2021年二季度，重慶經濟運行繼續呈現穩中向好態勢，展現出良好的韌性和潛力。辦公樓市場，科技互聯網擴租需求帶動整體空置率回落，租金降幅不斷收窄；零售物業市場，后疫情時期重慶優質商圈邁入消費3.0，消費潛力巨大，加上重慶傳統核心商圈重新定位初見成效、非核心商圈提檔升級，重慶零售行業將有望在下半年迎來強勁復蘇。物流地產市場，大面積高性價比倉庫入市為租戶擴租、倉儲升級創造了有利條件。2021年上半年，重慶高標庫需求延續上年末活躍態勢。
仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生表示：“在雙循環的背景下，隨著成渝地區雙城經濟圈建設的不斷推進，將激發重慶市場活力，促進經濟社會快速發展，推動重慶國際性經濟中心城市的建設。把握好‘雙循環’與‘雙城圈’，將成為重慶經濟穩步發展的重大機遇。”
甲級辦公樓市場
上半年，重慶甲級辦公樓市場需求保持穩定，凈吸納量達13.2萬平方米，其中總部自用需求4.7萬平方米，企業辦公租賃凈吸納量8.5萬平方米。租賃市場中，科技互聯網行業擴張需求突出，新增成交占比達39.9%。一方面，以字節跳動、騰訊為代表的頭部高新科技公司持續青睞三北區域，對低齡高品質樓宇表現出濃厚興趣，拉動江北嘴、照母山區域空置樓宇去化；另一方面，年初頭部在線教育公司延續活躍勢頭，于高性價比的商圈樓宇持續擴租，為部分項目復蘇展望注入信心。然而，由于近期國家加強教育行業“雙減政策”監管力度，對校外輔導、超前教育進行了規范。在線教育公司運營進入調整期，預計下半年將取消原有擴租計劃，部分樓宇甚至將出現縮租或提前解約風險。
整體空置率回落，租金降幅收窄。過去一到兩年時間里，部分項目業主通過提高渠道傭金標準、為租戶提供較長的免租期等策略吸引租戶入駐，“以價換量”策略取得一定成效，目前整體空置率已降至25.9%，在全國主要一二線城市中處于較低水平。隨著以江北嘴為代表的核心區域實現較高出租水平，項目表現進入穩定期，租戶議價空間逐步降低，預計未來租金降幅將不斷收窄直至進入上行周期。
下半年新增供應將以總部自用樓宇為主，西南證券大樓、重慶三峽銀行大樓將迎來交付，甲級辦公樓凈吸納量有望實現進一步回暖，年末空置率預計將降至歷史新低。仲量聯行重慶分公司總經理劉洋表示：“隨著成渝經濟圈建設進入增速期，重慶展現出的經濟活力和城市魅力穩步提升，投資吸引力逐步增強，為辦公樓市場的可持續發展奠定正向基礎。”
優質零售物業市場
核心商圈重心分化，傳統商圈重新定位，新項目填補區域空缺。上半年，市場情緒逐漸升溫，核心商圈率先復蘇。觀音橋商圈在上半年引入Loewe、Louis Vuitton、Marc Jacobs、Tod’s等高端國際時尚品牌，進一步鞏固其“本地年輕客群+國際時尚潮流聚集地”的定位，提升區域消費品質；而傳統核心商圈解放碑，積極開展城市更新，在保留傳統空間、肌理和文化的基礎上，對商圈內零售業態特色化打造，突破旅游客群消費單一的限制，融入更多潮玩、體驗、健康元素，引入如密室逃脫、VR交互、健康輕食品牌等，通過商戶結構換血，重新定位消費客群。
快時尚品牌退租仍在繼續，本地特色品牌填補空缺。從業態上，上半年新能源汽車、娛樂潮玩、健康生活類新興業態和品牌展現出較強的承租能力。但另一方面，國際大型快時尚品牌如Zara、GAP、H&M等的退租趨勢在上半年延續，給市場尤其是非核心區域造成一定的空置壓力。在此背景下，部分非核心商圈項目積極調整戰略，采用多元化策略吸引本地服飾品牌、買手店、臨時奧萊店以填補空缺。除此之外，隨著“消費3.0”時代的到來，無界性消費體驗將成為商圈拉動內需的發力點。二季度入市的香港置地全新商業品牌“光環”系列項目光環中心，從購物場景和顧客交互切入，打造出網紅室內植物園，以及虎撲路人王IP球場等文化和運動設施，在觸點、內容、場景上拉動近郊商圈提檔升級。仲量聯行華西區交易與商業地產部負責人鄧耀華表示：“上半年，市場見證解放碑、觀音橋等核心商圈發展重心出現分化，金沙天街、來福士等優質地標項目帶動傳統區域煥新升級，光環中心、大渡口萬象匯等新項目填補區域市場空白，促進區域消費提檔。疫后重慶零售市場復蘇與調整并行，隨著下半年零售項目密集開業，重慶零售市場提檔升級的趨勢將更加明顯，帶動成熟商業組團區域租金上行。”
物流地產市場
自2020年起，重慶進入高標庫集中供應期，大面積高性價比倉庫入市為租戶擴租、倉儲升級，以及業主吸引新租戶創造了有利條件。2021年上半年，重慶高標庫市場需求延續2020年第四季度活躍態勢。快遞快運、社區團購企業持續錄得擴租；同時部分非高標庫租戶（如大宗商品交易市場商戶）在高標庫業主以價換量的租賃策略影響下，倉儲設施升級需求得以釋放。此外，重慶市場較低的租金水平帶動高標庫租戶下沉，租戶行業更趨多元。期內，更多制造業企業利用市場化高標庫項目拓展存儲空間，彈性應對銷售淡旺季。例如在銷售旺季將貨品從廠區轉移至外部倉庫，以提升整體貨品周轉規模。活躍的市場需求帶動全市整體空置率從2020年第三季度41.4%的高位快速回落9.1個百分點至32.3%。
從高標庫子市場來看，作為重慶市快速路二橫線西段重要節點工程的禮嘉嘉陵江大橋和蔡家嘉陵江大橋工程主橋均于上半年順利合龍，有望在年內正式通車。快速路二橫線東聯兩江新區以及渝北區，西接沙坪壩區。仲量聯行華西區產業與物流服務部總監尤鵬偉表示：“屆時西部物流園子市場、北碚蔡家物流子市場與其他中心城區的通達性將大幅提升，城配業務區位優勢進一步凸顯。在此利好背景下，西部物流園在2021年上半年已吸引了城配物流企業、商貿零售企業入駐。”
仲量聯行重慶分公司總經理劉洋進一步表示：“重慶作為長江上游地區的經濟、金融、科創、航運和商貿物流中心，依托西部陸海新通道的建立，已經成為新格局下的開放新高地。”
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
