近日，第一太平戴維斯發布《2021年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》報告，回顧2021年第一季度廣州房地產市場的發展，探討未來的機遇及挑戰，以專業視野透析廣州商業地產市場。
寫字樓——租賃市場開年強勢反彈，凈吸納量創歷史一季度新高
2020年，廣州市地區生產總值為人民幣25,019.11億元。盡管受疫情沖擊，本年全市經濟同比增速僅為2.7%，但“十三五”期間，全市地區生產總值年均增速仍達6%。“十四五”開局之年，全市經濟平穩向好，三大支柱產業（電子、汽車及石化）實現產值同比增長54.2%、35個行業產值全面增長。
2021年第一季度，全市共兩個新項目交付入市，共為市場帶來18.5萬平方米的新增供應。截至季末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量上升至569.2萬平方米。
季內，租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續增長。第一季度，全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米，創歷年開年最高值，較去年同期增長16.0萬平方米。截至季末，除天河北外，各子市場空置率皆呈下降趨勢，天河北受較大體量新項目入市影響空置率有所上升，全市空置率亦因此環比微升0.3個百分點，至9.0%。
受新經濟發展的推動，加之本地互聯網科技產業發展的聚集效應，廣州漸受TMT頭部企業青睞。市場躍現源自該行業新增租賃需求，并于季內錄得矚目大宗租賃成交。此外，源自金融、零售及貿易行業租賃需求保持活躍，除季內錄得多宗成交外，市場亦有相當規模租賃需求亟待釋放，租賃問詢、考察及交易洽談尤為活躍。
盡管租賃需求顯著回升，但鑒于今年后三季度市場將有大量新項目入市，業主仍期冀盡快鎖定優質租戶并實現項目去化。因此，多數業主的以價換量租賃策略仍在延續。季末，全市租金指數環比下降1.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月163.9元。
季內，寫字樓購置需求亦有增長，且以本地企業自用需求為主要增長點。第一季度，廣州寫字樓物業市場錄得保利魚珠港項目中一獨棟寫字樓整售交易成交，買家主要用以滿足其自用需求。
展望
2021年第二季度預計有一個項目入市，為市場帶來9萬平方米的新增供應，對整體市場的即時影響相對有限。然而，2021年下半年市場將有較大供應，對市場參與各方的心理影響不可小覷。
租賃市場預計將持續向好，源自金融、TMT行業的租賃需求增長韌性十足，助力市場去化。盡管第二季度仍將有新增供應入市，但全市空置率預計僅小幅波動。
盡管需求端發展向好，但鑒于下半年市場計劃入市的大量新增供應，多數項目業主仍傾向優先實現項目去化，在租金談判博弈過程中利好租戶方，全市租金水平預計仍將適度下調。
零售——多數商圈空置率普降印證租賃需求復蘇，餐飲、新能源汽車品牌擴店意愿尤為強烈
后疫情時代，本地消費市場釋放巨大潛力。2021年前兩月，廣州市社會消費品零售總額累計達1,769.69億元，同比增長33.8%，較疫情前同期（2019年前兩月）增長15.0%。
2021年第一季度，市場無新項目入市，廣州零售物業市場總存量維持在622.9萬平方米。
年初以來，零售品牌擴張計劃基本恢復，進而帶動租賃需求增長。除珠江新城外，大部分子市場空置率均有所下降，降幅介于0.5至3.1個百分點之間。珠江新城空置率則因部分項目進行改造調整而上升。截至季末，全市空置率環比下降0.8個百分點，同比上升4.1個百分點，至12.7%。
季內，餐飲業態租賃需求持續暢旺，眾品牌拓店步伐顯著提速。此外，新能源汽車品牌亦成為本季度租賃需求重要來源，其租賃問詢量顯著增加，同時市場亦錄得多宗租賃成交。
第一季度，天河路子市場標桿項目租金保持穩定增長，但部分子市場中有項目業主則愿提供適當租金優惠，以吸引優質品牌進駐，并盡快補足因疫情沖擊而產生的租戶流失空缺。在此影響下，全市租金指數仍環比微降0.2%，同比下降0.6%，首層平均租金為人民幣每平方米每月712.9元。
展望
2021年第二季度，全市將迎來兩個新項目入市，預計為市場帶來17.9萬平方米新增供應。鑒于兩項目皆位于次核心商圈，其存量規模將進一步擴大。
隨著新冠疫苗接種工作推進，疫情之于市場影響將漸入可控狀態，零售商擴張情緒預計持續恢復，進而帶動租賃需求增長。全市空置率有望實現小幅下調。
鑒于天河路商圈優質項目對客流吸引力不斷增強、項目銷售收入屢創新高，高端及奢侈品品牌進駐意愿料將提高，這不僅利好該商圈品牌級次的提高，更有望助力提升廣州零售市場競爭力。
2021年第二季度，受次核心商圈新增供應影響，預計全市平均租金結構性下調。
住宅——樓市調控政策升級，供應與成交總量環比齊降
第一季度，因受春節假期等多重因素影響，廣州全市獲新批預售證項目數量遠低于預期。同時，因去年下半年全市供應面積已達近兩年高位，因此截至2021年3月26日，廣州一手住宅市場供應面積環比下降67.8%，僅為110.0萬平方米。
開年以來，政策調控持續升級，銀行收緊房貸額度、房貸利率繼續上調、監管機構嚴查貸款違規問題。受此影響，廣州一手住宅市場交易量有所下降。截至2021年3月15日，全市一手住宅成交面積環比下降38.9%，至189.5萬平方米。
受政策環境收緊影響，一季度廣州一手住宅市場價格基本維穩，全市成交均價僅環比微升0.6%至人民幣每平方米35,696元。
展望
購房融資預計持續收緊，監管機構對購房資金來源清查將更為嚴格，炒房行為將被有力打擊。
隨著預售審批逐漸恢復正常時效，預計第二季度市場推盤量將有所增加，供應回升。需求方面，落戶本地的外來人口數量預計持續增長，住房剛需將繼續釋放。
在政府宏觀經濟調控政策的管控下，全市住宅價格水平預計溫和上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
