2021年上半年，第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布，成都常住人口首次突破2,000萬人口，位居全國第四。成都的人口、生產(chǎn)、消費(fèi)等多維度宏觀指標(biāo)向好，助力商業(yè)地產(chǎn)逐步回暖。辦公樓市場，租賃市場需求活躍，推動(dòng)甲級(jí)辦公樓市場租金進(jìn)入上漲周期。零售物業(yè)市場，消費(fèi)持續(xù)回暖，市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，零售項(xiàng)目升級(jí)調(diào)改成為市場主流趨勢。物流地產(chǎn)市場，受消費(fèi)回暖帶動(dòng)，傳統(tǒng)零售商以及多元電商企業(yè)成為上半年高標(biāo)庫主力需求客戶。
仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“在‘雙循環(huán)’的背景下，成都扮演著國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略腹地和國際循環(huán)門戶樞紐的重要角色，是中國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源之一。成都對(duì)外來人口尤其是年輕人才充滿吸引力，城市人口的高質(zhì)量增長不斷為市場發(fā)展注入活力，我們相信成都商業(yè)地產(chǎn)未來持續(xù)可期。”
甲級(jí)辦公樓市場
城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢賦能辦公樓增量市場。成都第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能十足。2021年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)兩年平均增長7.0%，較2019年同期僅下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)活力推動(dòng)疫情后辦公樓市場快速恢復(fù)，需求端回暖明顯。2021年上半年數(shù)據(jù)顯示，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)13.5萬平方米，居全國第五、1.5線城市首位。盡管城市新增供應(yīng)量環(huán)比上升，但市場需求高漲增強(qiáng)了業(yè)主信心，推動(dòng)甲級(jí)市場空置率持續(xù)下降的同時(shí)，租金邁入回暖周期。這也是自新冠疫情后，成都辦公樓市場首次實(shí)現(xiàn)租金正增長。
經(jīng)濟(jì)要素持續(xù)流向戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)增長活力凸顯。連續(xù)兩個(gè)季度，“科技互聯(lián)網(wǎng)”成為市場最主要關(guān)鍵詞。2021年上半年，該行業(yè)實(shí)現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源。從企業(yè)個(gè)體來看，頭部企業(yè)擴(kuò)張明顯，全市錄得知名科技公司成交超4萬平方米。頭雁作用下，全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值持續(xù)看漲，預(yù)期未來辦公需求將保持高效增長，辦公產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將加速變遷。
仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧艷萍表示：“據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2021年華西甲級(jí)辦公樓企業(yè)客戶Top50報(bào)告》顯示，無論從需求總量還是企業(yè)個(gè)體的角度來看，成都辦公樓市場已經(jīng)進(jìn)入科技互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍時(shí)代。于辦公樓市場而言，為承接產(chǎn)業(yè)落地，供應(yīng)方需重新審視科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不同細(xì)分領(lǐng)域的差異化需求，這也將是現(xiàn)階段提升樓宇承載能力的關(guān)鍵所在。”
得益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，高新南區(qū)板塊上半年需求亮眼，空置率持續(xù)位于低位，推動(dòng)租金水平率先進(jìn)入上升周期。金融城、大源板塊租金上半年分別實(shí)現(xiàn)1.0%、2.2%的環(huán)比增速。進(jìn)入2021年下半年，大源板塊內(nèi)供應(yīng)仍處稀缺，租金有望持續(xù)提升。而另一方面，新興板塊如天府新區(qū)、城東仍將存較大供應(yīng)放量，短期內(nèi)空置壓力高企，板塊內(nèi)租金難以攀升。但就長期來看，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)需求外溢以及城市招商引資活動(dòng)將助力實(shí)現(xiàn)辦公去化。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
