2020年的新冠疫情令經濟活動按下“暫停鍵”，全國辦公樓市場在年初均面臨新租放緩、企業退租的挑戰。隨之經濟增速反彈，第四季度，中國國內生產總值同比增幅錄得6.5%，全年總值超過萬億，同比增幅為2.3%，中國也成為世界主要經濟體中唯一實現正增長的國家，全球經濟開始進入“中國時間”。得益于此，全國各主要辦公樓市場均在年末穩健復蘇，需求均有所提升。在“雙循環”經濟模式下，內需成為經濟增長的核心驅動力，而RCEP和中歐投資協定等新貿易框架以及中國市場的進一步開放也幫助外資機構在中國更好的發展，并提振市場需求。
辦公樓市場年末穩健復蘇，拉動全年凈吸納量企穩回升
2020年全年，四個一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，其中深圳貢獻了66萬平方米，占比46%。這主要得益于來自新經濟頭部企業的大面積租賃交易，業務的快速擴張以及員工數量的增長支撐這些企業活躍的擴租和搬遷需求，并在年內貢獻了多筆租賃面積超過1萬平方米的交易，其中三筆超過6萬平方米。北京全年凈吸納量為6.9萬平方米，其中超過80%在第四季度出現。科技類巨頭的整合搬遷有效的提振市場情緒，在新興區域麗澤，仲量聯行成功助力華為落地近6萬平方米的總部。
二線城市辦公樓市場的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米，在四季度貢獻近60%。在武漢，四季度貢獻了全年所有的凈吸納量正值，新入市項目凈吸納量占比60%，存量項目占40%。而這40%存量項目的凈吸納量不僅明顯強于前三季度，也較為接近歷史單季平均水平，仲量聯行認為，武漢辦公樓市場已基本走出低谷。長沙在全年領跑二線城市，共錄得超過30萬平方米的凈吸納量。
政策開放推動市場發展，外資企業迎來發展機遇
《區域全面經濟伙伴關系協定》（RCEP）在第四季度正式簽署，標志著覆蓋世界人口最多的自貿區最終形成。該協定具有里程碑式的意義，開啟了未來多邊貿易合作的無盡可能。宏觀經濟基本面與產業發展結構性趨勢對辦公樓市場的影響深遠。隨著RCEP提升區域內貿易和金融開放水平，制造業與貿易行業、金融結算和物流運輸等產業發展將直接受益，進而使辦公樓市場需求總量和大宗投資交易的活躍度獲得提升。
在中國持續對外開放的大背景下，外企對辦公樓的租賃需求有望保持穩健或上揚的良好態勢。尤其在一線城市，外企的市場占比相當高，因此產業端的利好因素也將首先傳導至一線城市的辦公樓市場。值得關注的是，通過本次RCEP協定簽署，中國首次與日本達成有關自由貿易協定，預計未來更多日資企業有望新進中國市場或進一步在華擴張。在北京，市場中已經出現了來自日資和外資頭部金融企業的擴張需求。
金融行業幫助市場企穩，科技互聯網企業引領需求擴張
大型金融機構今年在辦公樓租賃市場上的表現也相對搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業務增長，今年A股IPO融資規模因科創板、創業板注冊制的實施而創近年來新高，同時，我國公募基金管理規模和私募基金管理規模在今年均保持平穩增長，這些都為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。值得一提的是，國內大型銀行持續推進籌建理財子公司及金融科技子公司，并錄得大面積的擴張和新設立的成交。在此背景下，金融行業整體較為活躍，仲量聯行觀察到銀行、保險以及投資公司在北京、廣州和成都等市場較為活躍。
