2021年，依舊是深圳的規劃大年。深圳“十四五”規劃、國土空間總體規劃（2020-2035年）、2021年重大項目計劃等在二季度相繼公布，各個規劃都是關乎深圳未來十年甚至幾十年發展的大事。
在城市進入新的黃金發展期、經濟持續穩定恢復的大環境優勢下，深圳整體寫字樓市場持續向好。寫字樓租賃市場在二季度表現不俗：甲級寫字樓空置率明顯回落，吸納量再創新高，租金結束了自2019年一季度以來的下跌走勢，科技、金融行業表現亮眼。寫字樓銷售市場在上半年也進入了新的發展階段：大宗交易中寫字樓風頭不減，寫字樓銷售情況呈現回暖態勢。
“十四五”規劃正式發布 高質量發展增強深圳吸引力
上半年，深圳GDP總量14324.47億元，超過廣州，占據廣東省第一位，從全國來看，僅次于上海、北京。
從經濟結構面看，深圳高端產業比重加大，增速領先，先進制造業和高技術制造業勢頭強勁，諸如生物醫藥等戰略性新興產業增加值占到近4成比重，成為了拉動經濟發展的最強馬車。隨著經濟結構的變革，創新型企業的寫字樓的需求或將擴展。
2021深圳將繼續在重大項目、重大領域尋求突破。5月27日，市發改委正式對外發布《深圳市2021年重大項目計劃》，共有536個項目上榜，總投資28264.9億元。
在眾多項目中，一些企業總部建設項目十分搶眼，包括招商銀行全球總部大廈、小米國際總部、大疆創新總部基地、字節跳動后海中心等。深圳以總部項目拉動產業，以產業聚集人才和資本，為寫字樓市場帶來更多樣化的租賃需求。
據深圳證監局發布的2020年監管年報，截至去年底深圳轄區共有境內上市公司333家;上市公司總市值91183.13億元，居全國第二位，國家級高新技術企業突破1.85萬家。
截至今年6月底，全市累計共有商事主體366.4萬戶，全市每千人擁有商事主體208.6戶，擁有企業131.5戶，創業密度繼續高居全國大中城市首位，國際國內各類企業繼續看好深圳、選擇深圳。
當下的深圳，搭乘“雙區”的發展東風，依托“十四五“規劃為指導，以產業發展、政策等優勢快速出圈，持續吸引企業入駐，寫字樓存量有望更快去化。
空置率回落、租金止跌 科技、金融行業需求亮眼
據戴德梁行數據顯示，二季度，深圳甲級寫字樓市場共迎來合計16萬平方米的新增供應，鑒于此，截至季末，甲級寫字樓市場總存量繼續擴容至661.07萬平方米。
第二季度市場租賃需求得到極大釋放，推動凈吸納量大幅上升至33.56萬平方米，創2017年二季度以來新高，說明市場的元氣正在恢復。
空置率也下降3.27個百分點至22.27%，但仍高于北上廣，是一線城市中唯一一個空置率超20%的城市。
二季度甲級寫字樓平均租金環比上升0.7%至每月每平方米211.14元，結束了自2019年一季度開啟的租金下行走勢。
科技、金融作為深圳的支柱產業，依舊保持強勁增長，企業對辦公空間的需求不斷上升，成為深圳寫字樓租賃的關鍵支撐。
二季度，科技、金融行業租賃需求中占比均為30％。同時，隨著經濟形勢不斷向好，很多企業在尋求高品質的辦公環境或擴充辦公空間方面表現較為積極，因此季內錄得多個大面積新租、擴租的案例，譬如：長城基金在福田廣電金融中心新租8000平方的辦公面積；思謀科技搬遷至南山前海嘉里中心，承租面積約5300平方米；KEEP搬遷至南山中國華潤大廈，承租面積約1000平方米。
租賃找房熱度呈穩定態勢 龍崗區找房關注度持續提升
對于一個城市來說，好的樓宇經濟不僅僅要看產生了多少經濟價值、經濟效益，更要看企業是不是看好、愿不愿意來。
據58同城、安居客數據顯示，二季度深圳寫字樓租賃找房熱度保持穩定態勢，與一季度相比穩中略漲。寫字樓租賃找房熱度最高三個區域分別是寶安區、南山區、龍崗區，可見這三個區域的寫字樓發展有強勁動力。
近年來，寶安區得益于“雙區驅動”利好，加之產業基礎雄厚，樓宇經濟升溫迅速，位列于全市熱度第一名，其中西鄉、福永、沙井三個商圈的熱度位于全市前十位。
