“2020年底，受益于本土疫情的有效控制，加之天津甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)入市趨緩，市場(chǎng)得以充分利用空檔期消化現(xiàn)有庫(kù)存。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“市場(chǎng)凈吸納量受穩(wěn)健租賃需求地推動(dòng)持續(xù)回暖，租金降幅有所收窄。” 零售地產(chǎn)方面隨著消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)，成熟項(xiàng)目積極引進(jìn)首店實(shí)現(xiàn)升級(jí)煥新。
辦公樓市場(chǎng)
搬遷需求持續(xù)活躍，內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)市場(chǎng)。2020年第四季度，辦公樓市場(chǎng)整體需求繼續(xù)回暖，部分企業(yè)租戶(hù)利用租金下行的市場(chǎng)環(huán)境積極尋求搬遷及空間升級(jí)機(jī)會(huì)，推動(dòng)租賃需求持續(xù)活躍。內(nèi)資企業(yè)依舊是主力租戶(hù)，IT和專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)行業(yè)保持著穩(wěn)定的需求。2020年，全市整體辦公樓凈吸納量錄得25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。其中，甲級(jí)辦公樓凈吸納量錄得11.9萬(wàn)平方米，較去年同期下降18%。
四季度位于南開(kāi)區(qū)的融創(chuàng)中心項(xiàng)目完工入市，新增供應(yīng)達(dá)7.7萬(wàn)平方米。2020年全年辦公樓新增供應(yīng)總量為15.2萬(wàn)平方米，同比下降66.8%，推高市場(chǎng)總存量至386萬(wàn)平方米。但隨著新增入市速度放緩，全市空置率有所改善，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至36.9%。短期新增供應(yīng)的回落以及穩(wěn)健的需求推動(dòng)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率持續(xù)下行，環(huán)比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至42.4%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。
租金降幅有所收窄。隨著市場(chǎng)壓力的增加，全市整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢(shì)。但在經(jīng)過(guò)數(shù)季度的租金調(diào)整后，部分項(xiàng)目的吸納表現(xiàn)有所改善，租金企穩(wěn)。截至第四季度末，市場(chǎng)平均有效租金環(huán)比下跌2.3%，錄得80元/平方米/月；甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效租金為86元/平方米/月，環(huán)比下降0.9%，降幅較上季度收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)租金壓力仍存，空置率或維持高位。新增供應(yīng)將在2021年集中放量，預(yù)計(jì)市場(chǎng)空置率仍將維持高位，導(dǎo)致市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓。“來(lái)自國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求將保持穩(wěn)健，IT、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、金融等行業(yè)仍是核心租戶(hù)來(lái)源。”仲量聯(lián)行天津及沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，租賃策略的制定、租戶(hù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、樓宇管理及服務(wù)水平的提升都將繼續(xù)成為業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。”
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
優(yōu)質(zhì)品牌積極拓展天津市場(chǎng)。頭部零售物業(yè)項(xiàng)目持續(xù)展示出對(duì)首次進(jìn)入天津的品牌的吸引力。本季度，火鳳祥鮮貨火鍋天津首店進(jìn)駐天河城購(gòu)物中心，天津大悅城迎來(lái)茶飲品牌SEVENBUS天津首店和MUJI無(wú)印良品天津首家大型旗艦店。其中，MUJI打破傳統(tǒng)模式，在主題化場(chǎng)景中增加天津首家Café&Meal MUJI無(wú)印良品餐廳、兒童廣場(chǎng)等特色服務(wù)，提升購(gòu)物體驗(yàn)，增強(qiáng)消費(fèi)黏性。此外，美妝和運(yùn)動(dòng)品牌保持?jǐn)U張趨勢(shì)，如Sephora、Guerlain、斯凱奇和Champion等品牌分別開(kāi)設(shè)新店。
四季度位于河北區(qū)的諾德廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)新增供應(yīng)5.5萬(wàn)平方米。作為綜合體諾德中心項(xiàng)目的零售商業(yè)部分，諾德廣場(chǎng)定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)后將提振整個(gè)區(qū)域的商業(yè)活力，為周邊家庭客群帶來(lái)全新購(gòu)物體驗(yàn)。截至年底，天津優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)總存量增至416萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)推高市場(chǎng)整體空置率至14.9%，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至16.6%，較去年同期上漲4個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)租金仍在下行區(qū)間。業(yè)主為了積極填補(bǔ)空置空間，對(duì)符合項(xiàng)目定位的優(yōu)質(zhì)品牌做出相應(yīng)的租金讓步，使得市場(chǎng)整體租金水平繼續(xù)下探。第四季度，天津零售物業(yè)首層凈租金環(huán)比下降0.6%，錄得330元/平方米/月。
未來(lái)一年仍有大量?jī)?yōu)質(zhì)零售物業(yè)集中入市。2021年市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)整體空置水平將繼續(xù)走高。伴隨城市外擴(kuò)，天津優(yōu)質(zhì)零售開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步下沉至人口密集的新興區(qū)域，區(qū)域商圈將持續(xù)走向成熟。未來(lái)一年，競(jìng)爭(zhēng)的不斷升級(jí)將驅(qū)動(dòng)核心商圈的老舊項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)證更多零售物業(yè)的全面升級(jí)改造。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