由于疫情防控改變了固有的生活與工作模式，無接觸、宅生活、線上消費等需求被大量激發。相關業務的快速擴張以及員工數量的增長支撐新經濟企業活躍的擴租和搬遷需求，其中游戲、電商以及其它數字經濟領域企業的租賃需求尤為突出，在多個城市都有亮眼表現。在北京，科技類企業的租賃成交面積占2020年全北京非續租類交易的1/3左右，成為主要的需求來源。在杭州，頭部科技新媒體企業承租力進一步增強，擴張面積增大，超越傳統核心需求驅動的金融服務業，立足甲級辦公樓新增租賃需求行業首位，需求比例達22%。
線上教育行業繼續發力，行業整合聚焦頭部企業
2020年，在線教育是全國辦公樓市場需求的最大黑馬。自二季度開始，線上教育行業積極布局一二線城市，成為大多數城市首要需求來源。盡管在年末出現了部分行業整合現象，但仍保持增長勢頭。在成都，在線教育行業全年新租面積超12萬平方米，其中82%的相關企業選擇乙級辦公樓。在武漢，在線教育行業也是2020年需求最旺盛的行業之一，其甲級市場的成交面積占比高達22%。仲量聯行同時觀察到，在線教育的趨勢性擴張也伴隨著部分公司的退租，處于總量擴張與內部分化的發展階段。隨著線上教育進入資本市場后半場，頭部玩家已基本固定，未來新玩家入局窗口期逐漸收窄，2021年需求或將主要來自現有品牌擴張。
新增項目保持供應步調，多個城市仍面臨供給高峰
隨著疫情影響顯著緩解，各地辦公樓業主都開始恢復正常開發竣工步調。2020年，全國一二線主要城市共入市甲級辦公樓超過450萬平方米，其中四個一線城市供應超過250萬平方米，約占比54%。在第四季度，杭州和武漢是全國供給最多的城市，共錄得新入市項目約33萬平方米。新入市項目將有效激發市場中普遍存在的升級、搬遷類型需求，但同時也為市場帶來的額外的空置壓力，推動市場租金下行。
全年租金普遍下調，底線思維推動市場調整
新冠疫情的爆發改變了人們看待市場的角度，各方普遍樹立起底線思維，即做好持續承壓的思想準備、加強風險預期、不斷調整策略，以應對市場挑戰。在遭受疫情所帶來的巨大沖擊后，業主、租戶、投資者等市場主體紛紛開始轉變思維模式，以應對嚴峻的考驗。這一現象導致了近年來全國范圍內最大規模的租金下調，所有主要城市均在2020年錄得同比下降。
四個一線城市中，北京、上海和深圳都有超過7%的租金降幅。在北京，截至2020年底，租金創下連續八個季度下跌的紀錄。在上海，市場分化日益明顯，持續的新增供應使業主在洽談租約條件上變得更加靈活并愿意提供更多優惠條件，而前灘等部分租賃勢頭強勁的板塊，在2020下半年已開始實現租金增長。在廣州，甲級辦公樓租金在上半年因疫情對經濟的沖擊而降幅明顯，但下半年租金跌幅較上半年有所收窄，同比跌幅仍為四個一線城市最小。
盡管年末有所收窄，但二線城市的全年租金表現仍以下行為主，其中降幅最大分別是武漢（-7.5%）和天津（-7.7%）。武漢由于年初處于疫情“震中”，市場受到顯著阻斷影響，但年末隨著需求復蘇而企穩。天津市場面臨較大的空置壓力，業主方有意愿提供更具吸引力的租金政策，但在經過數季度的租金調整后，部分項目的吸納表現有所改善，租金企穩。
道阻且長，行則將至
盡管市場各方都寄希望于市場在新的一年開始復蘇，但也應意識到一個顯而易見的事實在于：我們所面臨的挑戰根本無法在短時間內奇跡般地消失。市場中的各方參與者都已積極作出調整，來應對疫情所帶來的負面影響，市場情緒和整體環境將不斷改善。雖然租金下行的氛圍仍將繼續籠罩全國市場，但各個城市的租金降幅普遍將會進一步收窄，辦公樓市場現有空置去化速度將小幅提升。從投資市場來看，中國穩健的經濟復蘇預計進一步吸引國內外投資人的關注，成交態勢將保持活躍。
展望2021，在錯綜復雜、快速變化的環境中，市場中的各方參與者更需要積極、及時地理解局勢變化，不斷調整對市場和對自身的預期，共同推動整體市場的共同發展。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
