進入十四五開局之年，中國西部在中國全新地緣政治經濟版圖中扮演著愈發重要的角色。成都作為西部發展核心城市，將有效依托高質量產業發展布局以及強大的消費動能實現經濟高速增長。作為經濟載體的商業地產領域更蘊藏巨大發展潛力。仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：“以‘內循環’為主導的發展策略將有效提升市場韌性。特別是現在商業地產板塊中，我們觀察到中資崛起、國貨上位，國內的消費驅動等現象也持續為辦公樓、零售物業以及物流地產市場提供信心。”
辦公樓板塊：科技創新成為本季度辦公樓市場最大驅動力，活躍的市場需求促使全市租金趨于平穩；零售物業方面：成都正在加快建設國際中心消費城市，2021年將迎來更多新晉品牌開業，項目調改和商圈升級仍是市場關注重點；物流地產領域：在春節假期以及“就地過年”號召下，線上線下零售消費較往年更加繁榮，傳統及社區團購類電商業務持續擴張，帶動高標庫需求進一步增長。
辦公樓市場
市場研讀
2021年1-2月，成都多項經濟數據表現良好，市場信心上揚明顯，企業租賃需求穩步釋放。疫后辦公樓市場恢復良好，一季度甲級辦公樓凈吸納量達5.5萬平方米，較往年同期（除2020年）處平均水平。此外，本季度市場帶看量上升明顯，預計進入第二季度后，成都市場成交將保持活躍，全年凈吸納量或將超過預期。
科技互聯網行業新租占比約33.1%，居各行業首位。2020年成都市新經濟企業注冊數共計45.8萬戶。其中高新技術企業超6,000家，高新技術產業營收突破萬億元。后疫情時代，互聯網消費慣性形成。2021年1-2月，成都實現電子商務交易額3,493.94億元，同比增長11.1%。以個人消費為驅動的科技互聯網公司持續為市場需求端注能。電商平臺、APP開發、游戲開發等行業本季度新租占比達到11.8%。與此同時，在線教育持續擴租，季度內錄得新租優質辦公面積近2.5萬平方米，但關于在線教育行業規范、盈利模式等問題或將導致該趨勢在未來不可持續。
2021年第一季度，成都甲級辦公樓市場供應持續暫停，乙級市場新增供應約5.7萬平方米。新入市項目包括位于建設路板塊的城市更新項目亞太并購大廈，以及位于大源板塊的港匯天地。在新增供應持續低位的情況下，穩健需求推動空置率繼續下降。至季度末，成都甲級辦公樓空置率錄得21.1%，環比下降1.4個百分點。金融城、大源板塊空置率跌入20%水平，板塊內供需出現短暫均衡情況。
租金方面，謹慎樂觀為一季度大多業主所持態度。截至季末，成都甲級辦公樓平均租金收至97.6元/平方米/月，環比下跌0.2%，跌幅持續收窄。部分業主市場信心有所上漲，優惠空間收窄明顯。預期部分未來供應壓力較小的區域或將迎來小幅租金上漲。
此外，從2020年開始，銷售型辦公出現集中供應。僅去年第四季度市場新增供應約26.2萬平方米，主要聚集于城東、城南板塊；需求方面，從去年年底開始，城市經濟基本面持續向好，來自科技互聯網、金融企業以及國企自用需求開始釋放，市場成交量大幅上升。其中城南板塊需求旺盛，資本值實現穩步上升。
未來展望
成都產業、人才吸引力優勢明顯，預期未來辦公需求端將持續看漲。仲量聯行成都商業地產部負責人鄧艷萍表示：“以國內消費為驅動力的生產制造以及科技互聯網行業將實現加速增長，中資企業于未來市場將愈發重要。”從行業來看，科技創新為經濟發展的第一內核，各類資源預期將持續注入相關產業，長期發展動能十足，其辦公占比預期將繼續上揚。
就供應端來看，盡管一季度成都市場新增供應放緩，但全年甲級辦公樓新增面積仍將達53.0萬平方米，與成都上一輪集中供應水平類似（2012-2017年）。部分新興區域或存集中供應壓力，市場空置率走高風險猶存，全市平均租金或在年底持續下降。
零售物業市場
市場研讀
家居商場“跨界”購物中心實現多元經營，街區式商業供應持續發力。
季內，成都迎來兩個優質零售物業項目入市，共約19.4萬平方米。一個是紅星美凱龍生活美學中心——其首次嘗試家居商場“跨界”購物中心，保持較大比例家居品牌的同時，融入零售、兒童、餐飲、影院、超市等業態，擴充了多元經營的可能性；另一個是永立王府井Discovery街區，主打年輕潮流時尚主題，融入漢服、電競、酒吧等。
時尚服飾、咖啡甜品、生活零售業態加速迭代。