為樓宇經濟發展再添 “旺火”，6月份寶安出臺《寶安區關于支持發展樓宇經濟的若干措施（試行）》，鼓勵區外總部企業、其他新技術企業落戶，最高獎勵5000萬元。此外，連接寶安中心區數十棟商業樓宇的濱海廊橋即將貫通，各類利好因素疊加，寶安的樓宇經濟可望繼續走出一波“高翹”行情。
南山區作為“十四五”規劃的科技產業創新、高等教育和總部經濟集聚區，對于科技企業說，有著強大的吸引力，高居全市租賃找房熱度第二名。這其中又屬科技園商圈最受歡迎，隨著騰訊、阿里、百度、大疆等眾多高新企業和總部企業聚集于此，科技園的影響早已超越園區范圍，成為深圳高新技術產業的代名詞。除科技園之外，前海作為新興板塊，“蝶變”每天都在發生，據戴德梁行數據顯示，二季度前海辦公物業吸納量持續高居各片區之首。
龍崗區作為深圳東部中心，是東進戰略最重要的區域。近些年來，龍崗的寫字樓市場頻出亮點，商務人氣越來越高，二季度甚至超越福田，晉升全市熱度第三名。其中，坂田片區作為深圳創新產業發展的重要區域，保持較強的市場熱度。
除了產業發展優勢外，坂田的寫字樓租金為2.15元/平方米/天，相比福田中心區、南山科技園更低，對承接企業外溢的需求優勢明顯。值得注意的是，坂田片區內100平方米內的寫字樓租賃找房熱度最高，可見坂田片區更受中小型企業的青睞。從租賃找房偏好的面積來看，小面積辦公物業的找房熱度仍然很高，300平以下的物業熱度占比為70%。
寫字樓領跑深圳大宗交易 銷售掛牌價居一線城市之首
據世邦魏理仕數據，2021年上半年深圳大宗交易市場熱度激增，共錄得11宗成交，交易總額共計153.3億元，創歷史新高。險資為主要的買家類型，深圳上半年大宗交易中，險資購買金額占比為43.0%。
寫字樓繼續引領整個深圳商業物業投資市場，上半年共錄得6宗成交，交易總額高達78.9億元。自用型買家依然成主流，究其背后的原因，除了能為企業自身提供穩定的辦公及經營場所，企業更加看重的是深圳的資產價值，長期持有深圳優質寫字樓產品是很好的投資機會。
二季度深圳寫字樓掛牌價格達到39848元/平方米，在一線城市中排名領先。分區域來看，南山區寫字樓掛牌價格高于其他各區，為58236元/平方米，福田區和寶安區分別以41655元/平方米、40047元/平方米的掛牌價格位列第二和第三名。
據深圳中原研究中心數據，2021上半年寫字樓銷售逐漸恢復增長，一手辦公成交面積 22.54萬平方米，同比上升 20.03%。寶安區成交面積最大，占全市一手辦公成交面積32.7%。
二手辦公成交面積 6.02萬平方米，同比上升16.75%，福田區為成交主力，成交面積占比 45.37%。
市場展望
2021，深圳掀起“數字化”建設熱潮，隨著國家級工業互聯網平臺的建設、“5G+千行百業”的應用，將會為深圳產業發展提供新的方向，為寫字樓數字化的發展帶來新的機遇。
此外，深圳多個大型交通樞紐建設正在提速，1小時都市圈的范圍正不斷擴大，城市的邊界會漸漸模糊。可以預見的是，都市圈不僅僅可以實現交通出行的便捷，也為企業的拓展開拓新的空間。
總體來看，“高供應”“高空置率”仍是深圳寫字樓面臨的挑戰。據戴德梁行預計，2021-2025年全市新供應的甲級寫字樓總量約660萬平方米，高居一線城市之首。持續高供應使得空置率指標承壓態勢難以改變。
深圳在《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿）》中提出，允許商業用途部分改為居住用途，商品房占比最高可達30%。另外在舊改項目之中，也明確提及，引導舊改項目建住宅，已批規劃商業可改成可售的公共住房�！吧谈淖 钡膶嵭校瑢﹂e置的存量商業和辦公用房，無疑是一項利好。
深圳的兩支公募REITs（招商蛇口產業園REIT和鹽田港REIT）成功發行也為深圳寫字樓發展帶來了新的想象空間，可以預見未來幾年會有更大數量的產品發行上市。對于開發商來說，公募REITs將進一步拓寬融資渠道，減輕資金壓力，有助于盤活深圳商業存量資產。
來源：58同城、安居客
編輯：wangdc