消費(fèi)持續(xù)回暖，市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。上半年，零售物業(yè)項(xiàng)目升級(jí)調(diào)改成為市場主流趨勢。從區(qū)域來看，期內(nèi)，核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目緊跟品質(zhì)化消費(fèi)趨勢，同時(shí)瞄準(zhǔn)中西部旅游消費(fèi)升級(jí)客群，以品牌招商聯(lián)動(dòng)、品牌客群差異化和互補(bǔ)以及品牌效益最大化原則，進(jìn)行精細(xì)化調(diào)改升級(jí)。例如春熙路商圈IFS與太古里項(xiàng)目，通過引入更多國際奢侈品牌和美妝護(hù)膚類高坪效業(yè)態(tài)，不斷優(yōu)化品牌組合，以期提升整體營業(yè)額。此外，隨著都市擴(kuò)張，居住空間不斷延展，近郊商圈加速提檔升級(jí)。在原有項(xiàng)目調(diào)改升級(jí)以及更高客群定位的新項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，近郊商圈錄得大量國際時(shí)尚品牌、特色餐飲品牌進(jìn)駐，為區(qū)域零售市場品質(zhì)化、精細(xì)化發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第二季度，位于龍泉驛商圈的世茂廣場正式開業(yè)，作為世茂商業(yè)在西部布局的首座購物中心，該項(xiàng)目引進(jìn)了CK Underwear、Champion、Sephora等國際知名品牌，有效吸附和拓展了區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)客群。
2021年上半年，成都零售物業(yè)市場緊跟時(shí)代潮流趨勢，創(chuàng)新拓改傳統(tǒng)商業(yè)零售。更多新興融合業(yè)態(tài)入駐傳統(tǒng)零售物業(yè)項(xiàng)目，如入駐仁恒置地的“清一色花鳥魚蟲市場”等等。同時(shí)，隨著Z世代消費(fèi)文化盛行，文創(chuàng)文娛類零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，部分項(xiàng)目采取與文娛網(wǎng)游類IP聯(lián)動(dòng)的方式，吸引年輕消費(fèi)者。此外，跨界融合業(yè)態(tài)數(shù)量也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增加趨勢。第二季度，太陽花潮玩餐吧“Crema”入駐天薈·萬科城市廣場，結(jié)合了潮流品牌售賣、品牌餐吧與網(wǎng)紅酒吧等商業(yè)元素，緊追市場新潮趨勢，為傳統(tǒng)廣場商圈注入新活力。
物流地產(chǎn)市場
2021年上半年，青白江子市場持續(xù)迎來新項(xiàng)目入市，區(qū)域高標(biāo)庫存量快速增長至91.5萬平方米，成為僅次于龍泉驛的成都第二大倉儲(chǔ)子市場。
高標(biāo)庫作為商品流通的重要基礎(chǔ)設(shè)施，其租戶行業(yè)的變動(dòng)、租賃面積的增減，都是商流變化的映射。
仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“近年來，醫(yī)藥流通企業(yè)受政策引導(dǎo)區(qū)域市場集中度提升；汽車零配件B2B平臺(tái)企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)科技賦能，高效匹配市場供需。以上行業(yè)變革使得企業(yè)經(jīng)營規(guī)模大幅提升，同時(shí)商品流通也更為集中。在此背景下，成都上半年醫(yī)藥及汽車零配件企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求均錄得增長。與此同時(shí)，特殊商品所帶來的更高存儲(chǔ)要求也使得恒溫、丙一類倉庫等高標(biāo)準(zhǔn)、定制化存儲(chǔ)設(shè)施的市場需求隨之增長。”
上半年，歷經(jīng)春節(jié)假期，加之婦女節(jié)、618購物節(jié)等眾多促銷活動(dòng)推動(dòng)零售消費(fèi)顯著回升，生鮮電商、傳統(tǒng)電商、零售商合計(jì)貢獻(xiàn)了近8成的新增倉儲(chǔ)需求。其中生鮮電商繼續(xù)快速拓展成都市場，上半年整體倉儲(chǔ)租賃面積已與傳統(tǒng)電商并駕齊驅(qū)。值得一提的是，從生鮮電商的類型來看，相較于2020年以大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入局社區(qū)團(tuán)購業(yè)務(wù)所帶來的大量倉儲(chǔ)需求，2021年上半年生鮮電商類型更為豐富多元。在部分社區(qū)團(tuán)購企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)到家模式生鮮電商也在積極搶占核心二線城市。此外，從區(qū)域來看，青白江、龍泉驛兩個(gè)存量最大的子市場，憑借大量高性價(jià)比可租賃倉儲(chǔ)空間，成功吸引了眾多生鮮及傳統(tǒng)電商入駐。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“縱觀2021年上半年，成都辦公樓市場正在承接來自全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代給予城市經(jīng)濟(jì)以煥新動(dòng)能。同時(shí)，近兩年成都高標(biāo)庫性價(jià)比大幅提升，為租戶硬件升級(jí)和政府產(chǎn)業(yè)調(diào)遷創(chuàng)造巨大機(jī)遇。市場基本面總體向好，消費(fèi)回暖為下半年成都商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展構(gòu)筑了基石。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