快時尚品牌加速收縮，潮流服飾表現活躍。Z世代的消費文化不僅在于設計推陳出新快，更重視個性表達。這一趨勢變革加速了快時尚的式微，疫情進一步加劇快時尚收縮。街頭文化興起，個性潮服受到年輕一代的青睞，如：Soulgoods、馬思唯潮牌A Few Good Kids等。
新一輪融資推動新晉咖啡甜品入蓉，網紅品牌加速更迭。咖啡愛好者對于技術、小眾、品味不斷提升，為精品咖啡發展提供新賽道，受資本推動的See Saw創意咖啡首進成都。而新品周期長、營銷模式舊的網紅甜品遭遇流量危機，導致消費頻率下降甚至閉店。
IP形象受年輕一代追捧，潮流玩具成購物中心標配。以粉絲經濟為基礎的IP盲盒、手辦、潮流玩具，結合限量、聯名、跨界等營銷手段，逐漸成為購物中心中的標配。
疫后項目兩級分化愈加明顯，購物中心迎來調整高峰。
據2020年上市公司年報顯示，受疫情影響，成都多個購物中心錄得空置率上漲、租金下跌。另一方面，奢侈品消費回流帶動國內高端商場持續繁榮，核心地標項目保持較快增長，項目兩級分化愈加凸顯。
2021年，零售物業市場主動求變，品牌調整更加集中且活躍。核心項目繼續擴大領先優勢對品牌升級調改，加大高端品牌比例，如：IFS引入Brioni、Omega等；太古里引入Amarni Beauty等。隨著社區型項目下沉擴張，對區域型項目輻射范圍造成擠壓，部分項目為提升入駐率，將零售面積轉化為餐飲和體驗業態，采用靈活租期的方式，利于后期調整以應對消費新趨勢。
租金方面，成都優質購物中心首層平均租金保持穩定，報356元/平方米/月，環比下降0.1%。空置率方面，市場需求逐漸復蘇，進一步激發商業市場發展活力，但服飾主力店退租短期內出現空置率上升，全市空置率總體平穩為9.2%，小幅上升0.1個百分點。
未來展望
2021年，成都仍然是投資者和品牌商重倉的市場，預計超過100萬平方米的新增供應將入市。對核心商圈而言，市中心項目將持續迎來升級調整與城市更新，如：財富中心將引入城市免稅店，萬科華西壩歷史文化區改造項目等。對非核心商圈而言，今年9成供應都集中于此，特別值得關注的是新興區域的商業開發，如：大豐板塊的龍湖錦宸天街和大都匯保利廣場、大面板塊的世茂廣場等。仲量聯行華西區交易與商業地產部負責人鄧耀華表示：“商圈升級與項目調整將持續受市場關注，消費環境的快速演進已投射于零售物業市場的開發、招商、運營等全周期，將進一步激發商業市場發展活力。”
物流地產市場
市場研讀
2021年第一季度，寶灣青白江物流園正式交付使用，新增6萬平方米高標庫可租賃面積。需求方面，在春節假期以及“就地過年”號召下，大城市保留了大量消費人口，餐飲零售消費較往年更為活躍，帶動倉儲需求從2020年末延伸至2021年第一季度。季內全市高標庫凈吸納量達到18.5萬平方米，呈現出淡季不淡的需求特征。
從需求細分行業來看，線上零售消費一片繁榮。國家統計局數據顯示，2021年1-2月，我國網上商品零售額同比增長30.6%，不僅同比數據大幅反彈，同時剔除疫情影響，線上商品零售額較2019年同期也顯著增長32.0%。大量工作人群就地過年帶動大城市線上年貨需求增長，進而刺激傳統電商平臺持續擴大倉儲面積。
此外，1-2月網上零售消費中，食品類商品錄得最大增幅，同比增長41.6%，較2019年同期增幅更是達到79.0%，其中不乏社區團購消費需求的增長。居民日常食品、生活用品線上消費習慣在各社區團購電商巨額補貼下開始逐步形成。2021年對于社區團購企業來說，可謂是“成王敗寇”的關鍵一年，團購業務用戶量和市場份額正在向少數寡頭企業聚集。本季，美團優選、拼多多等社區團購電商以及京東等傳統電商均擴張其倉儲租賃面積。活躍的租賃需求帶動市場整體空置率環比下降3.2個百分點至15.7%。
租金方面，新都、龍泉驛等空置率較高的子市場，個別業主不得不提供更多租金和免租期優惠，以加快去化，致全市平均凈有效租金繼續環比下滑1.1%至22.5元每平方米每月。
未來展望
未來三年，成都高標庫市場將持續保持充沛供應。然而與2016年的供應高峰相比，本輪供應主要集中于青白江子市場，對全市范圍的影響較2016年更小。仲量聯行華西區產業及工業地產部負責人尤鵬偉表示：“消費習慣的改變也帶動商貿流通服務不斷創新更迭。譬如線上多渠道銷售模式使得物流市場更加碎片化，對倉配物流服務的彈性需求要求更高。我們預計專業的供應鏈管理企業將成為零售企業的重要合作伙伴，未來業務需求將有望獲得顯著增長。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
