戴德梁行近日發布《2021年四季度北京寫字樓零售市場報告指出，四季度，北京寫字樓市場租金水平已恢復至去年同期水平，但受互聯網領域監管力度的加大和“雙減”政策滯后效應的影響，互聯網行業將緩解大面積擴張現象，在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，市場空置率將被推高，租金水平或將再次承壓。
寫字樓市場持續活躍，租金恢復至去年同期水平
2021全年北京整體市場新增供應達62.4萬平方米。四季度，持續活躍的市場需求繼續提振市場凈吸納量，推動北京全市和五大核心商圈季度凈吸納量分別達25.2萬和7.3萬平方米，年度凈吸納量均達五年來最高值，分別為83.9萬和34.1萬平方米。受此影響，市場空置率則繼續下調，分別環比下降1.6和0.3個百分點，同比下降2.4和1.0個百分點至14.6%和9.8%。與此同時，市場需求的強勁表現令北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。
核心商圈甲級寫字樓租金&空置率
數據來源：戴德梁行研究部
（核心商圈/全市）甲級寫字樓新增供應
數據來源：戴德梁行研究部
2022年，寫字樓市場將迎來供應高峰，預計全市新增供應將高達150萬平方米。受互聯網領域監管力度加大和“雙減”政策滯后效應的影響，預計未來一年互聯網行業大面積擴張的現象或將有所放緩。在市場租賃需求回落和大量新增供應的雙重壓力下，北京整體市場空置率將被推高，市場租金水平或將再次承壓。戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“未來，為了達成進一步實現“雙碳”的目標和人們對綠色健康需求的不斷提高，綠色建筑、綠色金融、綠色租賃將成為未來北京商業地產市場的新坐標，同時，具備更多綠色認證的樓宇和物業管理將更加受到市場的青睞。”
高科技企業繼續領跑，醫藥行業成交獲7年來最高值
四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中高科技企業表現繼續獨占鰲頭，成交占所有行業總成交面積的68.3%，其次為專業服務業和金融業，分別占成交總面積的11.2%和10.2%。值得一提的是，新冠疫情的爆發使醫藥和醫療器械行業發展迅速，2021全年，該行業新租和搬遷面積占所有行業總成交面積的4.6%，為自2014年以來最高值，位居全行業第四位。近期發布的《北京市關于加快建設全球數字經濟標桿城市的實施方案》中，健康服務產業已被列為北京未來發展的六大聚焦產業之一。戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示：“未來，在政府政策扶持和發展目標的雙推動下，生物醫藥相關行業或將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。”
零售市場繼續加速提質升級，首店經濟持續發力
四季度，三里屯太古里西區、正大中心及豐臺大悅春風里的開業為市場帶來約12.1萬平方米的優質零售空間。截至本季度末，北京全年共有6個項目投放市場，新增優質零售空間約39.9萬平方米，使得全市零售物業總存量上升至1,485萬平方米，其中購物中心存量約1,300萬平方米，占比達87.5%。
整體來看，北京零售市場仍在加速提質升級。在今年入市的項目中，三分之二都位于非核心商圈，且均為品牌開發商開發運營的項目，品質普遍較高。項目引進的新業態及品牌區域首店極大地提升了周邊人群的生活品質及便利度。而核心商圈的新增供應主要是對品質較差或老舊項目的改造升級。為滿足現代消費者多元化的消費需求，提升消費體驗感，北京各購物中心通過引入互動場景、主題街區，推出流行文化IP、季節性主題活動等方式來吸引客流。此外，本季度北京繼續發力首店經濟，三里屯、CBD等核心商圈仍是首店入駐的主要陣地。
2022年，北京零售市場計劃入市的項目均位于非核心區域，多為10萬平方米以上的大體量項目，預計將為市場帶來100萬平方米左右的優質零售空間。其中，位于通州運河核心區的新光大大融城、遠洋樂堤港等項目的開業將進一步激發區域商業市場的活力。戴德梁行北區商業地產部主管孟祎表示：“這些新增入市項目將同今年開業的環球影城一起助力北京商業及文旅的發展，成為北京邁向國際消費中心城市新的增長極。”
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
