戴德梁行近日舉辦“新時期下的區域高質量發展路徑探索”研討會。會上回顧了廣州商辦市場的表現，并就核心商務區高質量可持續發展路徑進行了探討。
甲級寫字樓市場：新增供應刺激需求，吸納達五年高峰
位于琶洲商務區的環球夢大廈在本季投入使用，為市場帶來超過4萬平方米的新增供應，廣州甲級寫字樓存量擴容至551.4萬平方米。由于疫情影響，多個項目延期交付，新增供應有限，全市空置率延續今年以來的下降趨勢，環比微降0.5個百分點至6.8%。隨著宏觀經濟的復蘇，市場信心得到恢復，盡管前三季度均有新項目入市，寫字樓租金并沒有受到結構性影響，本季租金環比僅微降0.2個百分點，穩定在每月每平米178.6元，這也反映出廣州寫字樓市場的韌性所在。在經濟的持續復蘇及大量新增供應的刺激下，截至本季，甲級寫字樓新增供應與凈吸納量均達到五年內同期最高水平。
圖1：廣州甲級寫字樓新增供應、凈吸納量和空置率
TMT擴張需求不減，成熟及新興板塊各有亮點
近期隨著圍繞教育的相關政策陸續發布，線上教育與游戲類企業對于擴張與置換物業表現謹慎。一些業主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價以提升項目入駐率。專業服務、金融業、TMT仍然是需求主力。其中專業服務業成交占比居首，較上季度擴大5.5個百分點。以律所、保險為代表的細分行業租戶選擇搬遷至面積更大或品質更高的辦公空間，如盈科律師事務所租下周大福金融中心近4000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但擴張的需求仍然更多的來自于成長中的互聯網與科技類企業。例如快手租下廣電平云廣場5000平方米辦公室用于擴租。
從細分子市場來看，以珠江新城、體育中心、越秀為代表的成熟商務區，仍然是全市租賃需求的主要承接區域，前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面，新興區域琶洲以13.7萬平方米的吸納規模，占據了全市近3成凈吸納量。對此，戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端表示，辦公氛圍成熟的商務區依然是多數企業租賃選址的優先考慮。但對于高成長型的企業而言，為應對快速擴張帶來的辦公需求，會傾向琶洲這樣的新興區域。如名創優品、今日頭條，分別在琶洲承租2.7萬方和3萬方辦公空間。
圖2：主要行業租賃成交面積占比走勢及面積占比
圖3：2021年Q1-Q3細分子市場累計凈吸納量
未來展望：供應回升，去化承壓
今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續投入使用，年內預計將有 73萬平方米新增供應入市，集中分布在琶洲與珠江新城區域。供應的回升使得市場承壓，預計短期內全市空置率將有所上升。在可預見的競爭壓力下，樓宇表現有望出現分化，優質寫字樓的核心競爭力或將進一步提升。
優質零售市場：租賃成交活躍，吸納表現良好
三季度，廣州優質零售物業存量無新增供應。租金方面表現相對穩定，全市優質零售物業最優層平均租金環比微升0.2個百分點至每月每平方米724.3元，其中，體育中心商圈和白云商圈更為活躍，租金分別上漲2.7百分點和2.3個百分點。盡管年中新冠疫情有所反復，廣州零售商業的供需仍保持平衡態勢，2021年前三季度，凈吸納量以46.1萬平方米的規模，超過41.4萬方的新增供應量，空置率降至4.6%。
項目表現分化，核心商圈流量增長明顯
從項目層面來看，疫情的反復對商業活動及餐飲業態有一定的影響，在此背景下，大部分購物中心在業態布局或是租金水平做出了相應的調整。過半的購物中心空置率下降，需求活躍，但仍有近四成購物中心的空置率走高，項目的運營表現出現分化。這意味著市場風險依然存在，未來消費市場對商業載體的運營水平將有更高的要求。另一方面，由于境外出行受到限制，大量海外購物計劃轉移至國內，升級類消費需求、高奢消費被核心商圈的標桿項目所承接。今年上半年，在天河路商圈拉動下，天河區社會消費品零售總額突破1000億元，兩年平均增速實現2.2個百分點的正向增長。另外，標桿項目的租用率、客流量也有比較明顯的增長，如太古匯在第二季度的租用率達100%，零售銷售額半年度增長88.1個百分點。
圖4:2020-2021前三季度部分購物中心及空置率變化情況
展望未來：核心商圈迎來高質量發展
隨著國際消費中心城市的建設，廣州的商業版圖還將保持繼續擴大的趨勢，在各類商業蓬勃發展的同時，消費需求將展現出多元化的可能性，而成熟商圈的優質購物中心在承接消費者對于線下消費的品類、環境、服務等各項需求的升級時，或更具優勢。對此，戴德梁行廣州商業地產部董事及主管冼嘉曦表示，廣州建設國際消費中心城市的重要一環，就是要打造世界消費功能核心承載區，應深度聯動天河路-珠江新城、廣州塔-琶洲兩大未來商圈，打造一條從廣州東站到廣州塔的“超級消費中軸”，建成具有全球影響力的標志性商圈。而天河路及珠江新城區域內，優質商業存量約為140萬平方米，未來將會新增至少四個定位各具特色、高標準的新商業載體。天河區無疑將是廣州未來商業高質量發展的關鍵，是“核心中的核心”。
核心商務區的可持續發展之路
當前，中國推進碳達峰、碳中和愿景力度空前，在減碳及能耗控制的趨勢下，新建的商務區域更應該廣泛引入低碳、可持續發展理念。在土地出讓和報建予以重視，低碳在未來將成為衡量一個高質量商務區的標準。GWP Architects 總裁及主持建筑師張國威表示，對于高質量商務區內的樓宇來說，未來要更注重以綠色減碳思維引領建筑設計，在滿足綠建三星碳中和節能排放的同時，真正讓項目實現碳中和碳達峰的可持續健康發展，成就地標項目低碳建筑發展上的標桿示范。
同時，戴德梁行大中華區可持續發展服務平臺董事廖亮介紹了在政府、企業和地產項目中推行雙碳目標管理和ESG（Environmental,Social and Governance,即環境、社會和公司治理）戰略的價值，研究數據看到建立了ESG戰略管理的企業獲得了更好的股價回報，受到更優質資本的關注。符合ESG和可持續評價原則的商業地產項目通常享有更高的租金和更高的資本價值。在面對各種市場低迷的情況時也往往更具彈性，因為它們仍然是許多租戶的首選物業。這無疑是核心商務區標桿項目需要的品質。未來的核心商務區必須考慮建立ESG和可持續發展的原則，在雙碳目標下盡早研究行動方案，在建筑材料、設計和施工、運營管理及綠色金融等方面設定目標，以整體方式實現碳達峰和碳中和，創造一個更可持續發展的商務區。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
