“青島辦公樓市場需求保持緩慢回調趨勢，新媒體、互聯網等行業帶來新增需求亮點，但市場整體活躍度仍有待提升。” 仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。零售地產方面，春節假期拉動消費增長，餐飲、娛樂等業態助推市場需求加速釋放。
辦公樓市場
市場保持回調趨勢，增量需求集中于專業服務、新媒體、互聯網等行業。2021年第一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為3.3萬平方米，市場需求已基本恢復至過去五年第一季度的平均水平。部分專業服務類企業抓住目前租金調整的窗口期，在多個甲級辦公樓項目有擴租表現；新媒體行業在政府積極引導和培育下保持上揚趨勢，活躍的需求主要來自頭部企業擴張；科技互聯網企業及大型房企的多元化平臺公司在增量需求中亦表現亮眼。
本季度新增供應約為15.7萬平方米。位于金家嶺金融區的WFC協信中心于本季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至499萬平方米，并小幅推高市場整體空置率至30.0%。該項目將主要承接騰訊旗下金融科技等產業的辦公需求。
租金反彈動力不足，甲級辦公樓市場租金持續下跌。本季度整體市場平均有效租金為82元/平方米/月，環比下降0.5%，同比下降2.9%。甲級市場平均有效租金為114元/平方米/月，環比下降1.0%，同比下降3.9%，已連續第十個季度維持環比及同比下跌趨勢，但降幅有所收窄。
甲級辦公樓市場或將面臨較大競爭壓力，分化表現加劇。由于今年即將入市的大規模供應放量帶來的競爭，在推高空置率的同時，將給租金帶來進一步的下行壓力。供需博弈下，不同品質項目的資產表現將有明顯的分化趨勢。
零售地產市場
市場需求持續回暖，春節假期拉動消費增長。疫情后經濟的快速復蘇正在支撐零售消費市場逐步回暖。在“就地過年”政策的倡議下，一季度市場需求被進一步激發，多個購物中心錄得較高的客流量和市場表現。根據青島市商務局監測數據顯示，春節假期期間，十大重點商貿監測企業實現銷售額8.58億元，同比增長84.9%。根據仲量聯行的數據，本季度全市零售地產市場凈吸納量為1.2萬平方米，餐飲、娛樂等業態助推市場需求加速釋放。
本季度無新增供應入市。截至2021年一季度末，全市優質零售地產市場存量為432萬平方米。近幾年，青島零售地產供應放量逐漸減緩，為核心商圈的優質購物中心提供了調整及提升的緩沖空間。
市場租金持續下行，環比跌幅收窄。本季度全市優質零售物業平均租金為232元/平方米/月，環比下降0.4%，同比下降6.1%。盡管市場需求有明顯好轉，租金回調及市場信心的恢復仍具有一定的滯后性，多數零售地產項目保持謹慎理性的租金策略，短期內依舊以提升入駐率及客流量為優先考量。
零售地產中長期基本面看好，未來市場提升空間較大。疫情對消費市場的負面影響正在逐漸消退，基于對經濟活力、城市韌性、人才吸引力以及供需關系等基本面的考量，青島零售地產市場中長期仍有較大提升空間。預計整體市場租金將在中短期內維持低位運行，從而進入更可持續的上升通道。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
