戴德梁行近日發布上海房地產市場報告，對2022年三季度上海寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產業地產市場進行多維度的解讀。
寫字樓市場
2022年上半年，上海經濟恢復至去年同期的九成，6月以后主要經濟指標明顯改善，受經濟回歸正常之利好，寫字樓需求正在逐漸恢復中。根據戴德梁行研究部數據，三季度，上海甲級寫字樓凈吸納面積23.7萬平方米，環比上揚208.3%，其中核心區4.9萬平方米，新興區18.9萬平方米，均呈現環比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。
三季度徐匯中心區、蘇河灣、前灘三個區域均有重點項目入市，共計建筑體量27.7萬平方米，核心區徐家匯板塊“徐家匯中心三期T1”、新興區靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”入市。
基于后市供應壓力及經濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續下探，三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環比二季度下滑0.37%，新興區降幅相對更顯著。從寫字樓租賃成交的行業分布來看，今年前三季度，專業服務、金融及電子信息科技三大主力行業地位不變，貿易制造和生物醫藥排名第四、五位。從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項目入市，提供優質辦公空間和優勢租金價格吸引企業入駐；而一些老牌核心區位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業聚焦保持成交優勢。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示:從第三季度的成交數據來看，市場逐步復蘇，后市將延續這一穩步復蘇態勢。營商環境方面，更開放的人才政策及五型經濟發展舉措為經濟進一步復蘇提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業拓展產業發展新內涵。自今年6月起，上海新設企業數量明顯好轉，盡管是填補前期的不足，但第三季度企業的行動仍證明其對后市信心正在逐漸恢復。
零售物業市場
上海優質零售物業市場受到疫情沖擊影響較大，在三季度，上海市政府出臺了一系列刺激消費措施，修復本地居民的消費信心，助力零售市場回暖，然而，零售空間租賃需求的復蘇尚處于初始階段，多數零售物業的業主仍維持租金減免和商務優惠條件以吸引零售商入駐。
本季度優質開發商的零售物業在十一黃金周之前搶先入市，助力市場回暖。如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬科廣場，分別為市場新增60000平方米、20000平方米、 110000平方米和100000平方米的零售面積。同時項目內均開設大量國內首店，例如， OTB集團旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國首家概念旗艦店、 JIL SANDER中國首家旗艦店、 AMIRI亞太首店已于7月8日率先在錦滄文華揭幕。
大宗交易市場
2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對于大宗交易影響延續顯現，第三季度成交總額遠低于去年同期水平。
物業類型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業熱度不減，以20%的成交額占比穩居第二。投資者對商業項目出手保持謹慎，其成交金額占比穩定在15%左右。
展望四季度，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強提出四大預測：因疫情反復及二季度封控延續影響，預計2022全年成交總額將低于去年的千億規模；內資買家活躍度更高，預計四季度表現持續亮眼；物流資產包項目熱度不減，預計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升；多單REITs成功發行，民間資本可直接參與物業投資，預計產業園區、公寓等類型物業成交額將持續走高。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
