辦公樓平均有效租金為119元/平方米/月。排除新入市項目影響，這兩項租金指標分別環比下降0.6%和0.8%。盡管整體租金仍處于下行通道，但部分租賃情況穩定且入駐率較高的項目業主已趨向于采取穩健的租賃策略。
樓宇品質以及運營能力將導致項目表現分化加劇。租金持續下探觸發市場進入調整周期，加之新增問詢量放緩給年末成交量帶來的影響，預計未來項目表現分化的情況將進一步加劇。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“在目前的市場情況下，穩定的租戶結構和較高的物業管理水平能夠幫助業主在市場中頂住壓力，確保較為有利的地位，免受租金大幅下降的困擾。顯然，項目運營經驗更為豐富的業主也可以更好地應對不斷累積的市場壓力，導致此類項目表現較為穩定。“
零售地產市場
首店經濟與網紅品牌釋放消費潛力，助力核心商圈創新升級。核心商圈新項目的入市為首店經濟及新興商業模式提供了優質載體，同時加速釋放前期因疫情而受到抑制的消費需求。據官方統計，國慶期間青島市共接待游客582.7萬人次，同比增長近30%，前期進行了業態調整及品牌優化的核心零售項目更吸引了較多的客流，展現出高人氣。Tim Hortons、CHUU、BBunion、撈王等網紅品牌首度進入青島，極大地提振了青島商業市場的活力，助力核心商圈在疫情后創新升級吸引流量。
海天Mall及華潤萬象城二期于本季度開業迎客，新增供應共計19.4萬平方米。這兩個項目均位于香港中路核心商圈，也是該區域沉寂三年后首次迎來新項目。其中，海天Mall作為海天中心項目的小型配套商業，主打體驗、潮流、餐飲和藝術，并引入蔦屋書店作為IP營銷的有效途徑；華潤萬象城二期則通過品牌升級、首店經濟、消費場景差異化等手段成功實現了整體商業項目的更新迭代和人氣聚集。
消費復蘇拉動需求增長，市場租金逐漸企穩。本季度青島全市優質零售物業平均租金為234元/平方米/月，同比及環比基本持平。在市場需求的持續復蘇以及假期旅游消費的帶動下，多數業主正在提升市場預期，推動租金水平逐漸進入上升周期。
近郊商圈提檔升級，年輕消費群體持續發力。今年年底前，青島零售地產市場還將迎來多個位于非核心商圈的社區型零售物業項目入市，進一步拓展新興住宅社區的年輕消費客群。隨著年底商場路演活動及營銷方式的推陳出新，市場需求全面復蘇，年輕消費群體將持續推動零售業態的創新與擴張。
來源：房訊網
編輯：wangdc
